Investeren in residentieel vastgoed: vijf aandachtspunten voor de volgende vijf jaar

De lage rente en een imago van veilige haven verklaren in grote mate de populariteit van woningvastgoed bij de beleggende Belg. Kan de woningmarkt dat aureool van betrouwbaarheid ook in de komende jaren behouden? We vonden vijf aandachtspunten.

Alvorens vooruit te blikken een kleine terugblik. Roel Helgers, markteconoom bij de buurtontwikkelaar Matexi, neemt er de cijfers van de residentiële vastgoedprijsindex bij. “Vergelijken we het tweede kwartaal van 2019 met het tweede kwartaal van 2014, dan zien we een stijging van 14,7 procent”, rekent hij voor. “Dat komt neer op ongeveer 3 procent per jaar. De consumptieprijsindex is in die periode maar met 8,8 procent gestegen. In reële termen zijn de vastgoedprijzen dus licht gestegen.”

Helgers heeft het over “een behoorlijke prestatie”. Steven Trypsteen, macro-econoom en vastgoedmarktspecialist bij de bank ING, spreekt over “een beperkte groei”, wat gezien de macro-economische omgeving volgens hem te verwachten was. Voor de volgende vijf jaar voorziet hij ook een eerder zwakke prijsontwikkeling. Dat is een eerste aandachtspunt.

1. Remmende factoren

Wie belegt in residentieel vastgoed, is het gewoon twee keer langs de kassa te passeren. De huurgelden resulteren in een direct rendement op de investering. En als het pand in waarde stijgt, leidt dat bij de verkoop tot een meerwaarde, het zogenaamde indirecte rendement. Het huurrendement krijgt jaarlijks ook een duwtje in de rug door de indexering van de huurprijzen. “Het maakt woningvastgoed inflatiebestendig”, merkt Roel Helgers op.

Voor de potentiële meerwaarde is het kijken naar de toekomstige prijsontwikkeling op de woningmarkt. Steven Trypsteen en Filip Dewaele, de gedelegeerd bestuurder van de vastgoedmakelaar Dewaele Groep, merken op dat de sterren al gunstiger hebben gestaan voor drie factoren die in grote mate de prijsevolutie sturen: de rente-evolutie, de inkomensgroei en de fiscaliteit. “Vooral de rente-evolutie en de gunstige economische conjunctuur hebben de voorbije jaren de prijsontwikkeling van vastgoed ondersteund”, weet Filip Dewaele. “Voor de komende jaren moeten we daar minder op rekenen.”

Trypsteen verwacht dat de vertragende economie zal wegen op de inkomensgroei. “En ook de stimulans van een dalende rente zal wegvallen, want de rente kan nog moeilijk lager”, stelt hij. “Voor ons land komt daar nog bij dat de banken gebonden zijn aan een minimale spaarrente. Dat maakt het voor banken moeilijk de hypotheekrente verder te verlagen.”

Ook fiscaal moet de woningmarkt nog op weinig stimuli rekenen. Steven Trypsteen: “De sterke prijsstijgingen in het begin van de millennium zijn voor een belangrijke deel te verklaren door de fiscale ondersteuning. Maar vandaag zien we vooral het omgekeerde gebeuren: de fiscale voordelen worden teruggeschroefd.”

Trypsteen, Dewaele en Helgers komen tot dezelfde conclusie: de woningprijzen zullen beperkt stijgen, wellicht in lijn met de inflatie. Het betekent dat de vastgoedbelegger zijn rendement in de komende jaren vooral zal moeten halen uit de huurinkomsten.

2. Dreiging van een rentestijging

Al jaren wijzen organisaties zoals de OESO en het ratingbureau Standard & Poor’s op de zware overwaardering – tot 50 procent – van onze vastgoedmarkt. En onrechtstreeks waarschuwen ze ook voor een stevige correctie. “Ik word eerlijk gezegd een beetje moe van die verhalen”, reageert Roel Helgers. “Ze zijn gebaseerd op de resultaten van ratio’s over price-to-rent en price-to-income en hun afwijkingen ten opzichte van het langetermijngemiddelde. Dat zijn veel te simplistische maatstaven. Ze houden geen rekening met andere factoren zoals de vastgoedfiscaliteit, demografische tendensen en de rente. De intrestdaling bijvoorbeeld heeft een enorm effect gehad op de koopprijzen, maar beïnvloedt nauwelijks de huurprijzen. Onder meer de Nationale Bank en KBC gebruiken meer wetenschappelijk gefundeerde modellen en die komen uit op een beperkte overwaardering van ongeveer 6 procent.” Helgers acht een correctie weinig waarschijnlijk. “Op kwartaalbasis zie je weleens dat de prijzen een of anderhalve procent dalen. Maar een prijsdaling van pakweg 10 procent ligt niet in de lijn der verwachtingen.”

Steven Trypsteen zit op dezelfde golflengte. “Wij zien geen zware overwaardering, maar je kunt wel stellen dat de prijzen aan de hoge kant zijn in ons land”, zegt hij. “In de crisisjaren vanaf 2008 zijn de prijzen in België nooit echt gezakt. De prijsgroei is toen wel wat vertraagd, maar dat was geen correctie. In andere landen zijn de prijzen wel drastisch gedaald.”

Het grootste risico is een renteschok. Filip Dewaele: “Een forse rentestijging raakt de vastgoedmarkt twee keer: de ontleningscapaciteit van de kopers daalt, wat een rem zet op de prijsontwikkeling, en een deel van de vastgoedinvesteerders zal afhaken en terugkeren naar beleggingen in vastrentende producten.”

“Een renteschok zou vrijwel zeker een grote impact hebben op de prijsvorming”, bevestigt Trypsteen. “Maar een stevige renteklim lijkt ons onwaarschijnlijk. Het zit zeker niet in ons basisscenario.” Anderzijds merkt hij op dat het soepele monetair beleid van de Europese Centrale Bank meer en meer tegenwind krijgt. Een verdere versoepeling lijkt hem dus ook weinig waarschijnlijk.

3. Het ene gewest is het andere niet

Vlaanderen schaft vanaf 2020 de woonbonus af. Wallonië behoudt zijn systeem van de chèque habitat. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maakte al in 2017 een einde aan de woonbonus. De gewesten leggen stilaan hun eigen accenten in de woonfiscaliteit. Ook het ruimtelijk beleid is een gewestelijke bevoegdheid. Is het dan nog wel zinvol het te hebben over de Belgische vastgoedmarkt? “Ik denk dat er verschillende vastgoedmarkten bestaan in België, met een verschillende dynamiek”, antwoordt Roel Helgers. “Demografisch zijn er ook belangrijke verschillen. De Brusselse vastgoedmarkt wordt bijvoorbeeld sterk beïnvloed door een instroom vanuit het buitenland. In de rest van het land is sprake van een gezinsverdunning, terwijl we in Brussel de omgekeerde tendens zien. Ook de aanwezigheid van de Europese instellingen en het gebrek aan vrije gronden in Brussel spelen een belangrijke rol.”

Filip Dewaele voegt eraan toe dat Brussel veel meer een huurdersmarkt is. “Dat maakt het zeker voor beleggers een interessante vastgoedmarkt”, vindt hij. “In sommige wijken zijn de verkoopprijzen nog vergelijkbaar met die in de Vlaamse steden, maar de huurprijzen liggen er vaak 100 tot 200 euro hoger. Dat resulteert soms in rendementsverschil van 0,5 tot 1 procentpunt.”

Steven Trypsteen nuanceert de regionale verschillen. “Ja, het klopt dat de woonfiscaliteit nu grotendeels gewestelijk wordt geregeld”, zegt hij. “Maar eigenlijk varen de gewestregeringen min of meer dezelfde koers, in die zin dat ze alle drie de fiscale voordelen afzwakken. En de belangrijke macro-economische parameters – de conjunctuur, de rente… – gelden voor de hele Belgische markt.”

4. Fiscale onzekerheid

Wordt 2020 het laatste jaar waarin de vastgoedbelegger kan rekenen op een belangrijke fiscale toegift in de vorm van de woonbonus? Nu ook Vlaanderen de woonbonus aan de kant schuift, ligt het in de lijn der verwachting dat dat belastingvoordeel ook federaal zal sneuvelen. De federale woonbonus is een fiscaal voordeel voor wie leent voor een tweede woning. Het voelt als absurd en onrechtvaardig aan dat een koper van een eerste woning het zonder fiscale ruggensteun moet stellen, terwijl een vastgoedbelegger of koper van een tweede verblijf wel nog van een fiscaal voordeel kan genieten. “Het lijkt me weinig waarschijnlijk dat er nog een politiek draagvlak zal bestaan voor de federale woonbonus”, schat Roel Helgers in. “De argumenten die hebben geleid tot het afschaffen van de gewestelijke woonboni, gelden evenzeer voor de federale woonbonus”, voert Steven Trypsteen aan.

Ook Filip Dewaele verwacht dat de woonbonus op de tafel zal komen bij de vorming van een federale regering. “Dat de woonbonus voor Jan met de pet wordt afgeschaft, maar niet voor wie een tweede verblijf koopt, is maatschappelijk moeilijk verdedigbaar. Maar een investering in vastgoed om het te verhuren, is toch een ander verhaal. Het is belangrijk in de discussie ook de gezondheid van de private huurmarkt mee te nemen. Dat geldt overigens ook voor het idee de reële huurinkomsten te belasten. De woonbonus afschaffen en de huurmarkt zwaarder belasten, daar help je de private huurder absoluut niet mee.” Roel Helgers deelt die bekommernis. “Gegeven dat steeds meer verhuurders lijken af te haken en dat het aantal huurders toeneemt, hebben we er maatschappelijk alle belang bij om de private huurmarkt te ondersteunen.”

5. Klimaatbestendig investeren

In Europa is ongeveer 40 procent van het energieverbruik toe te schrijven aan gebouwen. Gebouwen zijn ook verantwoordelijk voor 36 procent van de CO2-emissies. Het is dus niet onlogisch dat voor het behalen van de klimaatdoelstellingen naar de bouw- en vastgoedsector wordt gekeken.

De gewesten hebben elk hun eigen regelgeving uitgeschreven om de doelstellingen te behalen. Geleidelijk werd en wordt de energieprestatieregelgeving voor nieuwbouwwoningen aangescherpt. Meer en meer verschuift de aandacht naar inspanningen voor bestaande woningen. Niet onterecht, want ons land heeft een verouderd woningpark en veel oudere woningen zijn slecht geïsoleerd.

Een en ander betekent ook dat nieuwbouwwoningen duurder worden en dat eigenaars soms voor belangrijke investeringen staan. Een ongewenst neveneffect is dat het voor sommige verhuurders een reden is om hun huurwoning te verkopen. “Zulke maatregelen vergen een tijdige en goede communicatie van de overheid”, meent Trypsteen. “Absoluut te vermijden is een maatregel die plots van nul naar honderd springt. Dan riskeer je een verkoopgolf waardoor de stabiliteit van de vastgoedmarkt in het gedrang komt.”

Roel Helgers wijst erop dat het klimaatthema niet van de agenda zal verdwijnen en dat de vastgoedbelegger er dus maar beter rekening mee kan houden. “Vastgoed is een belegging op lange termijn. Beleggers doen er dus goed aan te investeren in een woning die toekomstbestendig is. Dan heb ik het zowel over de woningen – de kwaliteit, de energieprestaties – als over de locatie. Het is duidelijk dat stads- en dorpskernen de duurzamere keuze zijn.”