Ingrijpen op de huurmarkt, of net niet?

Huurdersbonden en armoedeorganisaties trekken aan de alarmbel. De piekende energieprijzen en de aanpassing van de huurprijzen aan de sterk gestegen gezondheidsindex duwen financieel zwakke huurders nog meer de dieperik in. Niets doen is niet langer een optie, klinkt het. Maar ingrijpen in de vrije huurmarkt is niet zonder risico.

“Er is een nooit geziene bezorgdheid bij de private huurders”, stelt Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, de koepel boven de huurdersbonden. De energiecrisis treft iedereen, bedrijven en gezinnen, eigenaars en huurders. Maar door het systeem van de huurindexering zijn de huurders tweemaal de pineut. Daar komt nog bij dat de gemiddelde huurwoning, vooral aan de onderkant van de huurmarkt, niet excelleert in energiezuinigheid. De exploderende energieprijzen treffen huurders daardoor harder dan eigenaars. “Private huurders zijn al een kwetsbare groep”, benadrukt Verstichele. “Doorgaans behoren ze tot de lagere inkomensklassen. Ik vrees dan ook dat we voor een zware betaalbaarheidscrisis op de private huurmarkt staan.”

De private huurmarkt heeft in Vlaanderen een aandeel van 19 procent op de woningmarkt. Ze huisvest ongeveer 540.000 huishoudens. “De recentste cijfers tonen dat iets meer dan de helft van de private huurders met een betaalbaarheidsrisico kampt”, zegt Sien Winters, woningmarktonderzoeker aan de KU Leuven en coördinator van het Steunpunt Wonen. “Die mensen hebben een te hoge woonquote: ze besteden meer dan 30 procent van hun inkomen aan huur.”

Zal het aantal risicohuurders nog stijgen door de energiecrisis? “Omdat ook de inkomens worden geïndexeerd, verwacht ik niet zo’n grote stijging”, antwoordt Winters. “Maar op basis van een andere betaalbaarheidsindicator, die van het resterend inkomen, ligt een stijging wel in de lijn van de verwachtingen. Bij het resterend inkomen kijken we naar het inkomen dat overblijft na aftrek van alle woonuitgaven, dus inclusief de fors toegenomen energiefactuur.”

Blokkeren en objectiveren

Uitzonderlijke tijden vragen om uitzonderlijke maatregelen. Zo bepleit het Huurdersplatform een tijdelijke blokkering of beperking van de huurindexering. Geen vanzelfsprekende eis, beseft Verstichele: “In maart hebben we nog gezegd dat een blokkering niet aan de orde was. We wilden afwachten of de galopperende inflatie tijdelijk zou zijn. Vandaag is de situatie anders. Huurders die boven op hun fors gestegen energiefactuur een indexering van 60, 70 of 80 euro per maand moeten slikken, zijn de wanhoop nabij.”

Maar loopt het wel zo’n vaart met die indexering? Smovin, een platform voor vastgoedbeheer, meldde dat meer dan 75 procent van hun eigenaars-gebruikers hun huurcontract dit jaar niet heeft geïndexeerd. Het behoud van een positieve langetermijnrelatie met de huurder zou de belangrijkste reden zijn. “Dat lijkt me veel te optimistisch”, reageert Verstichele. “We hebben geen officiële cijfers over de huurprijzen en evenmin over de indexeringen. Dat is al een probleem op zich. Uit de corona-enquête van de Universiteit Antwerpen bleek dat tijdens de coronacrisis slechts 1 procent van de verhuurders betalingsuitstel toestond. Dat wijst er toch op dat vrijwilligheid niet werkt. Je kunt er ook je beleid niet op afstemmen. Je zult maar de pech hebben dat jij net bij de huurders behoort die wél met een huurindexering worden geconfronteerd. Zeker in de huidige situatie laat je dat niet afhangen van de goodwill van de verhuurder.”

Verstichele erkent dat een blokkering van de indexering ongewenste neveneffecten kan uitlokken. Tornen aan het indexeringsmechanisme weegt op het rendement van verhuurders, waardoor het risico bestaat dat zij afhaken en het aanbod op de huurmarkt krimpt. Verstichele: “Ik ken het bezwaar dat dit de huurmarkt kapot zou maken. Maar als huurders hun huur niet meer kunnen betalen, is de huurmarkt ook kapot.”

Gangbare huurprijs

Een ander risico is dat verhuurders hun huurcontract opzeggen en op zoek gaan naar een huurder die wel een hogere prijs wil of kan betalen. “Daarom is er een flankerend beleid nodig in de vorm van een stukje huurprijsobjectivering”, stelt Verstichele. “Niet voor de hele huurmarkt, maar op locaties waar er druk is en voor een deel van het aanbod. Dus niet in het hogere prijssegment. Laat daar de markt maar spelen.”

De huurschatter, een onlinetool van de Vlaamse overheid, kan volgens Verstichele als kapstok dienen voor zo’n objectivering. Op basis van de locatie en een aantal woningkenmerken berekent de huurschatter ‘een gangbare huurprijs’ voor een pand. “Het gaat om marktprijzen, wat inhoudt dat er ook een rendement is voor de verhuurder”, benadrukt Verstichele. “We gaan er dus nog altijd mee akkoord dat er een rendement moet zijn voor de verhuurders, anders jaag je hen van de markt. Maar in de huidige context leidt de huurindexering tot buitensporige rendementen. Daar zijn we niet mee akkoord.”

Intussen werkt minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) aan een regeling die deels in lijn ligt met het voorstel van het Huurdersplatform. De minister wil de huurindexering koppelen aan het energiepeil van de huurwoning, waardoor eigenaars van woningen met slechte huurprestaties slechts beperkt zouden mogen indexeren.

Perverse effecten

Frank Vastmans, woningmarkteconoom aan de KU Leuven, is beducht voor ingrepen op de private huurmarkt. “Soms – en zeker nu – zijn sociale correcties nodig. Maar met halfslachtige oplossingen creëer je vaak bijkomende problemen”, zegt hij. Vastmans vraagt zich ook af of een blokkering van de huurindexering veel zoden aan de dijk zet. “De impact van de torenhoge energieprijzen is vele malen groter dan die van de huurindexering. Bovendien: welk signaal geef je met een blokkering? Het argument dat verhuurders door zulke maatregelen afhaken, houdt op lange termijn echt wel steek, denk ik.”

Toch valt er volgens Vastmans in de huidige situatie iets te zeggen voor een blokkering of beperking. De huurindexering volgt de gezondheidsindex en is in het leven geroepen om ervoor te zorgen dat huurders in reële termen evenveel blijven betalen en dat het rendement voor verhuurders op peil blijft. Bij nieuwe huurcontracten kan de markt spelen en zijn prijsstijgingen boven de gezondheidsindex mogelijk. “Met een gezondheidsindex die artificieel hoog is als gevolg van de extreem hoge energieprijzen dreigt dat mechanisme spaak te lopen”, stelt Vastmans. “Want je krijgt huurprijsstijgingen bij bestaande contracten die eigenlijk niet in verhouding staan met de gestegen kosten voor de verhuurder. En het zou wel eens kunnen dat de huurprijzen van bestaande contracten sneller stijgen dan die van nieuwe contracten. Dat is niet logisch.”

De ontwikkeling van de huurprijs controleren op basis van objectieve prijzen, vindt Vastmans geen goed idee. “De huurschatter heeft zeker zijn nut als een soort richtprijs waarop huurders en verhuurders zich kunnen baseren. Het voegt informatie toe aan de markt. Maar zo’n instrument kan nooit alle elementen capteren die een marktwaarde bepalen”, zegt Vastmans, die momenteel werkt aan een update van de huurschatter. Hij waarschuwt ook voor ‘simplisme’ over de huurmarkt: “De voorbije tien jaar zijn de huurprijzen gestegen volgens het ritme van de gezondheidsindex. Dat strookt toch niet met het populaire discours dat vastgoedbeleggers de prijzen opdrijven.”

Sien Winters is net terug van een internationaal congres voor huisvestingsonderzoekers. “Huurprijscontrole was er een van de hot topics”, zegt ze. “De ervaringen in het verleden met huurprijsbevriezing zijn negatief: het aanbod op de huurmarkt kromp en het mechanisme zette een rem op de nieuwbouw. Door die perverse effecten is er lang weinig aandacht aan besteed. Maar de jongste jaren is de discussie over de huurprijscontrole opnieuw losgebarsten. Inmiddels hebben enkele landen zachtere vormen ingevoerd.”

Op het congres presenteerden onderzoekers de eerste bevindingen over een huurprijscontrole in zestig gemeenten in Catalonië, waaronder Barcelona. “Ze zien hier een duidelijk neerwaarts effect op de huurprijzen terwijl het aanbod niet gezakt is”, vertelt Winters. “Maar er zijn wel indicaties van een negatief effect op de nieuwbouw. Ik zou er heel voorzichtig mee zijn.”

Sociale huurmarkt

Ook los van de oplopende energiefactuur kampt de onderkant van de private huurmarkt met een structureel betaalbaarheidsprobleem. Er gaapt een kloof tussen wat voor mensen met een beperkt inkomen een betaalbare huurprijs is en de markthuurprijs van een kwaliteitsvolle huurwoning. De sociale huurmarkt, goed voor ongeveer 6 procent in Vlaanderen, zou soelaas moeten bieden. Maar dat doet ze onvoldoende, zegt Joy Verstichele: “Er staan 182.000 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale huisvesting en een kwart miljoen hebben recht op een sociale woning. Dat komt neer op bijna 40 procent van de private huurmarkt.” Die kwetsbare huurdersgroep zorgt voor een ‘vraaggarantie’ op de private huurmarkt, betoogt Verstichele. “Het is een groep die terechtkomt in woningen van slechte kwaliteit voor een relatief veel te hoge huurprijs.”

De oplossing volgens Verstichele: het aanbod op de sociale woningmarkt aanzienlijk opkrikken. “Maar net het omgekeerde gebeurt”, zegt hij. “De sociale huisvesting in Vlaanderen is de jongste jaren afgegleden naar een armenhuisvesting: alleen voor de allerkwetsbaarste groepen en alleen zolang ze uiterst kwetsbaar zijn.” Budgettaire bezwaren wimpelt Verstichele weg. “Als je het recht op wonen serieus neemt, zal dat altijd wel wat geld kosten. De vraag is dan: hoe zet je dat geld in? Wel, de sociale huisvesting is in Vlaanderen bijzonder efficiënt georganiseerd. Je zult altijd wel voorbeelden vinden van zaken die beter kunnen, maar over het algemeen werkt het goed.”

Dat vindt ook Sien Winters. “Er zijn veel voordelen tegenover het alternatief, de huursubsidies”, zegt ze. “Bij sociale huisvesting is er een grotere controle, zowel op wie er toegang toe krijgt als op het aanbod. Sociale huurders krijgen een degelijke woning die aan bepaalde voorwaarden moet voldoen. In theorie is dat ook zo op de private huurmarkt, maar dat wordt niet altijd gecontroleerd. Socialehuisvestigingsmaatschappijen begeleiden hun huurders ook. Dat kun je van een private verhuurder niet verwachten. Een verhuurder kan wel goede bedoelingen hebben, maar hij is geen sociale werker.”

Gemiste kans

Overigens combineert Vlaanderen een sociaal woningaanbod (ongeveer 175.000 woningen) met een dubbel systeem van huursubsidies. In 2021 waren er 24.656 rechthebbenden voor een klassieke huursubsidie en 20.909 huishoudens ontvingen een huurpremie, een tegemoetkoming voor wie minstens vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat.

Budgettair maakt de keuze tussen sociale woningbouw en huursubsidies weinig verschil, meent Winters. “Maar,” zegt ze, “het argument dat wel eens wordt gebruikt om het eigenaarschap te ondersteunen, namelijk dat je aan kapitaalopbouw doet, gaat hier ook op: als de overheid investeert in een sociale woning, heeft ze die ook in eigendom.”

“In dat opzicht is het bijzonder jammer dat in er de voorbij tien jaar met een uitzonderlijke lage rente nauwelijks is geïnvesteerd in extra sociale woningen”, meent Joy Verstichele. “Dat is een gemiste kans. Maar goed, de rente staat nog altijd relatief laag. Het kan dus nog altijd.”