ERA Barometer ziet huizenprijzen in Vlaanderen voor het eerst in 10 jaar dalen

Voor het eerst in tien jaar dalen de prijzen van huizen. Vooral de waarde van energieverslindende huizen staat onder druk.

Op het terrein was het al langer voelbaar, maar nu wijzen ook de prijsstatistieken steeds explicieter op een afkoeling van de Vlaamse woningmarkt. Zo toont de ERA Barometer voor het eerst in tien jaar dalende huizenprijzen. Volgens de studie, een samenwerking van de vastgoedmakelaar ERA en de Universiteit Antwerpen, lagen de huizenprijzen eind 2023 gemiddeld 1,9 procent lager dan eind 2022.

“Gecorrigeerd voor inflatie gaat het zelfs om een prijsdaling van 2,7 procent”, stelt Sven Damen (foto rechts), professor vastgoedeconomie en financiering aan de Universiteit Antwerpen. “De kentering is een feit, maar eigenlijk was die al ingezet in de tweede helft van 2022.”

Lees verder onder de video

Johan Krijgsman, de CEO van ERA, ziet twee belangrijke verklaringen: de rente die in korte tijd fors is gestegen en de renovatieverplichting voor energieverslindende woningen in Vlaanderen. Sven Damen merkt op dat de renteklim vooral starters op de woonmarkt pijn heeft gedaan. Hun ontleencapaciteit is sterk gedaald.

Op de appartementenmarkt is nog geen sprake van een prijsdaling. In vergelijking met eind 2022 toont de ERA Barometer een prijsstijging met 1,5 procent. Sven Damen wijst erop dat de appartementenmarkt vooral een stedelijk fenomeen is en dat de prijzen in de steden zijn hersteld na de coronadip. Appartementen hebben doorgaans ook een betere EPC-score. En, zegt Damen, “op de appartementenmarkt zijn er ook relatief meer doorstromers. Denk aan oudere mensen die hun huis ruilen voor een appartement in de stad. Die doorstromers zijn minder gevoelig voor de rentestijging.”

Markt met drie snelheden

De ERA Barometer is een zogenaamde hedonische prijsindex: er wordt rekening gehouden met kwaliteitsvariabelen, zoals de grootte, de afwerking en de ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers, anders dan statistieken op basis van gemiddelde of mediaanprijzen, de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer.

De ERA Barometer laat ook toe de prijsverschillen te koppelen aan EPC-labels. Uit die oefening komt een Vlaamse vastgoedmarkt met drie snelheden naar voor. De prijzen van de meest energiezuinige woningen (label A en B) stegen gemiddeld nog met 1,5 procent in vergelijking met 2022. Woningen met het EPC-peil C en D stagneerden (+0,1%), terwijl energieverslindende woningen (E en F) 1,6 procent minder waard werden dan in 2022.

Bekijk hieronder de toelichting van Johan Krijgsman in de studio van Kanaal Z (lees verder onder de video)

“De markt met drie snelheden zien we evengoed in de prijsonderhandelingen”, zegt Johan Krijgsman (foto rechts). “Bij de perfect instapklare, leuk ingerichte woningen in een aangename buurt is de vraag hoger dan het aanbod. De verkoper is baas in het traject en een bod moet aan de vraagprijs voldoen, of dicht in de buurt komen. Bij volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek is het aanbod hoger dan de vraag. Er is meer ruimte om te onderhandelen, de koper heeft meer macht. Een mooier evenwicht tussen vraag en aanbod zien we bij de woningen met een EPC-score C en D.”

Het EPC van de woning wordt steeds duidelijker een waardebepalende factor. De verkoopprijs voor een woning met EPC A lag vorig jaar liefst 17,1 procent hoger dan voor een gelijkaardige woning met EPC-label D. Een gelijksoortige woning met F-label kostte dan weer 11,7 procent minder dan de woning met een D-label. In 2022 lag die minwaarde nog op 8,5 procent.  

Kabbelend 2024

De forse stijging van de hypothecaire rente – meer dan 2 procentpunten sinds begin 2022 – is de belangrijkste verklaring voor de afkoeling van de vastgoedmarkt. Maar sinds midden november 2023 heeft de hypothecaire rente een spectaculaire duik gemaakt.

“Die rentedaling is zeker welgekomen voor de vastgoedmarkt”, zegt Sven Damen. “Maar het lijkt me onvoldoende om het tij te keren.” Damen rekent dan ook niet meteen op een spectaculair herstel van de markt. “We merken dat de gemiddelde verkooptijd van panden nog altijd aan de hoge kant is. Dat is een belangrijke indicator. Ik verwacht voor 2024 eerder een ietwat verder kabbelende woningmarkt.”   

Lees ook: