De ERA Barometer toont een lichte prijsdaling van huizen in de centrumsteden. EPC-scores worden steeds belangrijker voor kopers.
Voor het eerst in twaalf jaar zijn de huizenprijzen in de Vlaamse centrumsteden gedaald. Dat blijkt uit de ERA Barometer, een jaarlijks woningmarktonderzoek van de Universiteit Antwerpen in samenwerking met de makelaar ERA. De prijsdaling in de Vlaamse centrumsteden bedraagt 0,9 procent en gaat in tegen de algemene prijstendens die licht positief is (1,4 procent).
“Dat de prijsevolutie buiten de steden hoger ligt dan in de steden, is een fenomeen dat we kennen sinds de coronacrisis”, zegt Sven Damen, professor Vastgoedeconomie en Financiering aan de Universiteit Antwerpen. “Vorig jaar dachten we dat die trend was doorbroken, maar nu zien we dat hij opnieuw speelt. Het heeft waarschijnlijk te maken met veranderende woonvoorkeuren. Mensen kunnen vandaag meer thuis werken, waardoor een locatie dicht bij het werk minder belangrijk is. De pendelkosten verminderen. Het is een fenomeen dat ook in andere landen is aangetoond.”
Gent beent Antwerpen bij
De ERA Barometer is een hedonische prijsindex, wat betekent dat er rekening wordt gehouden met kenmerken van woningen, zoals de grootte, de afwerking en het EPC-peil van de verkochte woningen. “Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken”, verduidelijkt Sven Damen.
Het biedt ook de kans om de locatiewaarde van steden te bepalen en te vergelijken. “Je kunt dat interpreteren als: wat gebeurt er met de waarde van een woning als we die bijvoorbeeld zouden verplaatsen van Antwerpen naar Leuven”, legt Damen uit. In Leuven, de duurste centrumstad, blijkt die woning dan 11 procent duurder te zijn. In Roeselare, de goedkoopste centrumstad, is diezelfde woning 39 procent goedkoper dan in Antwerpen.
Tussen en Antwerpen en Gent is er geen prijsverschil. Maar Johan Krijgsman, de CEO van ERA, merkt op dat Gent twee jaar geleden nog 5 procent goedkoper was dan Antwerpen. “In Gent zijn er eigenlijk geen zwakke wijken meer”, verklaart hij. “Ik denk dat het ook te maken heeft met de inkomens. De Gentse techbedrijven hebben de voorbije heel sterk gepresteerd.” Ook een strikter vergunningsbeleid in Gent kan volgens Krijgsman voor een deel de inhaalbeweging verklaren.
De verkoopprijs voor een huis met EPC A lag vorig jaar 26 procent hoger dan die voor een gelijkaardig huis met EPC D.
EPC versus overstromingsrisico
De ERA Barometer toont ook duidelijk dat energie-efficiëntie steeds zwaarder weegt op de vastgoedmarkt. De verkoopprijs voor een huis met EPC A lag vorig jaar 26 procent hoger dan die voor een gelijkaardig huis met EPC D. Het meerwaardeverschil tussen een huis met EPC A en F is met 44 procent nog nooit zo groot geweest. “De energiecrisis heeft een grote impact gehad op de mindset”, zegt Johan Krijgsman. “En door de renovatieverplichting is het EPC een blijver geworden op de vastgoedmarkt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld het overstromingsrisico. In de eerste weken na de overstromingen in Wallonië leefde dat wel bij kandidaat-kopers. Vandaag vraagt niemand nog naar het overstromingsrisico.”
2025: prijsstijging in lijn met inflatie
De prijzen van appartementen stegen in 2024 met 2,4 procent en dat is iets sterker dan de prijstoename van huizen (1,4%). Sven Damen merkt ook op dat die prijsevoluties onder het inflatieniveau bleven. “Voor huizen is de prijsstijging al voor het derde jaar op jaar rij lager dan de inflatie”, zegt hij. “In 2024 was de reële prijstoename van huizen – dus gecorrigeerd voor inflatie – negatief: min 1,7 procent.” “Door de inflatie en de dalende rente is vastgoed dus betaalbaarder geworden”, voegt Krijgsman eraan toe. Voor dit jaar verwacht Krijgsman een prijsevolutie in lijn met de inflatie. “Op voorwaarde dat er geen grote economische of geopolitieke schok plaatsvindt.”
