Hou rekening met extra kosten: renovatieplicht geldt ook bij schenkingen

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting bij de overdracht van residentiële gebouwen die slecht presteren in energiezuinigheid. Die plicht kan ook gevolgen hebben voor uw successie- of familiale planning.

Wie een eengezinswoning of een appartement koopt, moet rekening houden met de renovatieverplichting. Die bepaalt dat energieverslindende woongebouwen binnen een bepaalde termijn grondig moeten worden gerenoveerd om ze duurzamer te maken. Of een pand energetisch goed of slecht scoort, valt op te maken uit het energieprestatiecertificaat of EPC. Dat moet worden afgeleverd bij de overdracht van het onroerend goed.

De Vlaamse renovatieplicht betekent dat elk residentieel gebouw met het EPC-label E of F, dat vanaf 1 januari 2023 werd of wordt aangekocht, moet worden gerenoveerd door de nieuwe eigenaar. Dat moet gebeuren binnen een termijn van vijf jaar na de officiële overdracht. De renovatie moet het gebouw minstens een label D opleveren. Dat moet worden aangetoond met een nieuw energieprestatiecertificaat.

Wanneer de nieuwe eigenaar vijf jaar na de aankoop geen D-label kan voorleggen, dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) hem een administratieve boete opleggen. Die varieert voor particulieren tussen 500 en 5.000 euro. Al beloofde Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) wel flexibiliteit bij gegronde redenen.

De betaling van de boete ontheft de nieuwe eigenaar niet van zijn renovatieverplichting. Het VEKA zal een nieuwe termijn bepalen.

Lees verder onder deze link

Nog strenger

Label D is nog maar een eerste tussenstap. Met het oog op een toekomstige verkoop doet de nieuwe eigenaar er goed aan geen half werk te leveren. Stel dat hij de woning slechts energetisch renoveert tot het minimaal verplichte D-label, dan gelden bij een volgende overdacht vanaf 2028 strengere voorwaarden. Binnen de vijf jaar moet dan minstens label C gehaald worden.

Voor alle woningen en appartementen heeft de Vlaamse overheid een stappenplan uitgewerkt. De verkoper is verplicht de energiescore of het EPC-label van zijn pand te vermelden in de advertentie. Gaat het om een gebouw met een E- of F-label, dan moet hij in de publiciteit vermelden dat daarop een renovatieverplichting rust.

Het uiteindelijke doel van de verplichting is dat alle woningen in Vlaanderen tegen het jaar 2050 een A-label halen. Volgens de meest recente cijfers van het VEKA heeft amper 1 procent van de eengezinswoningen in Vlaanderen vandaag zo’n label. Appartementen scoren met 6 procent iets beter.

Lees verder onder deze link

Ook bij andere overdrachten

De Vlaamse renovatieplicht is niet enkel van toepassing op aankopen van residentieel vastgoed, maar ook op andere notariële overdrachten in volle eigendom, waaronder schenkingen. Dat is eveneens zo bij ruil en bij het vestigen van een erfpacht of opstalrecht. Verkrijgt u een woning of een appartement uit een erfenis, dan rust daarop geen renovatieverplichting (zie kader onderaan).

In het kader van een successieplanning schenken ouders vaak onroerende goederen aan hun kinderen. Op die manier kunnen hoge erfbelastingen bij een later overlijden vermeden worden. Geschonken panden maken geen deel uit van een nalatenschap. Een schenking kan dus een mooi fiscaal voordeel opleveren, maar de daaraan gekoppelde renovatieplicht kan alsnog leiden tot een financiële kater voor de begunstigden.

“Op lange termijn wordt met zo’n schenking inderdaad een besparing in de erfbelasting gerealiseerd, maar op korte termijn kunnen de verplichte renovatie en de daarmee gepaarde kosten een aanzienlijke aderlating betekenen”, bevestigt Inge Veldeman, expert vermogensplanning bij Lemon Consult.

“Maar ook bij een inbreng door een echtgenoot van een eigen onroerend goed in de huwgemeenschap geldt de renovatieverplichting. Neem Myriam: een gehuwde vrouw die een oude hoeve erfde die ze wil inbrengen in de huwgemeenschap. Bij haar overlijden zal slechts de helft van dat pand belast worden in haar nalatenschap, in plaats van de totale waarde.”

“Aan die inbreng wordt de ontbindende voorwaarde van vooroverlijden van haar echtgenoot Jacques gekoppeld. Dat betekent dat als hij als eerste overlijdt, de hoeve belastingvrij terugkeert naar Myriams vermogen. Het gebouw blijkt na een verplichte controle echter een EPC-label F te hebben. Myriam en Jacques hebben geen verbouwplannen, maar worden nu plots geconfronteerd met een gedwongen renovatie binnen de vijf jaar na de inbreng.”

Blote eigendom

Als een renovatie van de woning of het appartement niet meteen tot uw plannen behoort, dan bestaan er gelukkig mogelijkheden om uw successie- of familiale planning bij te sturen. “Door enkel de blote eigendom te schenken aan de kinderen, ontsnappen die aan de renovatieplicht”, weet Inge Veldeman. “De verplichting geldt enkel voor overdrachten in volle eigendom. Het voorbehouden van het vruchtgebruik heeft bovendien als voordeel dat de vruchtgebruiker de inkomsten (zoals huurgelden) blijft ontvangen.”

“Ook de inbreng in de huwgemeenschap kun je beperken tot louter de blote eigendom. Ook in dit geval is er geen overdracht in volle eigendom en ontsnap je aan de renovatieplicht.”

Houd dus bij elke overdracht van residentieel vastgoed rekening met de renovatieverplichting. Laat u bijstaan door een specialist om na te gaan wat de meest optimale weg is om uw doelstellingen te bereiken.