Hoe de NMBS stedenbouwkundige wordt
De NMBS neemt de controle over haar grote vastgoedportefeuille weer zelf in handen. Ze stoot overtollig vastgoed af en wil meer waarde halen uit de resterende gronden en gebouwen. De nationale spoorwegmaatschappij werkt ook samen met privépartners om van stationsbuurten aangename woonwijken te maken.
De NMBS heeft een indrukwekkende vastgoedportefeuille. Met 6000 hectare grond, verdeeld over 15.000 percelen, en 3,25 miljoen vierkante meter ruimte in 2305 gebouwen is de nationale spoorwegmaatschappij veruit de grootste publieke vastgoedeigenaar van het land. Vooral rond de stations zit veel potentieel, dat de NMBS wil activeren. Geen overbodige luxe voor een overheidsbedrijf dat 2,5 miljard euro schulden torst.
De vastgoedcel van de NMBS is twee jaar geleden doorgelicht. Dertig mensen zijn aangeworven om overtollige percelen en gebouwen af te stoten en de waarde van de resterende portefeuille te vergroten. Die strategie brengt nieuwe keuzes met zich. “De stationsbuurten moeten nieuwe woonwijken worden”, verklaart Cédric Blanckaert, het hoofd commerciële activiteiten en vastgoedvalorisatie bij de NMBS. “Het doel is op goede locaties recurrente inkomsten te halen uit ons onroerend goed. Percelen die verder dan 10 kilometer van een station liggen, gaan in de etalage. We communiceren ook beter over de zaken die we te koop zetten. Er is een grote vraag naar. Het aanbod is heel divers, van een villa in Hoeilaart tot bouwgrond in Vlaanderen of een goederenloods in Luik.”
Door de stationsbuurten te verdichten kunnen we meer uit onze eigendommen halen en bovendien meer mensen verleiden de trein te nemen” Patrice Couchard, NMBS
De waarde van de activa blijft vertrouwelijk. In de geconsolideerde balans van de groep werd de portefeuille in 2014 gewaardeerd op 7,4 miljard euro. Over de kwaliteit van het vastgoed verschillen de meningen. Er zitten moeilijk te verkopen zaken bij, zoals verontreinigde gronden. Maar het grootste deel van de percelen ligt in bouwzones, dicht bij de stadscentra.
“Om de drie jaar stellen we een lijst samen van activa die we willen afstoten”, zegt Patrice Couchard, die verantwoordelijk is voor het beheer van het onroerend goed van de NMBS. “Het doel is niet gebouwen te verkopen en dan andere te bouwen. Van nu af willen we waarde toevoegen aan onze portefeuille en gaan we voor een rentabiliteit, met name van ons commercieel vastgoed (zie kader Rendabeler commercieel vastgoed).”
Woonwijken maken
Voor vastgoedontwikkelaars worden projecten rond stations een must. Dat maakt van de NMBS een belangrijke partij. Een voorbeeld is de buurt van het Zuidstation in Brussel, die volledig wordt heringericht. Een consortium van Besix, BPC-BPI en Immobel zal in de Fonsnylaan een nieuwe hoofdzetel bouwen voor de NMBS en haar dochter HR-Rail. Er zullen 4000 mensen werken. Voor de financiering verkoopt de NMBS vier in onbruik geraakte gebouwen, goed voor 200.000 vierkante meter. “Dit is een keerpunt voor de NMBS”, zegt Patrice Couchard. “Het is een strategische investering om ons bedrijf te moderniseren, die tegelijk goed is voor de ontwikkeling van de Zuidwijk. Daar zit het Brussels Gewest al lang op te wachten.”
Het openbaar onderzoek zou binnenkort van start moeten gaan. Het wordt een gemengde wijk met bijna 2000 woningen en kantoren, waaronder de Victor d’Atenor-toren. “Het project is emblematisch voor onze nieuwe vastgoedstrategie”, gaat Couchard voort. “Toen ik in 2017 bij de NMBS kwam, was het beleid gericht op de ontwikkeling van stationsomgevingen, maar de focus lag op parkeren en intermodaliteit. In sommige gevallen, zoals in Louvain-la-Neuve, was er wel bereidheid om kantoor- en woonruimte te bouwen. Maar de afgelopen twee jaar hebben we die visie een grote impuls gegeven door strategische projecten te definiëren. We profileren ons vanaf nu als stedenbouwkundigen, met de creatie van leefbare stationsbuurten. Rondom de stations moeten zo veel mogelijk mensen kunnen wonen en werken. We hebben een prioriteit gemaakt van stationsbuurten met een vrijetijdsaanbod, diensten, winkels en woningen. De NMBS zal de belangrijkste drijvende kracht zijn. De dochtermaatschappijen hebben niet langer de leiding.”
Geen projectontwikkelaar meer
Het concept van de leefbare stationsbuurt voert de NMBS al uit rond de stations van Mechelen en Luik-Guillemins. “We bezitten veel land ten zuiden van het station van Mechelen”, legt Patrice Couchard uit. “Daar willen we, samen met de stad, een gemengd project ontwikkelen met enkele duizenden woningen en een hotel. In Luik brengen we binnenkort kantoor- en woonprojecten op de markt. Door de stationsbuurten te verdichten kunnen we meer uit onze eigendommen halen en meer mensen verleiden de trein te nemen.”
Het is niet de bedoeling telkens gebouwen te verkopen om de opbrengst te investeren in nieuwe infrastructuur, zoals in de Zuidwijk in Brussel gebeurt. “Het idee is vooral te werken met privépartijen, die onze grond kopen en waarmee we aan een masterplan werken”, zegt Patrice Couchard. “We spelen de rol van stedenbouwkundige, niet meer die van projectontwikkelaar zoals vroeger. We gaan geen schulden meer aan om projecten op te zetten. Dat is de taak van onze privépartner.”
Rendabeler commercieel vastgoed
Met bijna 400 commerciële concessies in 129 stations, met een totale oppervlakte van 45.000 vierkante meter, is de NMBS een belangrijke speler in het retailvastgoed. Ook in dat segment van de vastgoedportefeuille neemt de NMBS het roer weer in handen. De inkomsten komen niet uit commerciële huurovereenkomsten, maar uit concessiecontracten met een looptijd van acht jaar. “In onze stations is meer passage dan in sommige grote winkelstraten”, zegt Cédric Blanckaert, het hoofd commerciële activiteiten en vastgoedvalorisatie bij de NMBS. “Die troef moeten we uitspelen. We wilden in de stationswinkels vooral de kwaliteit van het aanbod verhogen. Zo gaven we meer ruimte aan gezonde voeding en trokken we grotere retailers aan, zoals Prêt A Manger. Die keten opende zijn eerste winkel op Belgisch grondgebied in het Zuidstation in Brussel.”
Dankzij die aanpassing kon de NMBS haar huurinkomsten de afgelopen maanden aanzienlijk verhogen via een gegarandeerd minimum en een heffing op de omzet. “We wilden ons imago verbeteren en vernieuwen”, stelt Cédric Blanckaert. “Het Zuidstation is een goed voorbeeld van onze nieuwe strategie. De reiziger vindt er niet enkel voeding, maar ook diensten, zoals een schoenmakerswinkel, een laboratorium voor bloeddonatie, een crèche en een stomerij.”
De impact van de coronacrisis
Nu door de coronapandemie telewerken door lijkt te breken, zal er in de toekomst misschien minder kantoorruimte nodig zijn. Wat betekent dat voor de plannen voor de nieuwe hoofdzetel van de NMBS? “We moeten rekening houden met die mogelijkheid”, zegt Patricia Cuvelier, head of strategy, coordination & support bij de NMBS. “Maar de plannen aanpassen is voorbarig. De nieuwe hoofdzetel zal niet alleen kantoren bevatten, maar onder meer ook commandocentra en opleidingsruimtes. Voor een deel van het gebouw zou het gevolgen kunnen hebben, maar het blijft strategisch en essentieel voor de NMBS. De oplevering is gepland voor 2025, dus er is nog tijd.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier