Hoe Brugge de dynamiek van een studentenstad zoekt

Iedereen is welkom in Brugge. Maar als het over wonen gaat, hebben jonge gezinnen toch een streepje voor in de West-Vlaamse provinciehoofdstad. De groene deelgemeenten liggen bij die doelgroep beter in de markt dan het historische centrum.

“Langzaam aan maar zeker veroudert onze bevolking. Daarom doen we er alles aan om jonge gezinnen naar Brugge te halen.” Schepen van Ruimtelijke Ordening en Wonen Franky Demon (CD&V) verhult niet dat jonge gezinnen de prioritaire doelgroep vormen in het Brugse woonbeleid. In het bestuursakkoord is aan doelgroepen gedacht, om tot een generationele en sociale mix te komen (zie kader Fiscale en sociale motieven).

Franky Demon weet dat zijn stad bij dat streven om jonge gezinnen aan te trekken en/of te houden met een handicap kampt: Brugge is geen echte studentenstad. Studenten blijven na hun studies graag hangen in de stad van hun alma mater. En van blijven hangen komt vaak settelen. Die dynamiek mist de West-Vlaamse provinciehoofdstad. “Maar er is beterschap”, stelt Demon. “We zijn zeven jaar geleden gestart met een beleid om Brugge als studentenstad in de kijker te zetten. Dat begint zijn vruchten af te werpen. Intussen heeft de KU Leuven een campus in Brugge. En enkele dynamische hogescholen bieden ook steeds meer studierichtingen aan in Brugge. In ons woonbeleid spelen we daarop in: jongeren mogen na hun studie nog drie jaar blijven wonen in hun studentenkot. We bieden hun dus de kans hier ook te blijven hangen. Tegelijkertijd zetten we heel hard in op een aantrekkelijke, sterke arbeidsmarkt. Waarom? Als we jongeren uit de regio, die gestudeerd hebben in Gent of Leuven, opnieuw naar hier willen halen, moeten we hun ook interessante banen kunnen aanbieden.”

Ook het aanbod van nieuwe woningen tracht Brugge in een gezinsvriendelijke richting te sturen. “Overal zie je een appartementisering van de woningmarkt en Brugge vormt daar geen uitzondering op”, zegt Demon. “Maar wij dringen er bij de projectontwikkelaars wel op aan ook in voldoende meerkamerappartementen te voorzien, het liefst met drie slaapkamers en ruime terrassen. Voor veel jonge mensen is een huisje met een tuintje nog altijd het ideaal. Maar nieuwe grondgebonden woningen creëren in Brugge is moeilijk. De bouwgrond is hier schaars. Zeker in de binnenstad. En we merken jammer genoeg ook dat grondgebonden woningen in de binnenstad moeizaam verkocht geraken, terwijl sommige appartementsprojecten in vijf dagen uitverkocht zijn.”

Aantrekkelijke stadsrand

Jonge gezinnen naar de stad lokken blijkt een moeilijke opgave. In een recent verleden heeft Brugge het wel geprobeerd. Zelfs pal in het historische centrum, naast het Astridpark en op een steenworp van de Vismarkt. Op de voormalige gevangenissite kwam begin jaren 2000 het Pandreitje, een woonwijk met een tachtigtal woningen. Autovrij en dus kindvriendelijk, was de achterliggende idee. Filip Canfyn, destijds als projectontwikkelaar de drijvende kracht achter het Pandreitje, geeft toe dat dat doel niet gehaald is. “Het Pandreitje is nagenoeg kinderloos”, weet hij. Als verklaring wijst Canfyn, nu senior advisor real assets bij de consultancygroep Rebel, op het fenomeen van de stadsvlucht. “Rond de leeftijd van 28 tot 32 jaar nemen veel mensen een beslissing over hun definitieve vestiging. En bij mensen die dan kinderen hebben of erover nadenken, valt die beslissing vaak in het nadeel van de stad uit.”

Hij ziet daarvoor vier redenen. Een eerste – en zeker in Brugge veel aangehaalde – reden is de betaalbaarheid van woningen in de stadscentra. Maar volgens Canfyn is dat eigenlijk een drogreden. “Men kijkt enkel naar het aankoop- of het huurbedrag. Dat je het in de stad met een of twee wagens minder kunt doen, brengt men bijvoorbeeld niet in rekening.”

Dat Vlamingen nog altijd meer kopers dan huurders zijn, speelt volgens Canfyn ook in het nadeel van de stad. Al ziet hij ook een gunstige tendens: “We stellen vast dat meer mensen willen of moeten huren. En in de steden is het huuraanbod het grootst. Dat remt de stadsvlucht enigszins af. Maar steden dreigen nog altijd jonge gezinnen te verliezen, omdat het huuraanbod er niet is afgestemd op die doelgroep.”

De antistedelijke traditie in ons land in combinatie met de realiteit dat wonen in de stad onvermijdelijk gepaard gaat met een zekere drukte en overlast, vermeldt Canfyn als derde reden. “Maar ook dat antistedelijke is er een beetje aan het uitgaan”, zegt hij. “En de stedelijke omgeving verandert in gunstige zin. In vergelijking met dertig jaar geleden is de stad van vandaag een paradijs. Bijna alle openbare ruimte werd vroeger toebedeeld aan de auto, voetpaden waren smal en een fietser in de stad was een zelfmoordenaar.”

Een laatste – en volgens Canfyn een zeer hardnekkige – reden is de Vlaamse voorliefde voor de vrijstaande of halfopen woning met tuin. “Het blijft voor veel mensen de ultieme woondroom, en dan is de stad natuurlijk gesjareld, want die woningtypologie is nu eenmaal schaars in de stad.”

Filip Canfyn voegt een belangrijke kanttekening toe aan zijn analyse: Brugge blijkt een geval apart, en is in zekere zin zelfs een ‘succesmodel’. “Brugge telt bijna 120.000 inwoners, meer dan Leuven, en is de derde grootste stad van Vlaanderen. Men vergeet dat weleens. Het gros van de mensen woont echter niet in het centrum. Het keurslijf van het Unesco-label heeft ervoor gezorgd dat de binnenstad grotendeels gevrijwaard is gebleven van allerlei zottigheden. Maar de deelgemeenten zoals Sint-Michiels, Sint-Andries, Sint-Kruis, Assebroek zijn enorme woongebieden die kunnen concurreren met het buitengebied. Ze bieden het beste van twee werelden: de woning met het tuintje en toch op fietsafstand van de binnenstad. Dat is succesvol, maar ook gevaarlijk, want eigenlijk creëer je als stad je eigen suburbaan gebied.”

Die Brugse eigenheid biedt volgens Lode Waes, bestuurder van de projectontwikkelaar CAAAP, mogelijkheden voor nieuwe, innovatieve ontwikkelingen. “Sommige plekken in de stadsrand en langs het kanaal hebben een geweldig potentieel om op een kwalitatieve manier te verdichten”, zegt hij. “Denk aan ontwikkelingen die wonen en werken combineren, waardoor je er een nieuwe vorm van stedelijkheid creëert.”

Schepen Franky Demon erkent dat er in de stadsrand en langs het water nog mogelijkheden zijn voor inbreidingsprojecten. Maar het Brugse stadsbestuur wil voorzichtig te werk gaan. “Het blijft zoeken naar een evenwicht”, zegt Demon. “Want die jonge gezinnen waarop we mikken, voelen zich juist aangetrokken door het residentiële karakter van de Brugse rand. Als we daar te veel appartementsontwikkelingen toelaten, dreigt dat verloren te gaan. Daar willen we toch wel over waken.”

Lode Waes merkt dan weer op dat de vergrijzing in de kaart speelt van jonge gezinnen die een grondgebonden woning zoeken in de Brugse rand. “Veel van die woningen komen op de markt omdat de babyboomers wegtrekken. Het woningaanbod in Brugge voor jonge gezinnen zal nog een hele tijd ruim blijven.”

Vergroening van de binnenstad

Tijdens de coronacrisis heeft het schrikbeeld van de verharde stad, met krappe appartementjes en gesloten speeltuinen, het imago van het stedelijke wonen geen goed gedaan. Franky Demon reageert dat dit plaatje niet strookt met de Brugse realiteit. “Zoom met Google Maps maar eens in op Brugge”, zegt hij. “Dan zie je meteen hoe groen deze stad wel is. Voor een deel heeft dat te maken met de vele tuinen in de stadsrand, maar we zetten ook volop in op de vergroening van onze binnenstad. Bij projecten waarbij we zelf mee de regie kunnen voeren, zoals bij de herontwikkeling van leegstaande overheidsgebouwen, leggen we groenzones aan, die we meestal ook openstellen voor de buurtbewoners. Bij de private ontwikkelingen proberen we dat via het systeem van de stedenbouwkundige lasten ook te doen.”

Demon geeft het voorbeeld van de herbestemming van de VTI-site in de Boeveriestraat. Daar mag projectontwikkelaar Steenoven 135 woningen realiseren. “Die school was heel versteend en gesloten”, zegt de schepen. “Met de nieuwe ontwikkeling trekken we de site open voor de buurt en maken we ze ook groener.