Hoe aantrekkelijk is wonen aan het water?

Wonen aan het water spreekt aan. De zekerheid van een vrij uitzicht geldt als een uniek verkoopargument. Maar locaties aan het water zijn ook schaars. Is wonen óp het water de volgende stap?

Op het Antwerpse Zuid is de eerste fase van de heraanleg van de gedempte Zuiderdokken bijna afgerond. Een kale parkeervlakte wordt er omgevormd tot een stedelijk park genre Jardin des Tuileries in Parijs. Het buurtcomité Open Zuid Open had liever gehad dat de dokken heropend werden. Dat was goed gezien van de buurtbewoners: geen rustverstorende evenementen zoals de Sinksenfoor meer voor hun deur én een serieuze impuls aan de waarde van hun woning.

Het is bekend dat een uitzicht op water garant staat voor een forse meerprijs van vastgoed. Een Nederlandse studie maakt gewag van 15 procent hogere transactieprijzen voor wooneenheden met zicht op water. Dat is nog iets meer dan voor een vrij uitzicht op een open landschap, waarvoor de prijzen 12 procent hoger liggen dan gemiddeld.

Lode Waes, bestuurder bij de projectontwikkelaar CAAAP, schat de prijsverhogende factor van zogenoemde waterfrontlocaties nog hoger in. “Gevoelsmatig schat ik 20 procent”, zegt hij. “In ons project Militair Hospitaal in Oostende lagen de prijsverschillen tussen appartementen met zeezicht en appartement met zicht op het binnenland zelfs rond 30 procent.”

De kustbarometer van de notarissen bevestigt dat voor appartementen op de dijk fluks meer wordt betaald. Het prijsverschil met de gemiddelde appartementsprijs aan de kust ligt tussen 6 procent in Koksijde en 48 procent in Knokke. “Nochtans is de oriëntatie op de zeedijk meestal niet goed”, merkt Lode Waes op. “Alleen de appartementen op de westhoeken combineren zeezicht met een gunstige oriëntatie. En toch zijn mensen bereid fors meer te betalen voor dat zicht op het water.”

Appartementen dominant

Wat maakt wonen aan het water zo aantrekkelijk? “Water straalt rust uit en het weidse uitzicht blijft gevrijwaard”, antwoordt Lode Waes. De schaarste aan waterfrontlocaties speelt volgens Waes ook een rol in de stevige prijszetting. Aan de Schipperskaai langs het Handelsdok in Gent ontwikkelt CAAAP samen met Van Roey Vastgoed de Nieuwe Dokken in Gent. Die locatie combineert “het gevoel van de zeedijk met een zuidelijke oriëntatie en zicht op de Gentse torens”, zegt Waes. “Hoewel de buurt rond de Nieuwe Dokken nog in ontwikkeling is, zijn we voorlopig uitverkocht. De vraag is groter dan het aanbod.”

“Water en bootjes roepen een vakantiegevoel op bij mensen. Zeker als de zon ook van de partij is”, stelt Kristoff De Winne, acquisition & development director bij de vastgoedontwikkelaar Matexi. Hij verwijst naar Quartier Bleu in Hasselt, een nieuw stadsdeel langs de Kanaalkom. Het combineert wonen aan het water, inclusief zicht op de jachthaven, met een winkelboulevard en een ruim aanbod aan horecazaken langs een dijkachtige promenade.

In Vilvoorde bouwt Matexi tussen het Zeekanaal en de Zenne het nieuwe stadsdeel 4 Fonteinen. En ook daar worden de “prachtige zichten” op het water als een troef uitgespeeld. “Langs het Kanaal kun je er kilometers ver kijken”, zegt Caroline Franz, businessmanager Vlaams-Brabant bij Matexi. “Dat spreekt aan. Maar de mensen kopen er ook een stukje zekerheid: dat kanaal zal er altijd blijven.”

Dat watergebonden projecten als gevolg van de stevige prijzen vooral een kapitaalkrachtig publiek aantrekken, is niet verrassend. Maar ook de dominantie van appartementen op waterfrontlocaties heeft een invloed op het profiel van de kopers. “Het zijn veelal babyboomers, mensen die hun woning in de rand ruilen voor een appartement in de stad”, zegt Lode Waes. “Jonge mensen houden uiteraard ook wel van zicht op water, maar zij zijn meestal op zoek naar een grondgebonden woning. En een huisje-met-tuintje aan het water is een vrij uitzonderlijk product.”

Hefboom voor brownfieldprojecten

De interesse van projectontwikkelaars voor watergebonden locaties is evenmin een verrassing. “Er zijn er natuurlijk niet zo veel, maar als ze zich aanbieden, kijken we er met veel enthousiasme naar”, zegt Lode Waes. “We spreken nu over wonen aan het water, maar we denken ook al na over wonen op het water. CAAAP maakt deel uit van de Artes Groep, die met bedrijven als Artes Depret en Artes Roegiers veel expertise heeft in waterwerken. Dat opent perspectieven om, zoals in Amsterdam, een drijvende wijk te creëren (zie kader Een blauwe woonwijk in Amsterdam). Op die manier kun je ruimte voor wonen bijcreëren.”

Volgens Matexi kunnen de hogere vastgoedprijzen op waterlocaties een financiële hefboom zijn om brownfieldontwikkelingen rendabel te maken. “Quartier Bleu en 4 Fonteinen zijn ontwikkelingen op oude industriële sites”, merkt Kristoff De Winne op. “In Mechelen hebben we langs de Dijle de oude brouwerij Lamot herontwikkeld. Het is geen toeval dat waterfrontontwikkelingen vaak ook brownfieldontwikkelingen zijn. De industriële activiteit heeft zich in het verleden vaak langs waterwegen gevestigd. Brownfieldontwikkelingen zijn doorgaans complexer en vergen extra inspanningen van een ontwikkelaar. De hogere vastgoedwaarde door de nabijheid van water kan soms het verschil maken in de afweging of de ontwikkeling daar haalbaar is.”

Onze gesprekspartners merken nog op dat aantrekkelijkheid van wonen aan het water een vrij recent fenomeen is. “Vlaanderen heeft de laatste decennia inspanningen gedaan om de waterlopen te zuiveren”, legt Kristoff De Winne uit. “Ik woon in Oost-Vlaanderen in de buurt van de Dender. Daar wilde vroeger niemand wonen, want dat was eigenlijk een open riool.”

“In Gent heeft men de Reep weer opengelegd en Brussel heeft plannen om de van overwelfde Zenne opnieuw bloot te leggen”, zegt Lode Waes. “Dat kan nu, omdat de waterkwaliteit veel beter is dan vroeger. Steden beseffen dat water beleving en structuur toevoegt aan het stedelijk weefsel.”

In de ene stad is die herontdekking van het water al verder gevorderd dan in de andere. “Wat Kortrijk met de Leieboorden heeft gedaan, is een mooi voorbeeld van het water uitspelen als een troef”, vindt De Winne. “Aalst heeft met de Dender ook dat potentieel, maar vooralsnog benut het de stad dat nog niet volledig.”

Een blauwe woonwijk in Amsterdam

In een zijkanaal van het IJ in Amsterdam-Noord ligt Schoonschip, een drijvende woonwijk. Verspreid over dertig arken wonen er 46 gezinnen. Een duurzaam dorpje in de stad, noemen de bewoners het. Alle woningen zijn energieneutraal en afvalstromen worden maximaal gescheiden en gerecupereerd. De kostprijs van de woningen is wel stevig: tussen 300.000 en 800.000 euro.

Schoonschip is een burgerinitiatief, maar Reinier van Dantzig, de fractievoorzitter van de partij D66 in de Amsterdamse gemeenteraad, wil wonen op het water naar een grootschaliger, structureel niveau tillen. Het is een innovatieve oplossing voor de wooncrisis in Amsterdam, meent de politicus. De woningprijzen in de Nederlandse hoofdstad zijn de voorbije jaren geëxplodeerd, en met een verwachte bevolkingstoename van 250.000 bewoners in de komende dertig jaar lijkt de prijsdruk er niet meteen te zullen afnemen. In een opiniestuk in het Het Parool voert Van Dantzig aan dat wonen op het water in Amsterdam “lang niet zo nieuw is als het lijkt: de stad is gebouwd op water met gebouwen op palen en aangeplempte eilandjes”. Van Dantzig ziet onder meer kansen in de haven van Amsterdam, waarbij hij denkt aan drijvende appartementencomplexen met betaalbare huurwoningen voor starters.