Het zijn spannende tijden voor syndici

Het beheer van appartementsgebouwen is een groeimarkt. Het is daarom jammer dat zo weinig jonge vastgoedprofessionals voor het beroep van syndicus kiezen, vindt Tom Vandermeersch van Appartementor.

De Vlaming woont steeds vaker in een appartement. In 2022 werd het appartement zelfs voor het eerst het meest voorkomende woningtype. Iets meer dan 28 procent van het woningaanbod is intussen een appartement. Huizen in open bebouwing volgen met een aandeel van 27,5 procent op de tweede plaats. Tien jaar geleden bedroeg het aandeel van de appartementen nog 23 procent.

“Die ‘verappartementisering’ van onze woningmarkt vertaalt zich ook in een toegenomen behoefte aan professioneel beheer van die appartementsgebouwen”, zegt Tom Vandermeersch, de bezieler van Appartementor. “Het beheer van de mede-eigendom, de syndic zoals de mensen zeggen, is een volwaardige niche geworden. Het valt nog moeilijk te combineren met andere vastgoedberoepen zoals de verkoop, de verhuur, het rentmeesterschap enzovoort.”

Appartementor profileert zich als een ‘onafhankelijke mentor’ voor syndici. “Het vak is de voorbije jaren een stuk complexer geworden”, stelt Vandermeersch, ex-syndicus en tot voor kort aan de slag bij een van de grote spelers. “De regelgeving is verbeterd, maar ze is ook uitgebreider en moeilijker geworden. Bovendien zijn mede-eigenaars beter geïnformeerd en veel mondiger geworden.”

Daardoor neemt de werkdruk toe, temeer omdat de instroom naar het beroep al vele jaren sputtert. Cijfers van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) tonen dat nog geen 6 procent van de nieuwe stagiairs voor het beroep van syndicus kiest. “Dat is jammer”, vindt Vandermeersch. “Het is een job met veel variatie en met werkzekerheid. Maar de klassieke makelaardij blijkt voor jonge mensen aantrekkelijker.” Vandermeersch waarschuwt voor “een structureel tekort aan bekwame syndici, waardoor de situatie stilaan problematisch wordt”.

Tegen die achtergrond heeft de sector de voorbije jaren een grote consolidatie gekend. De Franse groep Emeria veroverde onder meer met de overnames van Syncura en Trevi in een recordtijd het marktleiderschap in ons land. De Antwerpse spelers Gerantis en Parte bezetten respectievelijk de tweede en de derde plaats. “Niet iedereen is zo gelukkig met die consolidatie”, weet Vandermeersch. “Maar ze gaat gepaard met een professionalisering van het beroep. Vooral op het gebied van software-ondersteuning geven de grote spelers een sterke impuls aan de markt. Ze doen dat trouwens ook door gespecialiseerde IT-spelers over te nemen. Zo verwierf Gerantis begin 2022 Syndesk en Syndixis, en maakt Organimmo ook sinds vorig jaar deel uit van de investeringsgroep boven Parte.”

Imagoproblemen

Tom Vandermeersch wijst erop dat de sector met een dubbel imagoprobleem kampt: het beroep is niet sexy bij jonge mensen, en veel verenigingen van mede-eigenaars (VME’s) klagen over hun syndicus. “Het lijkt soms wel of er geen goede syndici bestaan”, zegt Vandermeersch. “Terwijl er heel gedreven en talentvolle mensen in de sector werken. Een deel van het probleem is dat veel mede-eigenaars niet goed begrijpen wat precies de opdracht van de syndicus is. Ik had daarom de gewoonte bij de eerste vergadering het systeem van de mede-eigendom en de verantwoordelijkheden kort uit te leggen. De rol van de syndicus is beperkt tot de gemeenschappelijke delen. Er zijn nog altijd mede-eigenaars die naar de syndicus bellen als hun toilet blijft doorlopen.”

Voor het tekort aan syndici bestaat geen mirakeloplossing, beseft Vandermeersch. “Er is lang te weinig aandacht voor geweest. Het stoffige imago heeft ook te maken met het feit dat te lang gewacht geweest is om serieus in digitalisering te investeren. Daar zien we nu dus wel een kentering. We moeten jonge mensen duidelijk maken dat het beroep van syndicus ook voordelen biedt. Het heeft bijvoorbeeld een recurrent verdienmodel. De vastgoedmakelaardij is veel meer een oneshotbusiness: als een huis verkocht is, dan is het verkocht.”

Klankbord voor syndici

Als onafhankelijke speler ondersteunt Appartementor de belangrijkste drie partijen bij het beheer van mede-eigendommen: de syndici, de VME’s en de projectontwikkelaars. “De consolidatie betekent niet dat er geen plaats is voor kleine of middelgrote spelers”, benadrukt Vandermeersch. “Integendeel, een deel van de verenigingen van mede-eigenaars is niet gelukkig met die trend. Want de schaalvergroting en de professionalisering gaan ook vaak gepaard met een meer afstandelijke en onpersoonlijke aanpak. Sommige mede-eigenaars willen bij een probleem een gesprek met ‘den baas’. Dat is lastig, als die baas een CEO is die vanuit Parijs werkt.”

Voor de kleinere spelers treedt Appartementor op als sparringpartner en klankbord. “Door bijvoorbeeld de zaakvoerders strategisch te adviseren”, verklaart hij. “Daarnaast coach ik ook medewerkers, niet over de technische aspecten van het vak of het leren werken met de software, maar wel over het aanleren van de soft skills, in de eerste plaats het aanscherpen van de communicatievaardigheden.”

Voor de tweede doelgroep, de VME’s, treedt Appartementor op als bemiddelaar en adviseur. “Bij een conflict met de syndicus proberen we de partijen te verzoenen. En als dat onmogelijk blijkt, begeleiden we de mede-eigenaars bij de zoektocht naar een nieuwe syndicus. Er zijn ook mede-eigenaars die weinig zin hebben in het bijwonen van de jaarlijkse algemene vergadering, en me vragen hen daar te vertegenwoordigen.”

Voor projectontwikkelaars is Appartementor een partner die “door de bril van de syndicus” naar het project en de basisakte kijkt. “Daarnaast is het kiezen van een eerste syndicus een delicate kwestie”, zegt Vandermeersch. “Het is de taak van de ontwikkelaar om die aanstellen. Maar hoe weet je als mede-eigenaar dat die keuze op een objectieve manier gebeurt? Misschien is die syndicus een goede vriend van de ontwikkelaar. Door enkele syndici te screenen op enkele relevante criteria kan Appartementor dat proces objectiveren. Zo is de ene syndicus misschien wel geschikt voor een blokje met tien appartementen in Staden, maar ga je voor een project met vierhonderd appartementen in Antwerpen misschien toch beter met een andere partij in zee.”