Het verkavelingsmodel barst uit zijn voegen

Bij woningverdichting denken we vooral aan hoogbouw in de steden. Maar waarom niet ook verkavelingen en dorpen dichter bebouwen? De vastgoedsector zegt niet nee, maar de bewoners lijken minder enthousiast.

Het Belgische woonideaal is aan vervanging toe. Dat weten ze ook bij Batibouw. “Zowat elke Belg droomt van een eigen en vooral betaalbare woning. Maar daarbij botst hij steeds vaker op obstakels”, lezen we op de website. Volgens de organisator van de grootste bouw- en renovatiebeurs van het land wordt er “druk geëxperimenteerd met nieuwe formules die de prijzen moeten drukken”. Of het stormloopt voor die experimenten is nog maar de vraag. Uit een recente enquête van KBC blijkt dat kangoeroewonen en co-housing “te vooruitstrevende woonconcepten zijn voor veel ouders en jongvolwassenen”.

Toch zit er ook sleet op het hardnekkige ideaalbeeld van de klassieke verkavelingswoning. Ruimtelijk barst dat model al jaren uit zijn voegen. “Met de bevolking van een grote Europese hoofdstad hebben we een heel land verkaveld”, verwoordt architect Leo Van Broeck het krachtig. Relatief nieuw is dat ook de vraag naar het typische verkavelingsproduct stokt, gewoon omdat het voor jongeren geen haalbare kaart meer is. Duurdere gronden en hogere bouwkosten als gevolg van steeds strengere energienormen duwen de prijzen buiten het bereikbare.

Ook de markt van de bestaande woningen voelt de nieuwe trend. Het makelaarsnetwerk ERA maakte eind januari bekend dat oudere woningen moeilijker verkocht geraken. Vooral het segment van de alleenstaande woningen op een groot perceel zit al lange tijd in het sukkelstraatje. Veelal gaat het om woningen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig met belabberde energieprestaties. Door de grote percelen ligt de totale waarde van de grond hoog, wat zich vertaalt in een hoge vraagprijs. Maar het jongere koperspubliek — dat weinig tijd en zin heeft om te tuinieren — is niet meer tuk op zo’n grote lap grond. Voeg daar nog aan toe dat het comfort en de stijl van veel van die woningen zelden aan de huidige standaarden beantwoorden, en de oude, ruime verkavelingswoning evolueert stilaan van droom naar probleem.

De huidige bewoners, veelal babyboomers, krijgen vaak niet de prijs die ze verwacht of gehoopt hadden. Wie niet gehaast is, opteert er daarom voor nog maar wat te blijven. Maar omdat velen die woonsituatie als tijdelijk beschouwen, stellen ze noodzakelijke investeringen uit.

Transformeren

Een groot deel van ons woningpatrimonium zit op die manier geblokkeerd. Uit de socio-economische enquête van 2001 bleek dat de vrijstaande woning 39 procent van het woningbestand van ons land uitmaakt. Hoewel dit percentage intussen wat is afgetopt — vooral in Vlaanderen is de bouw van nieuwe alleenstaande woningen gekelderd –, blijft de vrijstaande woning dominant. Met het vooruitzicht van een aanhoudende bevolkingstoename en gezinsverdunning is het dan ook zonde die belangrijke voorraad woningen onderbenut te laten of zelfs volledig af te schrijven.

Kunnen we een deel van de bijkomende vraag naar huisvesting opvangen in die verkavelingen en landelijke woongebieden? Onderzoekers van de KU Leuven en Universiteit Hasselt bestuderen drie transformatiescenario’s en peilden via interviews ook al naar het maatschappelijke draagvlak ervoor.

Het eerste scenario gaat uit van kleinschalige verdichting op het niveau van de individuele woning. Denk aan de opdeling, al dan niet via een uitbreiding, van de woning in twee wooneenheden en/of kangoeroewonen. Scenario twee is ingrijpender: de toevoeging van grootschaliger bouwprojecten die woningen van verschillende typologieën combineren met ondersteunende functies. Het derde scenario zet in op landschapsherstel door de sloop van slecht gelegen, verouderde woningen.

Volgens Marijn van de Weijer, doctoraatsonderzoeker aan de KU Leuven en de Universiteit Hasselt, bevestigen de lauwe reacties van de ondervraagde bewoners op de scenario’s “dat er nog altijd een robuust beeld leeft van hoe zo’n perifere wijk er moet uitzien”. “Het eerste scenario kan op de meeste steun rekenen”, zegt hij. Het past volgens Marijn van de Weijer ook in onze liberale bouwattitude: “Op het eigen perceel is iedereen vrij te doen wat hij wil, is zowat de gangbare mening. Maar slechts weinig mensen zagen het als een oplossing voor hun eigen woonsituatie. Ze vrezen het verlies van privacy. Maar ik denk dat onbekend hier ook onbemind maakt: de meeste mensen hebben nog geen voorbeelden gezien van geslaagde transformaties.”

Die voorbeelden zijn er wel, maar ze zijn schaars. En dat heeft ook te maken met de soms strenge en complexe (gemeentelijke) regelgeving. Bewoners en vastgoedprofessionals wijzen ook op praktische bezwaren: een aantal woningen leent zich niet tot transformatie. “Dat klopt”, zegt Van de Weijer. “Vooral woningen uit de jaren zeventig en tachtig zijn minder geschikt, omdat er veel ruimte onder het dak zit — zoals bij de fermettes — met kleine ramen en dakkapellen.”

Verdichten en uitdoven

Scenario twee — meer collectieve (woning)bouw toevoegen — valt meestal buiten het bereik van de particuliere eigenaars. Maar Bert Grugeon, directeur binnenstedelijke projecten bij Matexi, denkt dat de vastgoedsector daar zeker een rol kan en wil opnemen. “In een aantal wijken en verkavelingen is verdichting op die manier zeker mogelijk”, zegt hij. “Als we twee of drie gekoppelde percelen kunnen kopen, dan kunnen we daar kwaliteit en diversiteit toevoegen. Maar dan moet de overheid het wel toelaten en faciliteren. Particulieren die aan vervangbouw doen, genieten in bepaalde gebieden van een gunstig btw-tarief van 6 procent. Het probleem is dat particulieren zich maar zelden aan dit soort projecten wagen. Ze hebben daar de knowhow niet voor. Dat gunsttarief uitbreiden naar de professionelen zou een hefboom kunnen zijn om deze wijken weer zuurstof te geven.”

Bij de presentatie van de meer rigoureuze scenario’s, grootschaligheid toevoegen en gericht slopen, stootten de onderzoekers evenwel op een grotere weerstand van de bewoners. “Er mag niet geraakt worden aan de sfeer en het karakter van de buurt, is een veel gemaakte opmerking”, zegt Marijn van de Weijer. “De bewoners hebben zich destijds met een bepaald beeld van de wijk daar gevestigd en ze vinden dat de spelregels niet mogen wijzigen zolang ze er wonen.”

Voor Leo Van Broeck van het Brusselse architectenbureau Bogdan & Van Broeck is het niet zozeer een kwestie van willen, maar wel van noodzaak, “want de situatie is nu al onleefbaar”. “Ons woningpatrimonium is veel te groot”, zegt Leo Van Broeck. “We gebruiken te veel grond met te weinig mensen; de dichtheid is dus te laag. Eigenlijk zou je heel de Belgische bevolking kunnen huisvesten op het grondgebied dat de Brusselse ring omsluit. Wat meteen ook veel zegt over de dichtheid in Brussel: daar zijn enorme gaten. Ons patrimonium is ook te verbrokkeld, waardoor de mobiliteitsproblemen eigenlijk onoplosbaar zijn. In de huidige context kan je in België geen betaalbaar openbaar vervoer organiseren.”

Volgens Leo Van Broeck, die ook voorzitter is van de Koninklijke Federatie van de Architectenverenigingen (FAB), moet de focus van ons woon- en milieubeleid verschuiven. Hij vindt dat te veel aandacht gaat naar energiezuinig wonen — zonnepanelen, isolatie enzovoort — terwijl het basisprobleem van de ruimtelijke ordening niet wordt aangepakt. De architect pleit voor ‘ontsnippering’ gecombineerd met mobiliteitsgebonden ontwikkeling waarbij nieuwe projecten nog enkel kunnen op plaatsen in de nabijheid van diensten en voorzieningen, en geconnecteerd aan een knooppunt van (tegen dan) efficiënt openbaar vervoer. Voor — uit mobiliteitsoogpunt — slecht gelegen woningen en woonsnippers, stelt hij een uitdoofbeleid voor.

Mont Saint-Michel

Onze grote steden hebben zeker nog verdichtingspotentieel, meent Leo Van Broeck, maar hij ontwaart ook nog veel mogelijkheden in onze kleinere steden en grotere dorpen. “Vandaag zijn veel van onze dorpen op sterven na dood”, zeg Van Broeck. “Je hebt de kerk, een pleintje met misschien nog een café een bijna failliete bakker en daarrond een wolk van tien kilometer verkavelingen.” In het alternatief van Leo Van Broeck worden die dorpen levendige microsteden, “als een soort Mont-Saint-Michel in het groen”. “Dan moet je wel een grotere woondichtheid en meer diversiteit toelaten: rijwoningen, appartementen en misschien af en toe een kleinere woontoren: gebouwtjes van acht à tien verdiepingen. Dat is iets heel anders dan de woontorens van vijftien tot dertig verdiepingen in de grote steden. Ik ben geen hoogbouwfanaat, zoals men mij wel eens aanwrijft. Alleen: als je in de stad grote dichtheden wil combineren met extra groen of open ruimte, dan is hoogbouw wel onvermijdelijk. In veel gevallen kan je echter bijna dezelfde dichtheden behalen met middelhoogbouw of met laagbouw.”

Het argument dat er in die dorpen en wijken weinig draagvlak is voor dergelijke ingrijpende verdichtingsoefeningen, omdat dit het typische dorpskarakter zou aantasten, veegt Leo van Broeck vakkundig van tafel. “Ja, sommige dorpskernen hebben karakter, een bepaalde sfeer. Maar dat is niet heilig. Je kunt een zieke mens niet opereren zonder te snijden. Nu zie je de Belg constant lijden: volgens Standard & Poor’s zijn onze woningen de duurste van de eurozone en onze mobiliteit is de slechtste van Europa. De ecologische, maar vooral ook de economische kostprijs van dat dagelijkse filedebacle is gigantisch. We kunnen hier een positief verhaal van maken, met veel levendiger dorpskernen, waar er winkels en diensten zijn en mensen elkaar opnieuw ontmoeten, en met interessantere steden.”

Niet de publieke opinie maar wel de overheid is volgens Van Broeck vandaag de grote rem op een ecologischer en efficiënter grondgebruik. “Particulieren of promotors die willen verdichten, mogen dat niet. Twee lagen is in veel gemeenten het maximum. Zelfs als er een nieuw gemeentehuis wordt gebouwd mag het niet hoger zijn dan een villa. Ik pleit voor het omgekeerde: het invoeren van een ‘minimumkroonlijsthoogte’.

Grondrechten ruilen

Is de vastgoedsector klaar voor zo veel voluntarisme? Tegen verdichting heeft de sector logischerwijze weinig bezwaren, aangezien ze het rendement meestal ten goede komt. Veel gevoeliger ligt het beknotten van nieuwe verkavelingsactiviteit. In de visie van Leo Van Broeck moeten voor wonen bestemde gebieden die de mobiliteitsscreening niet doorstaan een andere bestemming krijgen. Terwijl de Vlaamse en de Waalse Confederatie Bouw, gezien de bevolkingstoename, juist pleiten voor meer ruimte voor wonen.

“Je kan die ommezwaai niet realiseren zonder de steun van de vastgoedsector”, beseft Leo Van Broeck. “Daarom moeten we een instrument uitwerken dat het ruilen van grondrechten mogelijk maakt. Als je dat op een slimme manier aanpakt, met een hoger ruimtelijk rendement, en de grondwaarden op een billijke manier verdeelt, dan zal geen enkele grondeigenaar daar ‘nee’ tegen zeggen.”

LAURENZ VERLEDENS

“Ons woonpatrimonium is ook te verbrokkeld, waardoor de mobiliteitsproblemen eigenlijk onoplosbaar zijn” Leo Van Broeck