Het klassieke winkelcentrum gaat voor de bijl
De ouderwetse winkel- en retailcentra hadden het al moeilijk en de coronacrisis heeft de zaken er niet op verbeterd. Bijna 1 miljoen vierkante meter aan winkelruimte zal verdwijnen. “Alle bestaande en toekomstige retailparken zullen een transformatie moeten ondergaan.”
De toekomst ziet er somber uit voor ontwikkelaars met plannen in commercieel vastgoed. In het beste geval zullen ze een aangepaste versie van hun projecten voorstellen. In het slechtste geval gooien ze de handdoek in de ring en betalen ze enkel nog de openstaande rekeningen. Wie vasthoudt aan de bouw van een nieuw klassiek winkelcentrum, graaft zijn eigen graf. “Als ik nu zo’n shoppingcenter aan het bouwen was, zou ik de werken meteen stopzetten”, zegt Pierre Grivegnée, de CEO van de ontwikkelaar Immoval, die momenteel een nieuw gemengd winkelproject in Seraing bouwt.
“Ik denk niet dat er binnenkort nog nieuwe winkelcentra bij komen”, zegt François Honoré, de CEO van GeoConsulting, een specialist in geomarketing en retailmarktonderzoek. “De economische context is niet gunstig. Om nog maar te zwijgen van de vergunningen, die in de toekomst bijzonder moeilijk te verkrijgen zullen zijn. De overheden zullen liever de bestaande winkelcentra versterken en hun stadscentra ondersteunen.”
De retailsector is volop in verandering. Dat heeft alles te maken met de opkomst van de e-commerce en de digitale winkels. “Van de 20 miljoen vierkante meter commerciële ruimte in België zal 1 miljoen verdwijnen”, zegt François Honoré. “De winkelcentra met de beste ligging zullen standhouden, vooral als ze investeren om hun bezoekers een nieuwe ervaring te bieden en zich aan te passen aan nieuwe trends. Stadscentra zullen alleen overleven als ze zich versterken. Alle betrokken partijen moeten daarvoor aan hetzelfde zeel trekken. De politici moeten beseffen dat handel een essentieel onderdeel van een stad is. Ze moeten rekening houden met alle aspecten. Zo kunnen ze bijvoorbeeld nadenken over toegankelijke locaties voor e-commerceleveringen. Te veel steden hebben geen commerciële visie voor hun grondgebied.”
Vermaak brengt verlossing
De ontwikkelaars passen de concepten voor grote winkelcentra aan de veranderende context aan. Zo vergroot het aandeel van de categorie voeding en drank in die complexen tot 20 procent van de zaken. Een andere belangrijke verandering is het toevoegen van een vrijetijdsaanbod, om bezoekers aan te moedigen een hele dag door te brengen in het winkelcentrum. Dat moet meer worden dan een doorgangsplek. Het moeten plaatsen zijn waar mensen zich amuseren en zich ontspannen, elkaar ontmoeten en uit eten gaan.
Twee projecten die daarop inzetten, zijn Neo op de Heizel en het Vrijetijdspark Val Saint Lambert in Seraing. Het project op de Heizel, goed voor 72.000 vierkante meter, gaat voorlopig door, maar de toekomst is onzeker. De beslissing valt op 10 november. Er wordt niet in Brussel over het lot van het project beslist, maar in Parijs. De belangrijkste ontwikkelaar van het project, de mastodont in commercieel vastgoed Unibail-Rodamco-Westfiled, zit in financiële moeilijkheden door de coronacrisis. In een jaar is het aandeel van de vastgoedreus twee derde van zijn waarde kwijt. Op de algemene vergadering stellen de belangrijkste aandeelhouders hun Reset-plan voor, dat een kapitaalverhoging van 3,5 miljard euro omvat, naast de verkoop van bijna 5 miljard euro aan activa en projecten in ontwikkeling. Het is niet duidelijk of Neo op de zwarte lijst staat, maar het juridische en stedenbouwkundige moeras waarin het project weggezakt is en de onzekerheden rond nieuwe projecten in commercieel vastgoed spelen niet in zijn voordeel. Het zou wel eens kunnen dat de 700 miljoen euro aan investeringen voor het project de wankele fundamenten doen barsten. Een andere mogelijkheid is dat de ambitie fors wordt teruggeschroefd.
In Seraing is de situatie minder complex, vooral omdat de ontwikkelaar Valinvest al een vergunning op zak heeft. “Dankzij het feit dat we ons project helemaal anders hebben geconcipieerd, dansen we nu niet op een slappe koord”, zegt Pierre Grivegnée, de CEO van Valinvest. “Daardoor hebben we het niet moeten herbekijken. Het project omvat winkels, kleine boetieks en een belangrijke vrijetijdscomponent (42.000 vierkante meter winkels, 19.000 vierkante meter binnenshuis en 40 hectare buitenshuis, nvdr).” De sanering van het terrein is onlangs begonnen. De opening is gepland voor 2023. “Ons concept is eenvoudig”, gaat Grivegnée verder. “Lage huurprijzen, lage tarieven, een ecologische visie en een specifiek marketingplan. Geen enkel merk is momenteel geïnteresseerd in het ondertekenen van vaste toezeggingen, maar zelfs zonder corona had ik niet verwacht verder te komen op het gebied van marketing. De enige verandering die ik zie door de coronacrisis, is dat de grote spelers niet langer 3000 vierkante meter huren, maar 1500 vierkante meter, met meer e-commercemogelijkheden. Daarop hadden we geanticipeerd. De site wordt volledig uitgerust met glasvezel.”
Heruitvinden van retailparken
Hoe zit het met andere projecten in België? Er zijn er enkele in Namen, Verviers en La Louvière in Wallonië. Maar voor alle drie zal het om de een of andere reden erg ingewikkeld zijn om te landen. In Vlaanderen zijn er in Mechelen (Malinas), Beveren (Pareinpark), Bree (Retailpark), Diest (Retailpark), Diksmuide (Esenweg), Genk (Zuiderring Retailpark), Houthalen (Grootveld), Machelen (Werkwinkelwijk Broeklin, 16.000 vierkante meter) en Sint-Martens-Latem (MG-plein).
“Alle bestaande en toekomstige retailparken zullen een transformatie moeten ondergaan”, zegt François Honoré van GeoConsulting. “Overal in Vlaanderen en Wallonië ligt een enorme hoeveelheid werk op de plank. De architectuur en het ontwerp van de winkelcentra zijn te vaak verwaarloosd. Door hun ligging buiten de steden zijn ze niet geschikt om ze om te vormen tot woningen. Een goed voorbeeld is de site van de Place Richelle in Waterloo. De eigenaar, Redevco, heeft die met succes getransformeerd en gerenoveerd. Als dat niet gebeurt, zullen er veel stadskankers ontstaan.”
De toekomst is fygitaal
Tussen de twee uitersten e-commerce en fysieke winkels lijkt een middenweg te ontstaan De toekomst is fygitaal. Het gaat om een combinatie van de troeven van een fysieke winkel (sfeer, zintuiglijkheid, inrichting en advies) en die van e-commerce (leveringsdiensten, click-and-collect, interactieve terminals). “De coronacrisis zal die verandering in de hand werken”, is de overtuiging van François Honoré, de CEO van GeoConsulting. “De fysieke winkels zullen blijven bestaan, maar in een hybride vorm. Het digitaliseringsproces zal versnellen. Ook concepten gebaseerd op tweedehands en de korte keten zullen groeien. Kijk maar naar het succes van Vinted.”
‘Het is normaal dat de huurprijzen dalen’
Het stilzwijgen van de grote commerciële vastgoedadviseurs, die normaal zo graag zwaaien met hun marktstudies en analyses, is een teken aan de wand. Vrijwel geen enkele heeft cijfers vrijgegeven. Alleen Cushman & Wakefield kwam met zijn traditionele barometer, terwijl JJL alleen de situatie in Vlaanderen uit de doeken deed. “De huur- en de verkoopcijfers zijn natuurlijk sterk gedaald”, verklaart Sebastien Vander Steene, hoofd retail bij CBRE België. “Ze zijn zo weinig relevant dat we er liever niet over communiceren.”
De belangrijkste drie makelaars van het land draaien nog altijd op halve kracht. Verbetering zit er niet meteen in. De meest pessimistische voorspellingen maken gewag van een terugkeer naar een normale situatie in het begin van 2022.
In die context hoeft het niet te verbazen dat de retailmarkt stilvalt. Winkeliers wachten met het huren van ruimte. Investeerders kijken de kat uit de boom. “De markt zit vol onzekerheden”, zegt Jean Baheux, hoofd retail bij Cushman & Wakefield. “Er vallen geen grote conclusies uit te trekken.”
In de eerste negen maanden is de opname van winkelruimte met 15 procent gedaald. Dat is in totaal 201.000 vierkante meter. Die cijfers zouden nog slechter zijn als geen rekening werd gehouden met de overname van veertig Brantano-winkels (37.500 vierkante meter) door vanHaren.
Een andere vaststelling is dat winkels in stadscentra meer te lijden hebben dan winkelcentra aan de rand van de stad. “Op sommige plaatsen zijn de huurprijzen op de beste plekken in de stadscentra met 15 procent gedaald”, weet Jean Baheux. De tophuurprijzen in winkelstraten zoals de Meir in Antwerpen en de Nieuwstraat in Brussel dalen tot 1600 euro per vierkante meter per jaar. In 2021 verwachten we geen stijging van die prijzen. We zullen moeten wachten tot begin 2022 voordat de markt weer genormaliseerd is, zowel wat betreft de opbrengsten als de huurprijzen.”
Als we die evolutie wat nauwkeuriger analyseren, zien we dat vooral kleding- en schoenenwinkels de afgelopen maanden zwarte sneeuw hebben gezien. Het segment van de voeding en de dranken doet het dan weer heel goed, met ketens zoals Hawaiian Poké Bowl, Fitchen, Foodmaker en Bel Chicken. Ook de supermarktketens zijn heel actief geweest. En ook het segment van de doe-het-zelfzaken en de zaken voor wooninrichting presteerde goed. Zo opende Maison du Monde een winkel van 2100 vierkante meter op de Meir.
“De huren stijgen al dertig jaar”, zegt Sebastien Vander Steene. “Het is normaal dat er een moment komt dat ze dalen. De opwaartse cyclus is bijzonder lang geweest. Hoe dan ook kan een nieuwe lockdown belangrijke gevolgen hebben voor de retailers en leiden tot veel faillissementen. Iedereen maakt zich zorgen, zowel de eigenaars als de handelaars.”
20 miljoen
vierkante meter commerciële ruimte is er in België.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier