Het kantoorpark maakt een comeback

Het kantoorpark is terug van nooit weggeweest. Vergeet de wat saaie, monofunctionele kantooroorden. De nieuwe stijl koppelt het serieuze werk aan foodtruckfestivals, jobbeurzen en yogasessies.

“Op Corda Campus werken 5000 mensen, ongeveer evenveel als in de hoogdagen van Philips. Het grote verschil is dat er nu 250 bedrijven actief zijn, tegenover één in de Philips-periode.” Raf Degens, de algemeen directeur van de Hasseltse Corda Campus, is ervan overtuigd dat de Limburgse economie nu veel veerkrachtiger is dan in de tijd van de grote werkgevers, zoals de steelkoolmijnen, Philips en Ford. Daar heeft Corda Campus een steentje toe bijgedragen, meent hij.

Corda Campus is in korte tijd uitgegroeid tot dé hotspot van de Limburgse bedrijfswereld. Na de sluiting van de Philips-fabriek in 2004 herontwikkelden de Provincie Limburg, de stad Hasselt en de Limburgse Reconversie Maatschappij (LRM) de site in de Hasseltse rand tot een campus voor technologie- en dienstenbedrijven. Intussen omvat Corda Campus 90.000 vierkante meter kantoorruimte, verspreid over negen gebouwen. Die ruimte is zo goed als volledig ingevuld.

In het zuiden van het land is Axisparc een gelijkaardig vastgoedfenomeen. Op een terrein van 20 hectare in Mont-Saint-Guibert, op een boogscheut van Louvain-La-Neuve, biedt dat businesspark 60.000 vierkante meter kantoorruimte, waarin het 170 bedrijven huisvest. De beheerder, het Brusselse vastgoedbedrijf Tribeca Capital Partners, heeft een wachtlijst met bedrijven die zich willen vestigen op Axisparc.

In Diegem, in de Brusselse rand, staat Tribeca ook in voor het beheer van het businesspark Pegasus, dat sinds begin 2019 eigendom is van de Portugese verzekeraar Fidelidade. Ook dat businesspark oefent, na een grondige transformatie, een grote aantrekkingskracht uit op kantoorhuurders. “We hebben de bezettingsgraad weten op te krikken van 65 procent in 2014 naar ongeveer 95 procent nu”, zegt Walravens.

Rand versus stad

Het succes van businessparks of kantoorparken gaat in tegen de populaire stelling dat stedelijke locaties – en dan vooral in de buurt van stations – de toekomst zijn op de kantoormarkt. De randstedelijke kantoorparken, afhankelijk van de auto, worden daarin afgeserveerd als een relict uit vervlogen tijden.

“De realiteit is genuanceerder”, weet Maximilien Mandart, partner bij de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Hij bevestigt dat het concept ‘kantoorpark’ al even meegaat. “De meeste kantoorparken in België zijn een twintigtal jaar geleden ontwikkeld. Projectontwikkelaars hadden posities op grote, open terreinen in de rand van de grote steden en bouwden daar kantoorcomplexen op. Om bedrijven te motiveren naar zo’n perifere locatie te verhuizen, voorzagen ze ook in diensten en faciliteiten, zoals een restaurant.”

De vlotte bereikbaarheid met de wagen speelde de businessparken in de kaart. Het concept kende aan het begin van deze eeuw een steile opgang. Maar de kantoorparken deelden ook zwaar in de klappen die de kantoormarkt incasseerde tijdens de financiële crisis. De leegstand klom er naar recordhoogtes, waardoor eigenaars en beheerders van kantoorparken het concept moesten heruitvinden.

“Sommige kantoorparken hebben slim ingespeeld op het nieuwe werken”, vervolgt Maximilien Mandart. “Bedrijven begonnen na te denken over een efficiënter gebruik van ruimte, onder meer met landschapskantoren en flexplekken. Dat moest voor de medewerkers wel gecompenseerd worden met extraatjes, zoals een toffe koffiehoek. Kantoorparken die met leegstand kampten, hebben een deel van de kantoorruimte opgeofferd om die extra’s in onder te brengen. Tegelijk zetten ze sterk in op het creëren van een community op het kantoorpark. Er worden foodtruckfestivals georganiseerd, er is de jaarlijkse kerstmarkt, je kunt er yogasessies volgen…”

Philip Walravens vindt het uitspelen van stads- en randlocaties tegen elkaar “typisch Belgisch” en voegt eraan toe dat we het begrip stad te eng definiëren. “Diegem behoort administratief niet tot Brussel, maar het valt wel onder de stedelijke invloedssfeer van Brussel.” Raf Degens bevestigt dat. “Corda Campus ligt op anderhalve kilometer van de Hasseltse binnenstad. Buitenlandse bezoekers, die andere afstanden gewoon zijn, noemen onze ligging downtown. ”

“Stad of kantoorpark: het ene is niet beter of slechter dan het andere”, besluit Walravens. “Ze hebben beide hun troeven en zijn in grote mate complementair.”

Succesfactoren Aangename omgeving

Een van de troeven van een randstedelijke ligging is dat de ruimte er minder schaars is. Het biedt de mogelijkheid een kantoorpark in te bedden in een groene omgeving. Die kwaliteit heeft de jongste jaren aan belang gewonnen, omdat het geassocieerd wordt met het welzijn en het welbevinden van de medewerkers.

Het is ook een troef die Groep Bouwen wil uitspelen op Campus West, een kantoorpark in ontwikkeling op de Antwerpse Linkeroever. “We voorzien in 2 hectare groen”, vertelt de CEO, Patrick Bouwen. “En we kiezen bewust voor lage gebouwen. Maximaliseer de verhouding van de vloeroppervlakte tegenover de terreinoppervlakte. Dat is een van de belangrijkste lessen die jonge projectontwikkelaars krijgen ingelepeld. Wij doen het omgekeerde. Het ruimtelijk uitvoeringsplan laat toe 130.000 vierkante meter kantoren te bouwen, maar we beperken ons tot 65.000 vierkante meter. Het probleem met de kantoorparken van de eerste generatie is precies dat men op die buitenstedelijke locaties klassieke kantoren heeft neergezet.”

Diensten

Op Campus West wil Groep Bouwen inspelen op nieuwe kantoor- en werktendenzen. En die draaien volgens Patrick Bouwen rond toegenomen flexibiliteit. “Het nine to five werken is een concept van het verleden”, zegt hij “Net als het werken op één vaste locatie. Je moet dus verschillende kantoorformats aanbieden. Er is ook veel meer interactie tussen het professionele en het privéleven van mensen. Activiteiten zoals boodschappen doen, sporten, de opvang van de kinderen kan en moet je op een kantoorpark aanbieden. Daarnaast speelt ook – al dan niet tijdelijk – de war for talent. De werkomgeving moet een toegevoegde waarde bieden, waardoor je als werkgever concurrentieel bent op de arbeidsmarkt. ”

Het valt inderdaad op dat de kantoorparken nieuwe stijl in een brede waaier van diensten en faciliteiten voorzien. Op Corda Campus is er onder meer een pop-upkapsalon, een afhaalpunt van Carrefour en een klein KBC-kantoor. Er is ook horeca, gaande van een broodjeszaak tot een kwaliteitsrestaurant.

Bij de herontwikkeling van Pegasus is voorrang gegeven aan een ruim en kwalitatief restaurant. En Spaces vestigde er zijn eerste coworkingruimte van ons land. Ook op Campus West komt een ruime coworkingruimte. “Dat sluit aan bij die tendens naar meer diversificatie in het aanbod van werkruimten”, zegt Bouwen. “Een bedrijfje met twee mensen kan hier starten op 20 vierkante meter, doorgroeien naar 200 vierkante meter en in theorie uitbreiden tot 20.000 vierkante meter.”

Goed beheer

Wat zijn de andere succesfactoren voor een kantorenpark? “Een goed en volgehouden beheer van het kantorenpark is essentieel”, antwoordt Maximilien Mandart. “Het is geen goed idee een beheerder te bedanken voor de bewezen diensten zodra het kantorenpark volledig verhuurd is. Zoiets vergt continuïteit, anders krijg je binnen de kortste keren weer leegstand.”

Philip Walravens beaamt dat en wijst erop dat vastgoed almaar meer om hospitality draait. “Gesprekken met huurders gaan over veel meer dan huurprijzen en -termijnen. We willen weten wat hun behoeften zijn en het DNA van het bedrijf kennen.”

Gemeenschapsgevoel

Onze gesprekspartners wijzen ook eensgezind op het belang van een gemeenschapsgevoel. “Een tof restaurant en een sterke coworking dragen ook bij tot het creëren van een community”, zegt Walravens. “Maar daarvoor zijn de juiste look and feel heel belangrijk. Een restaurant moet meer zijn dan een plek waar je iets kunt eten. Het voegt een stukje beleving toe aan je kantoorpark.”

Dat vindt ook Raf Degens: “We hebben onze horecafaciliteiten heel bewust in het centrale hoofdgebouw ondergebracht. Het zijn plekken waar mensen van verschillende bedrijven elkaar ontmoeten.” Hij voegt er nog aan toe dat Corda Campus geen gesloten gemeenschap is. “Iedereen is welkom. We geloven sterk in het campusmodel. Alles en iedereen komt hier samen: grote en kleine bedrijven, diensten, horeca, scholen, de Universiteit Hasselt… We denken ook na over een residentiële functie op Corda Campus.”

Het creëren van een gemeenschapsgevoel is ook de reden waarom Tribeca Capital Partners veel tijd en energie investeert in het organiseren van evenementen in de kantoorparken. Op de eventkalender van Pegasus Axisparc staan onder meer een jobbeurs, een kerstmarkt en bungeespringen.

Clusteren

“Evenementen brengen animo op de site, waardoor het park een waardevolle plek wordt in plaats van enkel een plek waar je naartoe moet om te werken”, zegt Walravens. “Daarnaast proberen we ook op elke site een soort ecosysteem te creëren in een bepaalde niche. In zo’n omgeving hebben de interacties tussen bedrijven meer kans tot iets concreets te leiden.”

Dat clusteren rond een thema is een model dat op Blue Gate Antwerp strikt wordt toegepast. Eco-effectiviteit is het leidende principe op dat bedrijventerrein/kantoorpark van 60 hectare aan de zuidrand van Antwerpen, een project van DEME Environmental Contractors, AG Vespa, PMV, de Vlaamse Waterweg en Bopro.

“Bedrijven die zich willen vestigen op Blue Gate Antwerp worden beoordeeld op drie criteria”, verduidelijkt Peter Garré, de CEO van Bopro. “We bekijken in hoeverre het bedrijf verankerd is in het economische weefsel van de regio, in welke mate het klaar is om in die circulaire economie in te stappen en of het bereid is op een duurzame manier te bouwen, volgens de principes van een circulaire economie. Het is in het belang van het bedrijf en van Blue Gate Antwerp dat zijn komst naar dit park toegevoegde waarde biedt.”

Goede ligging

“De ligging blijft natuurlijk cruciaal”, vult Philip Walravens het lijstje met succesfactoren aan. “Dan gaat het vooral over de vraag of er in de regio voldoende geschoold personeel is. De nabijheid van een universiteit is een belangrijk pluspunt. Dat brengt ook een dynamiek mee van start-ups en spin-offs die een link hebben met de universiteit. Daarnaast biedt een universiteit ook een interessant aanbod van permanente opleiding van het personeel.”

Een goede ligging betekent ook vlot bereikbaar zijn. De kantorenparken hebben oog voor alternatieven voor de wagen. Als het over de bereikbaarheid met de fiets gaat, hebben kantoorparken een streepje voor op centrumlocaties, meent Walravens. “Ik fiets regelmatig naar ons kantoor in het centrum van Brussel, dat is geen pretje. Ik ben al zeven keer aangereden. Infrastructuuraanpassingen zijn vaak gemakkelijker te realiseren in een kantorenpark dan in een stadskern. Pegasuspark is bijvoorbeeld verbonden met de fietssnelweg tussen Leuven en Brussel.”

Ook op Campus West gaat veel aandacht naar andere modi dan de wagen (zie kader Krijgt Antwerpen een nieuw treinstation?). “De fietsostrades lopen door Campus West”, zegt Bouwen. “En de tram richting het stadscentrum van Antwerpen stopt voor onze deur. Zonder die tramverbinding hadden we deze site niet gekocht. Maar de auto uitsluiten is geen optie. De recentste cijfers tonen dat de auto nog altijd een aandeel van bijna 70 procent heeft in het woon-werkverkeer. Je moet dus ook in voldoende parkeerplaatsen voorzien.”