‘Het kantoor is niet dood’: Suzy Denys en Saskia Roosen (fondsbeheerder Patrizia)
Ondanks een moeilijke markt heeft de fondsbeheerder Patrizia alle vertrouwen in een vlotte verhuring van de vernieuwde kantoortoren The Louise. Country manager Suzy Denys maakt zich wel zorgen over de verouderde kantoren in Brussel.
“De vijftienminutenstad, de stad waar bewoners op wandel- of fietsafstand toegang hebben tot alle belangrijke voorzieningen en functies wonen, bestaat al in Brussel”, stelt Suzy Denys, country manager BeLux van Patrizia. “Deze locatie en dit gebouw voldoen daar 100 procent aan.”
Het is met zichtbare trots dat Suzy Denys en Saskia Roosen, head of asset management BeLux bij Patrizia, een rondleiding geven in The Louise (zie Een glimmende toren en een art-decopaleisje). De gerenoveerde kantoortoren neemt een prominente plaats in aan de Brusselse Louizalaan en is het kroonjuweel in de Belgische portefeuille van de Duitse fondsbeheerder Patrizia.
Hoe past het project in de investeringsstrategie van Patrizia?
SUZY DENYS. “Een aantal megatrends heeft een grote impact op de waarde van kantoorvastgoed. De decarbonisatie, het thuiswerken, de digitalisering zijn evoluties die al langer bezig zijn en die zich alleen maar versterken. Thuiswerken is niet iets nieuws, maar het heeft door de covid-pandemie een enorme vlucht gekend. Decarbonisatie en duurzaamheid zijn al enkele jaren een aandachtspunt, maar de energiecrisis heeft het belang ervan nog meer op scherp gezet. Hetzelfde geldt voor de digitalisering: die hou je niet tegen en ze heeft met de doorbraak van artificiële intelligentie weer een enorme boost gekregen.
“Als investeerder mikken wij op waardevaste assets, en dan moet je dus rekening houden met die megatrends. Dan kom je terecht bij gebouwen en projecten als The Louise: een topgebouw op een toplocatie, met zeer veel aandacht duurzaamheid en moderne technieken.”
Het kantoorgebruik staat wereldwijd wel onder druk.
DENYS. “Ja, maar het kantoor is niet dood. Bedrijven willen niet dat hun mensen constant thuis zitten. Ze zoeken naar manieren om hun medewerkers naar het kantoor te lokken. Een aangename werkomgeving in een toffe buurt, helpt dan. Mensen zijn sociale wezens en hebben de behoefte elkaar te zien. We zijn er gerust in dat kantoorvastgoed als activaklasse zal blijven bestaan.
“Brussel blijft ook een sterke kantoorstad. In onze jaarlijkse City Index neemt Brussel altijd een mooie positie in tussen veel grotere Europese steden. De aanwezigheid van de Europese instellingen is daar natuurlijk niet vreemd aan. Veel internationale bedrijven hebben hun Europees hoofdkantoor in Brussel. Er zijn ook veel ambassades en lobbygroepen gevestigd. Brussels is daardoor ook een heel multiculturele stad. Dat zijn allemaal zaken waardoor institutionele investeerders Brussel nog altijd aanvinken als mogelijke investeringslocatie.”
De Louizawijk heeft het, als kantoorlocatie, een periode moeilijk gehad, maar u gelooft volop in de buurt.
DENYS. “Zeer zeker. Er staan toch nog wel wat projecten in de buurt op stapel. Vroeger was de nabijheid van een metrostation cruciaal. Vandaag is dat iets minder aan de orde. Er is nu een heel goede tramverbinding, maar mensen gaan ook op een heel andere manier met mobiliteit om. De fiets heeft veel aan belang gewonnen – de stad zal overigens extra fietsstroken aanleggen op de Louizalaan – en ook de steps en alle vormen van deelmobiliteit maken dat mensen niet meer de auto nodig hebben om hier te geraken. Bovendien is dit een heel fijne wijk om in te werken. Tijdens de middagpauze of na het werk een terrasje doen met de collega’s op het Kasteleinsplein, dat maakt deel uit van die aangename werkomgeving die bedrijven willen aanbieden.
‘Ik denk dat de politiek ook een zekere mildheid moet tonen. We kunnen niet alles in één keer doen’
Suzy Denys, country manager Belux bij Patrizia
“De Louizawijk is al een heel gemengde omgeving. Wonen, werken, winkelen, ontspannen, het kan hier allemaal. We hebben die mix dus niet in het gebouw moeten brengen. Ja, op de benedenverdieping komt een traiteurszaak die zich ook richt tot de buurt, maar The Louise blijft in essentie een kantoorgebouw. De Noordwijk is een monofunctionele kantoorwijk. Daar tracht men nu die mix toe te voegen door kantoorgebouwen te herontwikkelen tot gebouwen met meerdere functies. Een interessante oefening, maar voor investeerders – en zeker voor de institutionele partijen – is dat minder aantrekkelijk. Zij vinden zo’n gemengd gebouw een moeilijk product. Ze willen hun portefeuille wel diversifiëren, maar dan op een gecontroleerde manier.”
Welke uitdagingen ziet u voor de Brusselse kantoormarkt?
DENYS. “De grootste uitdaging is de aanzienlijke portefeuille van kantoren uit de jaren zeventig en tachtig een upgrade te geven. Het pijnlijke is dat ook vrij recente gebouwen eigenlijk al aan een opwaardering toe zijn. We moeten daar met de brede vastgoedsector – dus ook met de aannemers en architecten – werk van maken en nadenken over hoe we dat op een betaalbare manier kunnen doen. Ik denk dat de politiek hier ook een zekere mildheid moet tonen. We kunnen niet alles in één keer doen. Het risico bestaat dan dat projecten niet meer worden aangevat.”
Wat zijn de langetermijndoelstellingen van Patrizia in België?
DENYS. “Patrizia focust op de Europese vastgoedmarkt, met bijzondere aandacht voor Duitsland, onze heimat, zeg maar. In die Europese strategie is België een interessante markt, vooral wegens de stabiliteit. Als we naar de activaklassen kijken, neemt België wel een beetje een uitzonderingspositie in. In België hebben we relatief veel kantoorgebouwen in onze portefeuille, terwijl in de meeste andere landen logistiek en residentieel meer gewicht in de schaal leggen. Voor België is ons doel te groeien in de drie activaklassen. In het residentiële segment is dat nog moeilijk, maar ik ben ervan overtuigd dat dat over enkele jaren zal verbeteren.”
Is de malaise in het residentieel vastgoed niet net een opportuniteit voor spelers als Patrizia?
DENYS. “Ja, maar in België worden sowieso weinig panden ontwikkeld puur voor de verhuurmarkt. Er zijn wel enkele spelers die zich daarop toespitsen, maar die zijn zelf nog in volle groei en meestal nog niet geneigd gebouwen af te stoten. Als gevolg van de huidige crisis zien we wel een evolutie bij promotoren. Sommige overwegen toch build-to-rent-projecten, en we worden daar ook al over aangesproken. Maar het wringt toch nog een beetje, omdat de prijsverwachtingen nog niet helemaal matchen.”
Een glimmende toren en een art-decopaleisje
Op 22 juli heeft het advocatenkantoor Clifford Chance als eerste huurder zijn intrek genomen in The Louise, de herontwikkelde Louizatoren. De oorspronkelijke toren dateert van 1965 en was een ontwerp van de broers André en Jean Polak, die bekendheid verwierven als architecten van het Atomium (naar een ontwerp van hun schoonbroer, André Waterkeyn) en van het Berlaymontgebouw.
De architectenbureaus A2RC en het Londense Hassell gaven het gebouw de voorbije vier jaar een make-over, maar behielden in grote mate de structuur van de toren. “Het is een oud gebouw, maar die indruk heb je helemaal niet”, zegt Saskia Roosen. “Destijds was het dan ook een heel vooruitstrevend ontwerp. De kantoorverdiepingen hebben volledig open vloeren, zonder kolommen of binnenmuurtjes. Dat biedt veel flexibiliteit aan de huurders. Omdat het gebouw niet omringd is door andere torens, heb je op de hogere verdiepingen ook een prachtig panoramisch uitzicht op Brussel.”
Verdeeld over 24 bovengrondse verdiepingen en drie ondergrondse niveaus beslaat The Louise een oppervlakte van 37.000 vierkante meter, waarvan 30.000 vierkante meter kantoorruimte. Daarnaast zijn er een auditorium, horeca en 1.500 vierkante meter aangelegde tuinen met drie terrassen.
Patrizia zet The Louise in de markt ‘als een topproduct op een toplocatie’. Het kantoorgebouw is uitgerust met alle toeters en bellen. Maar het verrast ook, bijvoorbeeld met een aantrekkelijke, ruime en vlot toegankelijke fietsenparking. Of met de indrukwekkende muurschildering van het Brusselse kunstenaarscollectief Hell’O Collective. En al zeker met de connectie met het aanpalende Hotel Wielemans, een art-decopareltje dat voor de huurders beschikbaar is als een soort exclusieve businessclub.
Clifford Chance bezet de bovenste drie verdiepingen van de toren. Ook de zakenbank Lazard en het consultancyebdrijf Charles River Associates tekenden al een huurcontract. Patrizia heeft met nog vijf bedrijven een princiepsakkoord. Een coworkingoperator zal de eerste twee verdiepingen huren.
“Daarmee is iets meer dan helft verhuurd, wat in de huidige markt niet slecht is”, zegt Saskia Roosen. “Door de onzekere economische omstandigheden duurt het beslissingsproces veel langer, zeker bij multinationals, waar de goedkeuring op internationaal niveau moet gebeuren.”
‘Vervrouwelijking van de sector zet door’
Met Suzy Denys en Saskia Roosen staan twee vrouwen aan het hoofd van de Belgische organisatie van Patrizia. In de Belgische vastgoedsector is dat nog altijd uitzonderlijk. “Het gebeurt nog steeds dat ik de enige vrouw ben in een debat of in een vergadering”, vertelt Suzy Denys. “Ook in de raad van bestuur van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) zitten nog altijd maar twee vrouwen. Maar ik zie het veranderen. Vooral bij de dertigers valt het op dat de vervrouwelijking van onze sector doorzet, ook in de ‘hardere’ jobs. Ik zie nu bijvoorbeeld veel vrouwelijke makelaars met haar op de tanden.”
Verandert die vervrouwelijking de sector? Suzy Denys: “Een goede vraag. Het interessante aan vastgoed is dat het harde en zachte elementen combineert. Je hebt de cijfers, de assets zelf, de stenen, maar die staan nooit los van zachtere facetten, zoals de locatie en de mensen voor wie het gebouw moet dienen. Die combinatie maakt de vastgoedsector voor mij een heel aangename omgeving.
Ook Saskia Roosen voelt zich in haar sas in de sector. “Vastgoed is tastbaar”, zegt ze. “Ik heb vroeger in de consultancy gewerkt, dat is toch anders. Ik kan met mijn kinderen naar The Louise komen en zeggen: ‘Voilà, aan dit gebouw heb ik meegewerkt.’ In het vastgoed creëer je iets en zie je echt de impact van je werk.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier