Het kadastraal inkomen moet en kan op de schop: zo kan het anders

De manier waarop woningen in ons land belast worden, zorgt voor talloze scheeftrekkingen. De oorzaak is het hopeloos verouderde systeem van het kadastraal inkomen. Onderzoekers van de KU Leuven en de UHasselt geven een voorzet voor hoe het anders kan.

Het kadastraal inkomen (KI) is in essentie een schatting van de huuropbrengsten van een woning, en dient als basis voor de onroerende voorheffing (zie kader Van KI tot onroerende voorheffing). Maar het is al lang niet meer de meest geschikte basis.

Het onderzoeksproject Rethinking Real Estate Taxation (Retax) van de KUL en de UHasselt bracht de problemen in kaart en schuift een alternatieve belasting voor vastgoed naar voren. Die is eerlijker en iedereen wordt er beter van.

Grond en woning

Het huidige systeem is niet gelijk voor gelijkaardige woningen. “Stel, je hebt twee gelijkaardige woningen in dezelfde stad, maar in twee verschillende wijken. De woning in de wijk die in 1975 heel populair was, zal zwaarder belast worden dan de woning die in een toen minder begeerde wijk lag. Maar misschien is het nu andersom, is de populaire wijk van toen dat nu niet meer, en de andere wel. Dan is dat laatste huis meer waard, maar wordt het minder belast omdat het KI enkel rekening houdt met de waarde in 1975”, legt Geert Goeyvaerts uit, onderzoeker bij Retax en auteur van het onderzoek. “Er is sinds 1975 nooit een herschatting geweest van woningen, waardoor mensen niet belast worden op de huidige potentiële huurinkomsten.”



Bekijk hier de top tien van duurste woonstraten in Vlaanderen

Een andere scheeftrekking is die tussen de grond en de woning, of het perceel en de structuur in fiscaal jargon. Die worden niet gelijk belast. Bij de berekening van het KI in 1975 werden de eerste 800 vierkante meter van het perceel vrijgesteld. “Daardoor wordt de waarde van de percelen onderbelast tegenover die van de structuren”, legt Geert Goeyvaerts uit. “Als je structuren zwaarder belast dan de gronden, dan gaan mensen kleinere woningen op grotere gronden zetten.” Daardoor bouwen we minder dicht op elkaar, wat zowel economisch als voor de ruimtelijke ordening niet altijd goed is. Voorts leidt dat tot externe kosten zoals biodiversiteitsverlies, schrijven de onderzoekers.

Lees verder onder de video

Gelijktrekken op alle fronten

En dan is er nog de ongelijke behandeling in de personenbelasting tussen de eigen woning en bijkomende onroerende eigendommen. Alle eigenaars betalen onroerende voorheffing, maar in de personenbelasting worden alleen de bijkomende woningen zoals huurpanden of buitenverblijven nog extra belast. De eigen woning is vrijgesteld in de personenbelasting. “Er is geen enkel bewijs dat zo’n onderscheid de algemene welvaart verhoogt”, zegt Geert Goeyvaerts.


Als voorbeeld geeft hij twee huishoudens. Eentje woont in een eigen woning die 600.000 euro waard is. Het andere heeft een woning van 350.000 euro en verhuurt een tweede woning die 250.000 euro waard is. Allebei hebben ze een even waardevol patrimonium, maar het tweede huishouden wordt via de personenbelasting zwaarder belast. “Men gaat er vaak vanuit dat mensen met een tweede woning kapitaalkrachtiger zijn en dat ze daarom zwaarder belast mogen worden, maar dat is zeker niet altijd het geval. Sommigen wonen in een villa van een miljoen euro terwijl anderen misschien twee kleine appartementen hebben, waarvan ze er een verhuren. En toch worden die laatsten zwaarder belast”, legt de onderzoeker uit.



Tot slot is ook de ongelijke belasting tussen onroerend vermogen, zoals woningen, en roerend vermogen, zoals spaargeld of beleggingen, een doorn in het oog. Op inkomsten uit roerende goederen geldt in de meeste gevallen een belasting van 30 procent, ook wel de roerende voorheffing genoemd. De onroerende voorheffing – op vastgoed – is in de meeste gevallen maar goed voor 4 tot 7 procent van de huurinkomsten die het vastgoed zou opbrengen mocht het verhuurd zijn. Dat komt omdat het geïndexeerde KI gemiddeld negen keer kleiner is dat de werkelijke brutohuurinkomsten, schrijven de Retax-onderzoekers.



“Als onroerend vermogen minder zwaar belast wordt, vloeit er meer kapitaal naar vastgoed dan naar roerend vermogen. Kort gezegd, dan gaat er meer geld naar huizen dan naar bedrijven. Dat zorgt dan weer voor hogere prijzen van vastgoed”, legt Geert Goeyvaerts uit. “Dat leidt tot welvaartsverlies. Die belastingen worden beter gelijkgetrokken.”


Het kan beter


Wat is de oplossing? De onderzoeksgroep komt met een alternatief voor het KI, wat zij het ‘risicovrije inkomen’ noemen. Dat bekom je door op de verkoopwaarde van een woning een ‘risicovrije rente’ te rekenen. Dat laatste is een concept uit de financiële sector. Het is het rendement op de minst risicovolle beleggingen, meestal overheidsobligaties, en het is voor iedereen gelijk.



Om het even concreet te maken. Als in een bepaald jaar het gemiddelde rendement op Europese overheidsobligaties 4 procent bedraagt, is de risicovrije rente voor dat jaar 4 procent. Op een woning van 250.000 euro bedraagt het risicovrije inkomen dan 10.000 euro. Dat bedrag vervangt dan het huidige KI als basis voor de onroerende voorheffing. “Er zijn tegenwoordig genoeg data om van elke woning een verkoopwaarde te schatten en zo tot dat risicovrije inkomen te komen”, legt Geert Goeyvaerts uit.

Het risicovrije inkomen veegt in een klap veel ongelijkheden van tafel. “De ongelijke belastingen op gelijkaardige woningen verdwijnen. Dat is al een heel belangrijke vooruitgang. Ook de ongelijkheid tussen de waarde van de grond en het gebouw wordt weggewerkt”, legt de onderzoeker uit.



Het systeem van het risicovrije inkomen zal evenwel geen aardverschuiving veroorzaken in de onroerende voorheffing als men ervoor zorgt dat de totale inkomsten op het niveau van nu blijven. “Als men de tarieven in de onroerende voorheffing aanpast zodat de totale inkomsten niet veranderen, zal volgens onze berekeningen de helft van de belastingplichtigen gemiddeld 200 euro meer onroerende voorheffing per jaar betalen, en de andere helft ongeveer 200 euro minder”, legt de onderzoeker uit. “Maar dat zijn gemiddelden die fel zijn opgetrokken door de extremen. De mediaan ligt een pak lager, dus een groot deel van de belastingplichtigen zal niet veel meer of minder dan nu betalen.”

Naar gelijke belastingvoeten

Vastgoed en de belastingen daarop liggen zeer gevoelig in België. Daarom pleiten de onderzoekers voor de weg van de geleidelijkheid. “Wij stellen voor om het risicovrije inkomen over een periode van tien jaar stapsgewijs in te voeren”, zegt Geert Goeyvaerts. “Het is geen goed idee om dat van het ene op het andere jaar te doen. Maar het verschil tussen het huidige KI en het nieuwe, kun je geleidelijk wegwerken overheen jaren.”



Zodra het risicovrije inkomen is ingeburgerd, kan ook de ongelijkheid tussen de onroerende en roerende voorheffing stelselmatig weggewerkt worden. Ook in het nieuwe systeem zal de onroerende belasting zo’n 7 procent bedragen tegenover de werkelijke potentiële huurinkomsten. Dat is nog altijd een groot verschil met de 30 procent roerende voorheffing. “Dan kun je beginnen na te denken over of en hoe je die twee belastingvoeten naar elkaar toe kunt laten groeien”, zegt Geert Goeyvaerts. “Maar ook daar is de boodschap, doe dat niet in een keer, maar in stappen.”