Het gebouw van de toekomst is koolstofneutraal

Het gaat de goede kant uit met de energieprestaties van onze gebouwen. Toch kan de vastgoedsector niet op de lauweren rusten. De komende jaren verschuift de focus naar de materiaalgebonden CO2-uitstoot van gebouwen.

De bouw is verantwoordelijk voor ongeveer 40 procent van de uitstoot van alle broeikasgassen. Het mag dus niet verbazen dat er naar de bouw- en vastgoedsector wordt gekeken voor het halen van de klimaatdoelstellingen. En het dient gezegd: de boodschap is aangekomen. Onder impuls van vooral Europese regelgeving heeft de sector grote inspanningen geleverd om de energieperformantie van gebouwen op te krikken.

Dat is een eerste, belangrijke stap richting gebouwen die geen CO2 meer uitstoten. Maar het is ook de gemakkelijkste stap, stelt Sunita Van Heers, managing director van SuReal, een duurzaamheidsconsultant voor de vastgoedsector. “De CO2-uitstoot van gebouwen valt op te delen in twee hoofdgroepen”, legt ze uit. “Energie- en waterverbruik maken deel uit van de operationele uitstoot. Met maatregelen die het verbruik beperken en de productie van hernieuwbare energie slagen we erin die operationele uitstoot te beperken. De tweede hoofdgroep is de embodied carbon, de materiaalgebonden uitstoot. Dat is de CO2-uitstoot die gepaard gaat met de productie van bouwmaterialen. Het productieproces van bijvoorbeeld beton is heel CO2-intensief” (zie kader Alles beter dan beton?).

Voor het reduceren van de materiaalgebonden uitstoot komt het er in eerste instantie op aan zo veel mogelijk te behouden van wat er al is. “Een bestaand gebouw hergebruiken is doorgaans interessanter dan een nieuwbouw”, zegt Van Heers. “Natuurlijk vereist dat een structuur die de al dan niet nieuwe functie mogelijk maakt.” De tweede stap is vermijden of verminderen. “Bij een kantoorgebouw kan het nuttig zijn om te kijken of er nog wel evenveel vierkante meters nodig zijn als voorheen. Je kunt ook materialen weglaten, door bijvoorbeeld de structuur van het gebouw bruut te behouden en dus niet af te werken.”

De volgende stap in het beslissingsproces is nagaan of er herbruikbare materialen zijn: bestaande deuren, gevelelementen, computervloeren… “In tweede instantie gaat dit ook over materialen zo maken dat ze later herbruikbaar zijn”, vervolgt Van Heers. “In ons kantoor staan demonteerbare wanden van gerecupereerde platen.” Voor nieuwe materialen gaat de voorkeur naar gerecycleerde en bio-based materialen.

Financieel plaatje klopt nog niet

Deze zogenoemde net zero carbon-projectontwikkeling combineert de aandacht voor de operationele uitstoot met maatregelen die ook de materiaalgebonden uitstoot tot een minimum herleiden. Tot nu lag de focus dus op de operationele uitstoot, mede omdat daar veel laaghangend fruit viel te plukken. “Investeringen om het energieverbruik terug te dringen verminderen niet alleen de CO2-uitstoot, ze verlagen ook de energiefactuur”, zegt Sunita Van Heers. “De eindgebruiker voelt dat in zijn portefeuille en is er dus vatbaar voor. De energiecrisis heeft dat besef nog versterkt. Investeren in materialen met een beperkte CO2-uitstoot levert niet meteen een financieel voordeel op. Integendeel: als het niet doordacht gebeurt, zijn circulaire alternatieven meestal duurder. Voor embodied carbon klopt het financiële plaatje dus nog niet.”

Nog niet. Sunita Van Heers is optimistisch dat de inperking van de materiaalgebonden uitstoot een gelijkaardig pad kan volgen als de aanpak van de operationele uitstoot. Met regelgeving verhoogt Europa alvast de druk op de bouwsector. “Vanaf 2027 verplicht Europa een levenscyclusanalyse voor gebouwen die ook de materiaalgebonden CO2-uitstoot in rekening brengt. Verschillende Europese landen, waaronder Frankrijk en Nederland, leggen nu al verplichtingen op voor de beperking van materiaalgebonden uitstoot. Ook in ons land liggen daarover juridische voorstellen op tafel. Zoals bij het e-peil zullen de eisen geleidelijk aan strenger worden.”

Daarnaast is er het Carbon Border Adjustment Mechanism (CBAM), een soort taxatiesysteem op de import van koolstofintensieve materialen, zoals staal en cement. “Dat maakt het mogelijk materialen uit landen met minder ambitieuze klimaatdoelstellingen financieel gelijk te trekken met in Europa geproduceerde koolstofarmere materialen”, licht Van Heers toe.

Via het Greenhouse Gas-protocol moedigt Europa bedrijven dan weer aan te rapporteren over hun emissies. Dat gaat van de brandstofuitstoot van de bedrijfswagens (scope 1), tot de aangekochte elektriciteit voor het kantoor (scope 2). Voor scope 3 speelt de embodied carbon van de vastgoedportefeuille een belangrijke rol.

Vlotter vergund

Er is dus een trendbreuk. Tot voor kort was bouwen met aandacht voor de materiaalgebonden uitstoot vrijblijvend. In de praktijk bleef het beperkt tot enkele pioniersprojecten. Stilaan maar zeker neemt de druk op de projectontwikkelaars echter toe. Als het uitgestippelde pad gevolgd wordt, dan zal het de gangbare praktijk worden. Een directe financiële prikkel, zoals de besparing op energiekosten, ontbreekt evenwel. “Klopt”, zegt Sunita Van Heers. “Maar op langere termijn biedt circulair bouwen soms wel al een financieel voordeel. Daarom koppelen wij aan de levencyclusanalyse ook een analyse van de life cycle cost. Als je naast de investeringskosten ook de gebruikskosten, onderhoudskosten en vervangingskosten in rekening brengt, dan kunnen materialen met een lage CO2-uitstoot er beter uitkomen.”

Ze wijst er ook op dat innovatie en de toenemende standaardisering in de productieprocessen van circulaire materialen, de kostprijs doen dalen. En aan de andere kant drijft toenemende schaarste de prijs van enkele klassieke bouwmaterialen op. Een ietwat onverwacht, maar niet te onderschatten voordeel is een vlotter vergunningsproces. Sunita Van Heers geeft het voorbeeld van de herontwikkeling van een kantoorgebouw in de Koning Albert II-laan in Brussel. SuReal en B2Ai architects adviseerden de projectontwikkelaar Cores Development om het bestaande pand maximaal te behouden. “Dat is een van de factoren die heeft geleid tot een heel vlot vergunningsproces”, zegt ze. “Omdat we binnen hetzelfde volume en gabarit blijven en veel hergebruiken, konden we een relatief gemakkelijk vergunningsdossier voorleggen voor wat nu The Arch heet.”

Het pad naar net zero carbon-projectontwikkeling is evenwel nog lang niet hindernissenvrij, benadrukt Sunita Van Heers. “Er is nog een tekort aan expertise in de sector”, zegt ze. “Gelukkig zijn er intussen al gestandaardiseerde methodes, maar het berekenen van de CO2-impact van materialen blijft een complexe oefening. Voor het hergebruik van materialen zijn er ook nog heel wat verzekeringstechnische issues. De stockage van materialen voor hergebruik is nog een groeimarkt; er zijn nog niet veel partijen op de markt. En de bewustwording in de bouw- en vastgoedsector moet ook nog beter. Bij grote, professionele partijen staat net zero carbon-projectontwikkeling op de agenda; het maakt deel uit van hun ESG-strategie. En al zeker bij spelers die ook actief zijn in Frankrijk en Nederland, omdat in die landen het regelgevend kader al dwingender is.”