Groeiende huurmarkt mikt op breder publiek

In ons land is de huurmarkt in grote mate een restmarkt. Wie de financiële middelen heeft, koopt toch een woning. Kunnen frisse concepten en nieuwe spelers de aantrekkingskracht van de huurmarkt een boost geven?

Is huren weggegooid geld? In een videoles voor de Universiteit van Vlaanderen legt professor Sven Damen van de Universiteit Antwerpen de voor- en de nadelen van kopen en huren in de balans. De conclusie: je moet je vooral comfortabel voelen bij je keuze.

De verdeling tussen kopers en huurders op onze woningmarkt suggereert dat een grote meerderheid van de Belgen zich comfortabeler voelt bij kopen. Cijfers van Statbel, het Belgische statistiekbureau, tonen voor het jaar 2019 een verhouding van 68 procent eigenaars en 32 procent huurders. Het aandeel van de huurders lijkt wel toe te nemen, zij het traag.

Culturele shift

De verwachting is dat de opmars van de huurders zal doorzetten. Als de economische impact van de coronacrisis resulteert in een stijging van de werkloosheid en meer onzekerheid op de arbeidsmarkt, zullen minder mensen geneigd zijn een groot financieel avontuur aan te gaan, zoals de aankoop van een eigen woning.

De betaalbaarheid op de koopmarkt baart al langer zorgen. De prijzen van bouwgronden en woningen zijn de voorbije twintig jaar fors gestegen in ons land. In combinatie met strengere kredietvoorwaarden, een gevolg van de financiële crisis van 2009, maken die hogere prijzen het vooral voor jonge mensen moeilijk om een huis te kopen.

Ook de gezinsverdunning en het toenemende aantal alleenstaanden zouden stimulansen zijn voor een groeiende huurmarkt. Want ook voor veel alleenstaanden is de financiële drempel om te kopen te hoog. “Bovendien hebben veel singles een veel flexibelere levensstijl”, zegt Tom Palmaerts, trendwatcher bij Trendwolves. “En flexibiliteit is net een van de troeven van huren.”

Naast het financiële aspect verklaart die flexibiliteit ook in grote mate waarom relatief veel jonge mensen de weg vinden naar de huurmarkt. Maar zou het ook kunnen dat woningbezit voor de jongere generaties – de nieuwkomers op de woningmarkt – veel minder een na te streven ideaal is? “Absoluut”, antwoordt Tom Palmaerts. “De vraag is alleen of generatie Z, de huidige tieners en jonge twintigers, al voor die omslag zal zorgen. Ze zijn intense gebruikers van platformen als Netflix en Spotify, en zijn dus opgegroeid in een wereld waarin toegang krijgen tot bepaalde zaken belangrijker is dan ze te bezitten. Maar ze worden ook wel beïnvloed door hun ouders. Die behoren tot een generatie die bezit wel nog heel belangrijk vindt.”

Palmaerts benadrukt ook dat we het culturele belang van woonkeuzes niet mogen onderschatten. “We hebben het hier niet over de doorbraak van de een of andere technologie, maar om een fundamentele verandering. We hebben het niet voor niets altijd over die baksteen in de maag. Zo’n grote culturele shift vergt meestal meer dan een generatie.” Dat millennials vaak een financieel duwtje in de rug krijgen van hun ouders en grootouders, is volgens Palmaerts ook een rem op een verbreding van de huurmarkt. “Samen met de financiële steun geven ze ook de boodschap mee dat een woning kopen een verstandige investering is.”

Uit onderzoek van de socioloog, planoloog en woonmarktspecialist Pascal De Decker (KU Leuven) blijkt inderdaad dat de ouderlijke voorkeuren sterk wegen op de woonwensen van hun kinderen. Dat geldt ook voor de keuze tussen huren en kopen. Pascal De Decker is dan ook sceptisch over de impact van een generatiewissel op de woningmarkt. “Omdat het geld nu zo goedkoop is, zetten jonge mensen nog vroeger de stap naar de koopmarkt”, merkt hij op. Hij voegt eraan toe dat het huisvestingsbeleid en de economische context is ons land woningbezit nog altijd stimuleren.

Pascal De Decker maakt zich wel zorgen over de buy-to-lettrend op onze woningmarkt. “Projectontwikkelaars bouwen voor de belegger-verhuurder, niet voor de bewoner”, verduidelijkt hij. “Zo spitst het appartementenaanbod zich toe op de hoogste inkomens.”

Nieuwe spelers en formules

Een marktstudie van de studentenhuisvester Upgrade Estate bevestigt dat jonge mensen het woningbezit nog niet hebben afgezworen. In aanloop naar de lancering van Upliving, een woonformule voor starters en jonge professionals, peilde Upgrade Estate naar de woonvoorkeuren van jong afgestudeerden in de leeftijdscategorie tussen twintig en veertig jaar. Maar liefst 81 procent verkoos een woning te kopen.

Het weerhield Upgrade Estate er niet van het Upliving-concept uit te rollen. Na een pilootproject in Gent opende Upgrade Estate midden februari in Brussel een tweede vestiging. Op de voormalige site van de brouwerij van Koekelberg biedt Upliving BXL ¬ The Brewery plaats aan 107 appartementen. De bewoners hebben toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een ontmoetingsruimte, een wassalon en een grote tuin. Het woonconcept zet ook in op deelmobiliteit. Welke huurders trekt The Brewery aan? “Een heel divers publiek”, antwoordt Nele Van Damme, co-CEO van Upgrade Estate. “Ongeveer 40 procent stroomt door van onze studentenhuisvesting Upkot. De rest is een mix van singels, jonge koppels, expats, vrienden die samenwonen, en ook wel enkele gezinnen met kleine kinderen.”

Om te checken of het marktonderzoek de realiteit weerspiegelt, polste Upgrade Estate bij de bewoners van The Brewery naar hun beweegredenen om te kiezen voor Upliving. De belangrijke motieven bleken de centrale ligging, de nabijheid van openbaar vervoer, de ontzorging, de duurzaamheid van het project, het community-gevoel, de ruime terrassen, de gedeelde tuin en de flexibiliteit.

Upliving leunt aan bij het concept van r eal-estate-as-a-service en het is niet het enige initiatief in die richting. Onder meer YUST van de vastgoedondernemer Stéphane Verbeeck, ARC van de projectontwikkelaar LIFE in Luik, The Horizon van de gereglementeerde vastgoedvennootschap Home Invest Belgium en Left van de projectontwikkelaar Vooruitzicht zijn woonconcepten met een sterk servicegerichte insteek.

Real-estate-as-a-service voegt naast diensten en toegang tot faciliteiten, ook gebruiksgemak en digitalisering toe. Het rigide huurcontract wordt vervangen door een vlot opzegbaar abonnement. De huurder wordt klant, en dus ook een beetje koning. Volgens Tom Palmaerts kan real-estate-as-a-service helpen om het negatieve beeld van de huurmarkt te keren. “Maar”, zegt hij, “tegenover die diensten staat ook wel een prijs. Het is niet voor iedereen weggelegd. En als de focus te veel ligt op coliving of cohousing, schrik je toch ook een deel van het publiek af.”

Een ander opkomend fenomeen aan de aanbodzijde van de huurmarkt is de intrede van institutionele spelers. Home Invest Belgium is een pionier. Het heeft een residentiële vastgoedportefeuille van ongeveer 615 miljoen euro, goed voor ruim 2400 huurcontracten. Met meer institutionele partijen op de huurmarkt zou ook weleens het aanbod kunnen wijzigen. “Anders dan in een klassieke mede-eigendom kunnen wij als enige eigenaar gebouwen concipiëren die volledig gericht zijn op de huurders”, zeg CEO Sven Janssens. “We probeerden de beleving van de huurder ruimer te maken dan de privatieve vierkante meters in zijn appartement. Zo voorzien we in sommige van onze gebouwen in deelwerkplekken en pakjeskasten. In een mede-eigendom is het moeilijk of zelfs onmogelijk om zulke zaken te organiseren.”