Groei op woningmarkt valt stil (video)

Met stabiliserende prijzen en langere verkooptermijnen belandt de Vlaamse woningmarkt in een nieuwe fase. Het einde van de verkopersmarkt is een feit.

De Vlaamse woningmarkt stabiliseert. Dat blijkt uit de nieuwste ERA Barometer, waarvoor het makelaarsnetwerk ERA samenwerkt met de UAntwerpen. Huizen werden het voorbije jaar nog 6,1 procent duurder. Voor appartementen bedroeg de prijstoename 4,8 procent. Maar die positieve cijfers zijn vooral te danken aan een sterke eerste jaarhelft. Vanaf het derde kwartaal van 2022 toont de prijsindex een stijging van amper 0,5 procent. In het laatste kwartaal van 2022 stond een woning gemiddeld ook 12 procent langer te koop dan in het tweede kwartaal.

Johan Krijgsman, de CEO van ERA, is niet verrast: “De cijfers bevestigen wat we het jongste halfjaar al in de markt voelden: de prijsgroei is stilgevallen. Voor de perfect gerenoveerde, instapklare Pinterest- of Instagram-woningen zagen we wel nog prijsstijgingen van 1 tot 3 procent. Grondig te renoveren eigendommen daalden al licht in prijs. In totaliteit vertaalt zich dat in een stabilisatie.”

Lees verder onder de video (Kanaal Z)

Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de UAntwerpen, is evenmin verrast: “2022 was geen normaal jaar. We mogen zelfs zeggen dat we drie jaar op rij met een atypisch vastgoedjaar te maken hebben. Maar we zien wel duidelijk een kanteling in het midden van dat jaar, niet toevallig na de sterke stijging van de rentevoeten. Dat is in lijn met ons eerder onderzoek dat een sterke relatie tussen de hypotheekrente en de vastgoedprijzen aantoont.”

Is dit het einde van de verkopersmarkt? “Ja”, antwoordt Krijgsman. “Maar dat betekent nog niet dat we ons in een kopersmarkt bevinden. Het is een neutrale markt. Dat merken we ook aan het aantal transacties, dat blijft op peil.” Krijgsman benadrukt nog dat de ERA Barometer rekening houdt met onder meer de grootte, de afwerking en de ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer.

Géén markt met twee snelheden

De ERA Barometer toont ook dat een goede EPC-score resulteert in een belangrijke meerwaarde voor een woning. Zo kreeg wie in 2022 een woning met een EPC-label A verkocht, een 17,9 procent hogere prijs dan wie een gelijkaardige woning met een label D te koop aanbood. “Energiezuinigheid heeft al langer een effect op de prijzen, maar het is nu belangrijker dan ooit”, wijst Krijgsman op de nieuwe renovatieverplichting bij de verwerving van een energieverslindende woning (EPC-label E of F). Maar hij betwist dat de woningmarkt daardoor met twee snelheden beweegt. “Het is niet zo dat we meer energiezuinige woningen verkopen en dat de verkoop van energieverslindende woningen is stilgevallen. Maar als je een oude woning met een slechte energiescore tegen een te hoge prijs op de markt brengt, dan zal die wel te koop blijven staan.”

Op de nieuwbouwmarkt heeft de energiecrisis wel voor een omslag gezorgd. “Op het hoogtepunt van de gascrisis zagen ontwikkelaars die nog projecten hadden met een gasketel als verwarmingssysteem hun verkoop stilvallen. Dat die projecten onverkoopbaar werden, is te sterk geformuleerd. Maar als het project nog niet te ver gevorderd was, hebben projectontwikkelaars de plannen toch bijgestuurd richting geothermie of elektrische warmtepompen.”

Minder transacties in 2023

Voor 2023 voorspelt Johan Krijgsman een verdere stabilisatie van de prijzen. “Op voorwaarde dat marktfactoren zoals de rente en de inflatie, maar ook bijvoorbeeld de oorlogssituatie, niet wezenlijk veranderen”, voegt hij eraan toe. “Want wat zijn voorspellingen vandaag nog waard? In zes maanden kunnen we in een heel andere marktsituatie zitten.”

Krijgsman is minder optimistisch over de activiteit op de woningmarkt. “In vergelijking met 2022 verwacht ik 10 tot 20 procent minder transacties. Maar dat is niet dramatisch. Eigenlijk zitten we dan weer op het pre-coronaniveau, misschien iets eronder. Dat is nog altijd een hoog niveau.”