‘Groei om de groei, daar heb je niets aan’

WDP wil de komende vijf jaar met 50 procent groeien. Tegen 2020 mikt de beursgenoteerde vastgoedgroep op een portefeuille van 3 miljard euro. CEO Joost Uwents rekent op groei op de bestaande markten. “We hoeven niet naar een andere regio.”

In de velden van Vlaams-Brabant, op de grens van Merchtem en Wolvertem, ligt de hoofdzetel van de logistiekevastgoedgroep Warehouses De Pauw (WDP). In de fraaie hoeve Pauwenhof treffen we Joost Uwents, de CEO van de beursgenoteerde vastgoedvennootschap. Hij is net terug van een roadshow in de Verenigde Staten. De 47-jarige handelsingenieur leidt de familiale groep sinds 2010 samen met co-CEO Tony De Pauw (62). Tony is een zoon van wijlen Jos De Pauw, die het bedrijf oprichtte in 1971. De familie heeft 26 procent van de aandelen in handen.

De vastgoedvennootschap was de voorbije jaren een van de sterren van de Brusselse beurs. WDP surft volgens Uwents comfortabel mee op het toenemende belang van logistiek in de economie. En dan gaat het niet alleen om e-commerce, al is WDP bijvoorbeeld wel de huisbaas van het grootste geautomatiseerde magazijn ter wereld, een project van 34.000 vierkante meter voor het onlinewarenhuis Wehkamp in het Nederlandse Zwolle. Het vastgoedbedrijf bouwt ook magazijnen voor klanten als Kuehne+Nagel, DHL, Distrilog, Greenyard Foods, Carrefour, Action, Lidl en Decathlon. WDP is naar eigen zeggen marktleider in logistiek vastgoed in de Benelux. De groep is ook actief in Noord-Frankrijk en Roemenië. Het WDP-team bestaat uit een zestigtal medewerkers.

U start in Roemenië met de ontwikkeling van drie nieuwe distributiecentra. Wordt Roemenië een belangrijke markt voor WDP?

Uwents: “Het blijft een kleine markt. We hebben daar een vastgoedportefeuille van ruim 150 miljoen euro, op een totaal van 2 miljard euro. In 2007 namen we de juiste beslissing toen we investeerden in Roemenië, maar het was het verkeerde moment. Daarna volgde de financiële crisis. Nu groeit de economie er jaarlijks met 4 à 5 procent en de vooruitzichten zijn goed. Roemenië is de toegangspoort tot Zuidoost-Europa. Het land heeft een jonge, hoogopgeleide bevolking en een lage publieke schuld. Via de joint venture WDP Development RO, waarin WDP 51 procent aanhoudt, hadden we er de gronden en de mensen. Nu kunnen we die rentabiliseren. In de eerste helft van 2017 moeten de magazijnen er staan.”

Kijkt u ook naar andere landen in Oost-Europa?

Uwents: “Neen. We waren ooit actief in Tsjechië, met een portefeuille van 25 miljoen euro. Maar we waren er te laat en hebben onze portefeuille verkocht aan CTP, de belangrijkste plaatselijke speler. Ondertussen is het belang van de logistieke sector zo veranderd dat we niet langer naar nieuwe regio’s hoeven te zoeken. Als je vroeger wilde groeien, moest je geografisch uitbreiden, want er bewoog niet zo veel. Logistiek was een commoditytussen de productie en de retail. De goederen moesten tijdelijk zo goedkoop mogelijk worden gestockeerd. Je kon er geen waarde mee creëren.”

Hoe is dat veranderd?

Uwents: “Vandaag is logistiek een strategisch onderdeel in de totale waardenketen van de bedrijven. Bedrijven maken er het verschil mee. In sommige sectoren is logistiek een echte gamechanger. Het gaat niet alleen om e-commerce, logistiek is in elke sector belangrijk. Daardoor wordt er veel meer in geïnvesteerd. Met de dynamiek en de innovatie die we vandaag zien in de sector, is er nog genoeg te doen op onze bestaande markten. We hoeven niet meteen naar een nieuwe regio.”

U ziet voldoende kansen in de Benelux en Noord-Frankrijk om uw groeiambitie waar te maken?

Uwents: “De belangrijkste regio voor logistiek is nog altijd de Benelux, met de havens van Antwerpen en Rotterdam, de rivieren, de hele hinterlandinfrastructuur met wegen, spoor, binnenvaart, containerterminals en luchthavens. Het gebied tussen de Randstad, het Ruhrgebied en de Parijse regio is de rijkste regio van Europa. Daar zijn we leider met een marktaandeel van gemiddeld 8 procent. We kunnen hier de komende vijf jaar nog eens 50 procent groeien. Dat is het idee.”

Uw recentste oplevering in België is Trilogiport in de haven van Luik. Is Wallonië de sterkste groeier in logistiek België?

Uwents:“Nee, de spelers die hier aanwezig zijn, blijven investeren, maar de groei zit in Nederland en Duitsland. In België is het vooral consolideren. Alle nieuwe grote aanvragen komen niet naar België.”

Zou Wallonië niet veel verder kunnen staan als logistieke hotspot? Het heeft er de ruimte voor.

Uwents: “Voor logistiek heb je drie zaken nodig. Eén: goede infrastructuur in de brede zin. Twee: gronden. Zeker in Vlaanderen zijn er niet veel mogelijkheden meer op de interessante logistieke assen. Drie: flexibele en competitieve arbeid. In Vlaanderen krijg je drie keer een rood licht voor die basiseisen. In Nederland is het drie keer groen. In Wallonië zijn wel terreinen beschikbaar, maar er zijn bijvoorbeeld minder containerterminals.”

Die drie rode lichten zijn ook de belangrijkste redenen waarom België geen grote e-commercecentra aantrekt?

Uwents:“Met die drie basiselementen komen grote aanvragen automatisch in Nederland of Duitsland terecht. Wij hebben zo heel veel banen aan ons voorbij zien gaan. Als je ziet wat er aan nieuwe bedrijven is geland in Zuid-Nederland, dat is enorm. Iedereen kijkt nu naar Tilburg en Venlo. Maar dat had ook Lommel kunnen zijn. Hoe lang praten we al over de Noord-Zuidverbinding in Limburg? Ze is er nog niet en ondertussen groeit er in Lommel gras, terwijl Tilburg en Venlo niet kunnen volgen. Venlo heeft een treinterminal, in Tilburg is er een waterterminal. Die infrastructuurwerken zijn al een jaar geleden afgerond. Vanuit een Europees perspectief is Lommel zeer goed gelegen, maar het is onbereikbaar.

“We zijn nu aan de slag in de Gentse haven, een van de weinige prachtige terreinen die nog beschikbaar zijn. Dat proberen we actief te promoten. Gent ligt op de toekomstige waterweg van Rotterdam-Antwerpen-Parijs via het Seine-Nord-kanaal. Zo krijg je een binnenvaartverbinding van de Parijse regio met de havens van Antwerpen en Rotterdam.”

De regering-Michel versoepelt de voorwaarden voor nachtwerk in de e-commerce. Verwacht u een doorbraak?

Uwents: “Het is een begin. Al denk ik dat het too little too late is. De arbeidskosten en de flexibiliteit blijven pijnpunten. Die maatregel is geen wondermiddel om de e-commerce hier een boost te geven. Het gaat vooral om de combinatie van infrastructuur, grond én flexibiliteit.”

Uw projecten in Gent en Luik hebben dan minder last van de moeilijke arbeidsvoorwaarden hier?

Uwents: “Het zijn geen megaprojecten. Daar spelen meer de locatievoordelen. Projecten waar de arbeidsflexibiliteit hoog moet zijn, doen we in Nederland. België is goed voor projecten waar de arbeidscomponent minder speelt en de locatie meer weegt.”

Minder arbeidsintensieve logistiek, is dat onze roeping?

Uwents:“Ik denk dat die flexibiliteit wel belangrijk is. Vandaag is de e-commerce goed voor 10 à 15 procent van de handel, dus er zit nog veel groeipotentieel. We mogen niet bij de pakken blijven zitten en alles naar Nederland laten gaan. We moeten ten minste beschermen wat er is en knokken om nieuwe activiteiten aan te trekken.”

WDP boekte in 2015 sterke resultaten. Dit jaar lijkt het nog beter te worden. Hoe komt het dat logistiek vastgoed het zo goed doet?

Uwents: “2015 was een enorm goed jaar, alle dobbelstenen vielen goed. Operationeel steeg de winst per aandeel met 9 procent door de oplevering van vele projecten. Door de daling van onze rentekosten kwam daar financieel nog eens 6 procent bovenop. En dankzij een aantal eenmalige factoren kwam de stijging finaal uit op 18 procent per aandeel. Dat was uniek en dat zal niet meer gebeuren.”

Dit jaar zit u ook op schema.

Uwents:“2016 zal een mooi jaar zijn. Het is de start van ons nieuwe groeiplan tot 2020. Door die goede markt en de goede ligging kunnen we verder groeien met 1 miljard euro. Wat we doen, moet goed zijn voor de klanten en voor de beleggers. We willen altijd de twee dienen. Groei om de groei, daar heb je niets aan. Met de groei in de bestaande regio’s denken we dat we de winst per aandeel de komende vijf jaar met 25 procent kunnen doen stijgen. We willen de portefeuille jaarlijks met 10 procent doen groeien, dus we gaan 200 miljoen euro investeren per jaar. Als we daar de volgende vijf jaar in slagen, gaan we van een portefeuille van 2 miljard naar 3 miljard euro, en van 5 euro winst per aandeel naar 6,25 euro.”

Die groei weerspiegelt zich ook in de sterk gestegen beurskoers. Maar beleggers betalen daarbovenop nog een forse premie.

Uwents: “Wij moeten worden beoordeeld op de winst per aandeel en de evolutie van de winst. Hoe de belegger dat waardeert, daar kunnen we ons moeilijk over uitspreken. Maar puur kijken naar de net asset value of de liquidatiewaarde is te beperkt. Die weerspiegelt de waarde van elk gebouw afzonderlijk. Alsof we maand na maand telkens een pand verkopen en dan de optelsom maken. Vragen ze aan Tim Cook wat de net asset value van Apple is? Ons vak gaat over meer dan gebouwen. Cruciaal is wat je ermee doet en hoe je je klanten aan je bindt.

“Ook aan de passiefzijde proberen we waarde te creëren door de aanbreng van nieuwe schuld en eigen vermogen te matchen met nieuwe projecten. We zullen geen geld ophalen omdat het klimaat op de financiële markten daar gunstig voor is. We halen alleen geld op als we er iets mee kunnen doen.”

Ondertussen staan de rendementen van logistiek vastgoed onder druk.

Uwents: “Dat klopt. In 1999 schommelde het rendement nog rond 9 procent. Nu worden topprojecten gewaardeerd op basis van een rendement van 6 procent en in Nederland zitten we al onder 6 procent. Maar die neerwaartse druk hangt ook samen met de rente-evolutie. De spread tussen de huurinkomsten en de kosten van schuld is nagenoeg hetzelfde gebleven. Bovendien is de logistiek niet meer zo cyclisch als vroeger. Het is niet omdat het economisch wat minder gaat, dat de magazijnen plots allemaal leeg zullen staan. Wanneer zaten de magazijnen overvol? In 2009, in volle crisis.

“Tot slot is ook de levensduur van logistiek vastgoed toegenomen. We hebben in onze portefeuille opslagruimten die in 1999 zijn gebouwd en die nog altijd super zijn. Een kantoor van twintig jaar oud dat leeg komt te staan, moet je helemaal herinrichten.”

U bent niet ongevoelig voor de klappen die de retailsector incasseert. V&D huurde opslagruimte bij WDP. Het faillissement van dat Nederlandse retailmonument raakt jullie dus ook.

Uwents: “Daarom kiezen we ook in onze klantenportefeuille voor spreiding. We willen niet te afhankelijk zijn van één sector. Met goede gebouwen die herbruikbaar zijn, kun je tegenslagen opvangen.”