Griet Trekels (BPI Real Estate): ‘De huurmarkt zal de koopmarkt overvleugelen’

Stedelijke ontwikkeling draait steeds meer om het vinden van evenwichten, meent Griet Trekels van BPI Real Estate. Tussen duurzaamheid en betaalbaarheid en tussen respect voor erfgoed en innovatieve architectuur. Een andere uitdaging is de stad te verdichten zonder in te boeten op de leefbaarheid.

Griet Trekels startte haar vastgoedcarrière bij ING Real Estate. De reconversie van de Boelwerf in Temse was het eerste project dat ze op haar bord kreeg. Sinds 2018 is ze directeur projectontwikkeling bij BPI Real Estate. “Dat betekent niet dat ik geen projecten meer doe”, benadrukt ze. “BPI heeft een vrij vlakke en compacte structuur. Dus naast het aansturen van mensen begeleid ik zelf ook nog enkele projecten. Gelukkig maar, want ik doe dat heel graag.”

BPI Real Estate maakt deel uit van CFE, dat grotendeels in handen is van de holding Ackermans & van Haaren. Urban Shapers for Good, luidt de baseline van BPI Real Estate, dat gemengde projecten realiseert in België, Luxemburg en Polen. De focus op steden is een keuze voor duurzaamheid, betoogt Griet Trekels: “Wij kijken naar wat de beste plek is om in de toekomst te wonen. Voor ons is dat overduidelijk de stad. We ontwikkelen en herontwikkelen liever in stedelijke gebieden dan dat we nieuwe groenzones aansnijden. Dat sluit aan bij het principe van de betonstop, maar het is eigenlijk ook gewoon gezond verstand. Steden bieden al tal van voorzieningen: werk, scholen, cultuur, ontspanning enzovoort. Door daar te bouwen beperken we de aanslag op de open ruimte. Die is schaars en die moeten we bewaren, in het belang van de huidige en de toekomstige generaties.”

Hoe kunnen we die steden in de toekomst nog aantrekkelijker maken?

GRIET TREKELS. “Echt aantrekkelijke steden zijn vooral leefbaar: gezond, veilig en compact, zodat je alle voorzieningen in de buurt hebt. Tegelijk moeten we slim verdichten en voldoende groen integreren. In onze projecten zetten we daarom sterk in op biodiversiteit. Daarnaast moet er respect zijn voor zowel erfgoed als hedendaagse architectuur. Een stad is een levend weefsel, dat mee evolueert. Uiteindelijk moet een stad een plek zijn waar mensen zich thuis voelen, en herkenbaarheid speelt daarin een grote rol.”

Zijn onze Belgische steden goed bezig?

TREKELS. “Jawel, de meeste steden zetten al sterk in op leefbaarheid. Ze besteden aandacht aan publieke en groene ruimte, mobiliteit, voorzieningen en de kwaliteit van projecten. Maar de uitvoering is niet altijd eenvoudig. De regelgeving is vaak complex, soms tegenstrijdig en verschilt per stad, wat het voor ons ontwikkelaars soms erg uitdagend maakt. Bovendien drijven veel van die eisen de kosten op, wat de betaalbaarheid onder druk zet. En dat is een dilemma: leefbaarheid en betaalbaarheid moeten in balans blijven, maar dat evenwicht is niet altijd makkelijk te vinden.”

Botst u soms op regels die weinig bijdragen, maar wel veel kosten?

TREKELS. “Ja. Ik denk dan spontaan aan het parkeerbeleid in sommige steden. Er zijn nog altijd steden waar men twee parkeerplaatsen per wooneenheid eist. In een stedelijke omgeving is dat eigenlijk absurd. Bij ons project Brouck’R in Brussel hanteren we een parkeerratio van 0,5 plaatsen per unit, wat veel logischer is.

“Daarnaast zijn er fiscale regels die haaks staan op duurzame ambities. Neem de btw-regelgeving: soms loont het meer een gebouw grotendeels af te breken, zodat het als nieuwbouw wordt gecatalogeerd, waardoor wij 21 procent btw kunnen recupereren bij de verkoop van het pand. Terwijl juist renovatie wenselijk zou zijn. Ook belastingen op leegstand tijdens renovaties ontmoedigen herontwikkeling in plaats van ze te stimuleren. Op zich is dat geen stedenbouwkundig beleid, maar het beïnvloedt wel het stedelijke beleid.”

Welke trends ziet u in de woonbehoeften tegen 2030?

TREKELS. “2030 is voor ons eigenlijk al morgen, want dat zijn de projecten waar we vandaag aan werken. We zien – en dat is een overblijfsel van de pandemie – dat thuiswerken en buitenruimte belangrijk blijven, of dat nu een privétuin is of gedeelde buitenruimtes zijn. Daarnaast speelt energie een grote rol: mensen willen zo weinig mogelijk verbruiken. Ik denk niet dat het altijd voortkomt uit ethische of duurzaamheidsoverwegingen, het is vaak een centenkwestie. De energiekosten zijn de voorbije jaren heel sterk gestegen. Wat niet zal veranderen, is het belang van de locatie. Sommige projecten verkopen moeizaam, ondanks hun kwaliteit, terwijl je op toplocaties bij wijze van spreken een tent zou kunnen verkopen.

“Wat wel zal moeten veranderen, is de gemiddelde woonoppervlakte in steden. Het moet compacter. In Brussel is Good Living (het nieuwe stedenbouwkundige reglement, nvdr) een stap in de goede richting, maar we gaan daar nog niet ver genoeg in. Veel stadsbewoners kiezen bewust voor een stedelijke levensstijl: ze werken, eten en ontmoeten vrienden buitenshuis, waardoor ze minder woonruimte nodig hebben. Onze steden spelen nog niet voldoende in op die manier van wonen en leven. We hebben in ons land natuurlijk ook geen wereldsteden.

‘Warmtepompen hebben nadelen. Er is een probleem met de koelmiddelen: de gassen die we daar vandaag nog voor gebruiken, dreigen binnen over tien, twintig jaar verboden te worden’

“Ons woningaanbod loopt ook achter op maatschappelijke veranderingen. Nieuw samengestelde gezinnen en alleenstaanden moeten zich vaak aanpassen aan klassieke woonvormen, terwijl er nog te weinig flexibele oplossingen zijn. Dat is een uitdaging voor de toekomst. Jonge mensen hechten ook minder belang aan het klassieke woningbezit en kiezen vaker voor flexibiliteit, delen of ‘vastgoed as a service’. Die vraag neemt heel sterk toe. Met slimme technologie kun je daar makkelijker op inspelen. Maar in België zien we zulke oplossingen nog nauwelijks op de markt.

“Door de stijgende woonkosten verwachten we ook dat de huurmarkt de koopmarkt zal overvleugelen. Dat zal wellicht gepaard gaan met een evolutie naar meer institutionele spelers die grootschalige residentiële eigendommen beheren en verhuren, zoals in Duitsland en Nederland. Ik denk dat dat de toekomst wordt.”

We staan voor een grote energietransitie. Is dat besef al breed doorgedrongen bij de vastgoedsector?

TREKELS. “Ik denk het wel. Wij kiezen altijd voor fossielvrije oplossingen, tenzij het echt niet anders kan. Maar zeker binnenstedelijk blijft dat een uitdaging. Geothermie is een goede oplossing, maar je hebt er wel voldoende ruimte en een geschikte bodem voor nodig. Bovendien rijst de vraag of het nog haalbaar blijft, als iedereen erop inzet.

“Zonnepanelen zijn vandaag standaard in binnenstedelijke nieuwbouw. Maar omdat we meer groen op het maaiveld willen behouden, moeten we meer in de hoogte bouwen. En hoe hoger je gaat, hoe ongunstiger de verhouding tussen dakoppervlak en vloeroppervlakte. Daardoor kunnen we met zonnepanelen maar een beperkt deel van de energie leveren.

“Tot slot heb je nog warmtepompen, maar ook die hebben nadelen. Er is een probleem met de koelmiddelen: de gassen die we daar vandaag nog voor gebruiken, dreigen binnen over tien, twintig jaar verboden te worden, omdat ze bijdragen aan de opwarming van de aarde. En dan is er de akoestiek: warmtepompen maken lawaai, wat problemen geeft met omwonenden. Ondergronds plaatsen is een oplossing, maar dat vergt complexe en grote schachten door het gebouw.

“De beste strategie blijft dus het energieverbruik minimaliseren: goed isoleren, slim ontwerpen met aandacht voor oriëntatie en beglazing. Maar helemaal zonder energiebehoefte zullen we nooit kunnen.”

Welke technologische innovaties zullen volgens u een verschil maken in de vastgoedsector en voor hoe we in de toekomst bouwen en wonen?

TREKELS. “Voor ons als ontwikkelaars is technologie vooral een hulpmiddel om projecten efficiënter te ontwerpen. Terwijl een architect vroeger vijf varianten uittekende, kunnen wij nu met artificiële intelligentie talloze scenario’s genereren op basis van regels en terreinvoorwaarden. Die modellen houden rekening met factoren als de zon en helpen ons sneller de beste optie te bepalen. Dat werkt ontzettend goed.

“Technologie heeft minder impact op hoe we wonen, maar kan wel praktische zaken vergemakkelijken. Denk aan gedeelde parkeeroplossingen of een reservatiesysteem voor gemeenschappelijke ruimtes, bijvoorbeeld voor samengestelde gezinnen. Ook energiemonitoring wordt steeds belangrijker. Bewustwording speelt een grote rol in energiebesparing: welk verschil maakt het als je je woning tot 19 of tot 21 graden verwarmt? Artificiële intelligentie en slimme technologieën kunnen daar een grotere impact hebben.”