Ghelamco maakt opvallende intrede op Antwerpse kantoormarkt

De ingedommelde kantoormarkt in Vlaanderen ontwaakt. Met dank aan nieuwe spelers, nieuwe gebouwen en nieuwe kantoorconcepten.

“We hebben er lang op moeten wachten in Antwerpen, maar eindelijk wordt nog eens een kantoorproject volledig op risico ontwikkeld.” Een enthousiaste Ralph Schellen, national director bij de vastgoedadviseur JLL, doelt op het project The Link, (27.000 vierkante meter), dat stilaan zichtbaar wordt achter het kantoorcomplex City Link. Ghelamco kocht het project midden dit jaar over van Willemen en startte al kort na de zomer met de bouwwerken. De Ieperse projectontwikkelaar sleutelde ook wat aan het concept en voerde een architecturale restyling door. Volgens Ralph Schellen werpen die inspanningen vruchten af. “Er is veel interesse en het ziet ernaar uit dat we heel binnenkort de eerste verhuringen kunnen aankondigen.”

“Dat de bouwwerken nu goed zichtbaar zijn, helpt ook kandidaat-huurders te overtuigen”, voegt Ronny Nuten, kantoorspecialist bij JLL, toe. Ingrid Ceusters, de CEO van Group Hugo Ceusters-SCMS, bevestigt dat de komst van Ghelamco naar de Scheldestad voor een nieuwe dynamiek zorgt. “En voor Ghelamco was het een mooie kans om voet aan wal te zetten in Antwerpen”, zegt ze.

Aan de overzijde van de Ring bouwt Iret Development gestaag aan het megaproject Post X (110.000 vierkante meter). “De nieuwe projecten – Post X, The Link en Nieuw Zuid – slaan goed aan”, zegt Ingrid Ceusters. “Post X en The Link zijn eigenlijk communicerende vaten. Veel kandidaat-huurders wegen de twee tegen elkaar af.”

Beide projecten liggen op een steenworp van elkaar, maar Post X, dat uitkijkt op het station van Berchem, is nog iets meer een openbaarvervoerlocatie dan The Link. “Ik vind het opvallend dat een bedrijf als KPMG van een echte autolocatie in Kontich naar Post X verhuist”, zegt Ingrid Ceusters. “Het is een mooi voorbeeld van hoe grote bedrijven stilaan hun mobiliteitsvisie bijsturen.”

Na Fidea, dat 5900 vierkante meter aankocht in het project Kievit, tekent KPMG met 3600 vierkante meter huur in Post X voor de belangrijkste transactie op de Antwerpse kantoormarkt. De vraag is of de Antwerpse politie, goed voor 30.000 vierkante meter, ook naar Post X zal komen. De kans lijkt heel groot, zeker nu Iret Development de enige overblijvende kandidaat is. Maar voorlopig is het wachten op een officiële bevestiging van het Antwerpse stadsbestuur. Nog een dossier hors catégorie, maar dat wel al een goedkeuring kreeg, is de komst van De Persgroep naar Kievit, vlak naast het Centraal Station

JLL berekende de kantooropname (take-up) in Antwerpen midden december op 88.000 vierkante meter, een fractie hoger dan het jaartotaal van 2015 (85.000). “We zien ook dat de leegstand lichtjes afneemt en stilaan naar 10 procent evolueert”, zegt Ralph Schellen. “En dat in een markt waar er toch veel nieuwbouw bij komt.” Hij voegt er meteen aan toe dat herontwikkelingsprojecten een belangrijk deel van het verouderde aanbod van de markt doen verdwijnen. Toch ontwaart Schellen ook een wijziging in de marktsituatie: de eigenaars en de projectontwikkelaars staan iets sterker en zijn minder geneigd toegevingen te doen. Ingrid Ceusters merkt op dat de projectontwikkelaars bij de verhuringen al aan de verkoop van hun project denken en daarom de voorkeur geven aan lange huurtermijnen en grote huuroppervlakten.

De tophuurprijs (prime rent) blijft hangen op 145 euro/m2/jaar, maar JLL voorspelt een stijging in 2017. “Er was eigenlijk al een uitschieter van 165 euro in Nieuw Zuid”, merkt Schellen op. “Voor The Link vraagt Ghelamco 150 euro en in Post X is het huurprijsniveau ook geklommen van 140 naar 145 euro. Er is dus duidelijk een stijgende trend. Dat is ook nodig, want die nieuwe duurzame gebouwen kosten ook meer geld.”

Gentse saturatie

Als het over huurprijzen gaat, hinkt Antwerpen nog altijd achter op Gent, waar de tophuurprijs 155 euro bedraagt. Gent kende de voorbije jaren een sterke groei als kantoormarkt, met veel nieuw aanbod, piekende kantooropnames en duidelijk stijgende huurprijzen. “We hebben een paar boerenjaren gekend in Gent”, becommentarieert Louis De Clercq, hoofd van de afdeling Oost- en West-Vlaanderen bij Group Hugo Ceusters-SCMS. “2016 was nog een gezond jaar, maar het is duidelijk dat we niet meer het niveau van de voorbije jaren halen. Dat was ook te verwachten: veel grote gebruikers hebben al de overstap gemaakt naar de nieuwe kantoorcomplexen.”

De grootste huurtransactie in Gent komt op naam van BNP Paribas Fortis, dat 2600 vierkante meter opnam in de Quantum Building van Alides. Cegeka huurde 2100 vierkante meter in de Blue Towers van Ghelamco. Zuiderpoort Office Park mocht ook enkele nieuwe huurders verwelkomen – samen goed voor ongeveer 7000 vierkante meter – met Arcadis als positieve uitschieter (1687 m2). 2017 kan mooi beginnen in Gent als de verwachte verhuizing van EY plaatsvindt. Vandaag zit EY nog in het Schelde II-gebouw van Alides, maar het is in het Gentse een publiek geheim dat het audit- en consultancybedrijf zijn oog heeft laten vallen op het Take Off Office Park van ECBD (Herman Uyttersprot).

Ronny Nuten merkt op dat de Gentse kantoormarkt het ook aan de aanbodzijde wat kalmer doet. “Het nieuwe aanbod is beperkt vandaag”, zegt hij. “De Blue Towers van Ghelamco zijn volzet. Het Quantumgebouw is voor ongeveer 70 procent ingevuld. Op de Loop is er wel nog wat ruimte. En Alides is op de eigen bedrijfsterreinen gestart met de bouw van het Forumproject. Maar dat is een gemengd project met ook kleinere kantoorvolumes.”

Nieuwe kantoorconcepten

“De opname van het aantal vierkante meters is niet zaligmakend als maatstaf voor de dynamiek van een kantoormarkt”, vindt Louis De Clercq. “Het is soms interessanter om naar het aantal transacties te kijken. En naar de kwaliteit van de deals: wie gaat naar waar, waarom en wat gebeurt er met de vrijgekomen ruimte. Vanuit die optiek boert de Gentse kantoormarkt nog altijd goed, ondanks de terugval van het aantal vierkante meters.”

Hij wijst ook op het succes van hippe kantoorformules zoals MeetDistrict in de Ghelamco Arena en Co.Station in Quantum aan het station Gent Dampoort. Ronny Nuten bevestigt. “MeetDistrict is een smeltkroes van creativiteit”, zegt hij. “Het is helemaal gevuld, in totaal toch 10.000 vierkante meter, met allemaal kleine maar erg dynamische bedrijfjes. De sterke ingenieursopleiding aan de Universiteit Gent is in dat opzicht een zegen.”

MeetDistrict, een initiatief van Ghelamco, komt ook naar Antwerpen: in The Link zal het 2000 vierkante meter opnemen. In de Watt-toren van L.I.F.E aan het Antwerpse Albertpark opende begin december een gelijkaardig initiatief: Fosbury & Sons. Het architectenbureau Going East toverde de eerste verdieping (3000 vierkante meter) van de sokkel van het torengebouw om tot een inspirerende werkplek. Growth Inc, het strategische communicatiebureau van Peter De Keyzer, is een van de eerste huurders. Nog in Antwerpen lanceerde Intervest onlangs een tweede vestiging van zijn RE:flex-concept. In Gent ontwikkelt Re-Vive dan weer een kantoorruimte voor creatieve en innovatieve bedrijven in WATT The Firms en WATT Factory.

“Het concept van coworking is volop aan het professionaliseren”, stelt Roxane Dhane, senior consultant kantoren Group Hugo Ceusters-SCMS. “Die nieuwe initiatieven spelen handig in op de vraag naar meer flexibiliteit. Ze verpakken het ook zeer uitdagend. En ze bieden meer dan een stoel en een werktafel: er zijn ondersteunende diensten, ze stimuleren kennisdeling en ze zetten in op netwerking.”

Waregem promoveert

Volgens Ralph Schellen zijn Antwerpen en Gent samen goed voor ongeveer twee derde van de Vlaamse kantoormarkt (exclusief de Brusselse periferie op Vlaams grondgebied). Mechelen en Leuven volgen al op een behoorlijke afstand.

Een opvallende nieuwkomer is Waregem. Bijna gelijktijdig lanceerden de lokale projectontwikkelaars ION en Steenoven er vlak bij de E17 elk een kantoorproject. 17 West van Steenoven combineert kantoorruimte (10.910 vierkante meter) met showrooms (4124 vierkante meter), loodsen (8935 vierkante meter) en 382 parkeerplaatsen. Iets meer richting centrum is ION gestart met het bouwrijp maken van het terrein voor het Waregem Business Park, dat ook ongeveer 11.500 vierkante meter kantoorruimte in de aanbieding heeft. “De ligging van beide projecten vlak bij de op- en afrit van de E17 is een belangrijke troef”, vindt Louis De Clercq. “En Gent is ook niet veraf.” “Het verschil met Kortrijk, waar ook een en ander op stapel staat, is dat men in Waregem niet aarzelt om te bouwen”, stelt Ronny Nuten. “En het blijkt toch aan te slaan, want beide projecten verkopen erg vlot. Maar dan vooral als investeringsobject.”