Gaëtan Hannecart (Matexi): ‘Fiscaliteit is de grootste rem op de nieuwbouwmarkt’

De nieuwbouwmarkt zit muurvast, constateert Gaëtan Hannecart. De topman van Matexi wijst met de vinger naar een systeem dat bouw en ontwikkeling eerder afremt dan vooruithelpt. Hij waarschuwt ook: “Ik sluit niet uit dat dit op termijn sociale onrust veroorzaakt.”

De Maatschappij Tot Exploitatie van Immobiliën, kortweg Matexi, viert dit jaar haar tachtigste verjaardag. Het bedrijf werd opgericht door de broers Gerard, Robert en Herman Vande Vyvere en groeide van handelaar in landbouwgrond uit tot verkavelaar, woningbouwer en uiteindelijk buurtontwikkelaar.

Die laatste transformatie kwam er onder leiding van Gaëtan Hannecart, de echtgenoot van vierdegeneratiefamilielid Bénédicte Vande Vyvere. Hannecart staat inmiddels meer dan dertig jaar aan het hoofd van het familiebedrijf, dat al jaren de marktleider is in de Belgische woningbouw. In 2024 realiseerde het 1.031 woningen in ons land. Het is ook actief in Polen en Luxemburg.

Ondanks dat mooie parcours verloopt het jubileumjaar een beetje in mineur. Net als de hele nieuwbouwsector in ons land kampt Matexi al enkele jaren met moeilijke marktcondities. De resultaten van 2022 en 2023 waren “zeer teleurstellend”, schrijft Hannecart in het recentste activiteitenverslag. 2024 was een break-evenjaar met een stevige terugval in de omzet. Voor 2025 verwacht Hannecart nog geen structureel herstel, maar wel al een omzetgroei tot 380 miljoen euro. Dat is nog altijd ruim onder het niveau van 2021.

Gaëtan Hannecart maakt zich grote zorgen over het systeem in ons land “waar de BANANA-mentaliteit – Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything – regeert”. Toch blijft hij optimistisch: “De vastgoedsector gaat door een moeilijke periode, maar het belang van en de behoefte aan kwalitatieve woonomgevingen en buurten zijn groter dan ooit.”

Waarom heeft de nieuwbouwsector het zo moeilijk?

GAËTAN HANNECART. “Een cruciale factor is de gestegen langetermijnrente. Die heeft de koopkracht van kandidaat-kopers fors doen dalen. Tegelijk zijn de kosten om nieuwbouwprojecten te realiseren de voorbije jaren sterk gestegen. Dat komt door strengere – vaak terechte – normen, hogere materiaal- en loonkosten, duurdere financiering en de lange doorlooptijden voor vergunningen. Daar komen de zware overheidslasten dan nog bovenop.

“Als de kostprijs om aanbod te creëren hoger ligt dan de prijs die de markt kan betalen, dan stopt het. Dan heeft het gewoon geen zin projecten op te starten. Het gevolg is een frozen market: de behoefte aan nieuwe woningen is er wel, maar er wordt geen aanbod meer gecreëerd.”

Verschilt de Belgische situatie sterk van die in het buitenland?

HANNECART. “De rente speelt overal. Hetzelfde geldt voor de duurdere materialen. Voor de loonkosten zie je wel meer verschillen van land tot land. De moeilijke vergunningstrajecten zijn in grote mate een westers probleem. Uit angst voor excessen hebben we zoveel procedures gecreëerd, dat bijna niets meer gerealiseerd raakt. Ik pleit niet voor ‘alles mag en moet kunnen’, maar we zijn ver voorbij het optimum.

“Zoals gezegd: dat is dus geen exclusief Belgisch fenomeen, al zijn er landen waar het proces eenvoudiger, duidelijker en sneller verloopt, waardoor ook de prefinancieringskosten lager zijn. Ons land scoort internationaal slecht op het gebied van bureaucratie. Dat heeft veel te maken met de versnippering van bevoegdheden en beleidsniveaus. Ik wil wel benadrukken dat veel ambtenaren met de juiste ingesteldheid werken, maar zij moeten zich schikken naar het opgelegde wetgevende kader. De oplossing ligt dus bij een fundamentele hervorming: een duidelijke visie, heldere bestemmingen, efficiënte procedures en consequente handhaving.

“Fiscaal zijn er ook wel verschillen. In sommige landen wordt de btw op nieuwbouw bewust lager gehouden, omdat men beseft dat vooral nieuwbouw energiezuinige woningen aan de woningvoorraad toevoegt. Enkel oude gebouwen oplappen zal niet volstaan om de klimaatdoelen te halen tegen 2050. Veel van de subsidies en de kosten die men nu aan die gebouwen spendeert, zullen tegen dan verloren geld blijken te zijn.”

Welk pijnpunt moeten we volgens u eerst aanpakken: de complexe vergunningstrajecten of de fiscaliteit?

HANNECART. “Het vergunningsprobleem gaat breder dan vastgoed; het treft veel ondernemers en burgers. Bij politici groeit het besef dat iets moet veranderen. Alleen is dat een werk van lange adem. Het vergt ingrijpende hervormingen en wetgevende processen. De fiscaliteit kan veel sneller worden bijgestuurd. We moeten op beide fronten werken, maar op de korte termijn zal de impact van de vastgoedfiscaliteit moeten komen.”

De federale regering heeft begin juli de voordelige btw-regeling voor sloop- en heropbouw permanent gemaakt, en zelfs uitgebreid naar investeerders. Is dat geen stap in de goede richting?

HANNECART. “Ja, maar het is slechts een deel van de oplossing. Nieuwbouw blijft fiscaal zwaar belast met een hoog btw-tarief, terwijl we net meer energiezuinige nieuwbouw nodig hebben. Ik heb het dan niet over het volbouwen van open ruimte, maar over doordachte projecten op inbreidingslocaties, nabij mobiliteitsknooppunten en in versterkte kernen.

“Vandaag is fiscaliteit de grootste rem op de noodzakelijke nieuwbouw. Ze staat haaks op de maatschappelijke doelstellingen: transformatie, energie-efficiëntie, betere typologieën en extra woonunits op de juiste plekken. De overheid lijkt vooral te kijken waar ze geld kan halen, zonder rekening te houden met de prijselasticiteit in onze sector: door de gestegen prijs zakt het volume aan nieuwbouw pijlsnel. Als de prijs zou dalen, door lagere belastingen, dan zou het volume opnieuw toenemen, wat extra jobs, belastinginkomsten en extra huisvesting oplevert.

“Intussen komen veel bouwbedrijven in moeilijkheden, is er economische werkloosheid, zijn er faillissementen en gaat expertise verloren. Het risico is dat we, wanneer de woonnood nog groter wordt, de capaciteit niet meer hebben om nog te bouwen. Vergelijk het met wat we met de nucleaire sector in ons land hebben gedaan: eerst alles afbouwen en vervolgens vaststellen dat de kennis verdwenen is. We mogen niet dezelfde weg opgaan met de bouwsector.”

Pleit u dan voor een veralgemeend btw-tarief van 6 procent?

HANNECART. “Ik pleit voor een uniform tarief voor wonen. Of dat nu 6, 9 of 12 procent is, laat ik in het midden. Belangrijk is dat het lager ligt dan de huidige 21 procent, maar vooral dat het eenvormig is. Waarom? De verschillen in regelingen en uitzonderingen verstoren de markt. Elk gebouw, elk perceel en elk gezin is anders. Stop dus met de mensen te betuttelen en laat hen zelf binnen een eenvoudig, gelijk, en stabiel kader de meest efficiënte oplossing kiezen.

“Het kluwen van fiscale stimuli duwt gezinnen en ontwikkelaars vaak richting keuzes die suboptimaal of zelfs ongewenst zijn. Projecten worden aangepast aan fiscale regels in plaats van aan de echte maatschappelijke noden.”

Kunt u een voorbeeld geven?

HANNECART. “Denk aan bouwers die drie muren van een verouderde woning laten staan, om het als ‘renovatie’ te laten gelden. Of gezinnen die noodzakelijke werken uitstellen, omdat hun woning nog niet oud genoeg is om van het btw-tarief van 6 procent te genieten.

“Ook de sloop- en heropbouwregeling creëert soms absurde situaties. Bij zulke projecten worden vaak meerdere percelen samengevoegd. Staat op twee percelen wel een gebouw en op het derde niet, dan bepaalt de exacte plaats van het nieuwe gebouw of je project al dan niet onder de 6 procentregeling valt. Uit stedenbouwkundig oogpunt of om mobiliteitsredenen kan het nochtans logischer zijn net daar te bouwen waar vroeger geen gebouw stond, en elders ruimte vrij te maken.”

De vastgoedsector trekt almaar harder aan de alarmbel en waarschuwt voor een nakende wooncrisis. U hebt het over een frozen market. Is het vijf voor twaalf voor onze woningmarkt? En is deze situatie uniek in het tachtigjarige bestaan van Matexi?

HANNECART. “Ik was er toen niet bij, maar in de jaren zeventig was het door de extreem hoge rentevoeten wellicht ook niet gemakkelijk.

“Er zijn twee soorten crisissen. De eerste is er een van overaanbod. Denk aan de Spaanse vastgoedmarkt van een tiental jaar geleden. Er was veel te veel gebouwd. Dan is er na verloop van tijd geen vraag meer naar je product. Dat is vervelend, maar het is niet fundamenteel. De crisis van vandaag is net het omkeerde. Er is een huisvestingsprobleem: veel woningen zijn verouderd, energieverslindend, er zijn veel onaangepaste woontypologieën, jongeren moeten langer bij hun ouders blijven wonen, mensen gaan samenhokken in slechte woningen… De behoefte is enorm, alleen kunnen wij het aanbod niet meer produceren tegen een kostprijs die de vragende partij kan betalen. In plaats van overaanbod is er dus een chronisch onderaanbod.

“Bovendien staan voorlopende indicatoren, zoals de orderboeken van architecten en het aantal bouwaanvragen, op rood. Het bijkomende aanbod zal dus verder dalen. Dan sluit ik niet uit dat dit op termijn sociale onrust veroorzaakt, zoals we dat eerder zagen met de gele hesjes.

“Wie over voldoende eigen middelen beschikt, zal nog altijd een luxe-appartement of villa kunnen kopen. Maar de meeste gezinnen zijn aangewezen op een hypothecair krediet, en een deel van hen valt nu uit de boot. Zij opteren misschien voor huurkoop of wijken uit naar de bovenkant van de huurmarkt. Dat doet de huurprijzen stijgen. Gezinnen met minder middelen worden daardoor naar de onderkant van de huurmarkt geduwd. En wie daar al zat, dreigt dan helemaal in de problemen te komen.”

Moet de focus dan niet liggen op die onderkant van de markt? Vlaanderen heeft slechts 6 procent sociale woningen. Dat is weinig in de Europese context.

HANNECART. “Voor mij gaat het over wonen in brede zin. Elke extra woning helpt om het huisvestingsprobleem te verlichten, want mensen verhuizen in functie van werk, mobiliteit, familie of scholen. Als er voldoende aanbod is, schuiven gezinnen door naar een woning die beter bij hen past, en komen de minder geschikte woningen vrij voor renovatie of vervanging.

“Het is dus fout te denken dat we enkel ‘voor de onderkant’ moeten bouwen. Academische studies tonen dat voor elke 100 nieuwbouwwoningen in gemeenten met inkomens boven de mediaan er 45 tot 70 woningen beschikbaar komen voor gezinnen met inkomens onder de mediaan. Dat creëert dus een spiraal naar boven in plaats van naar beneden.”

Maar dalen de prijzen daardoor voldoende om wonen betaalbaar te maken voor wie zeer weinig koop- of huurkracht heeft?

HANNECART. “Er zal altijd een groep mensen zijn voor wie de maatschappij huisvesting moet voorzien. Maar mits er voldoende aanbod is, kan een goed functionerende private huurmarkt voor veel gezinnen een oplossing zijn. En ja, als iemand slechts 600 euro huur kan betalen voor een geschikte woning die eigenlijk 1.000 euro kost, dan moeten we misschien in de strijd tegen woonarmoede 400 euro bijleggen. Dat is 4.800 euro per jaar. Voor 10.000 gezinnen komt dat neer op 48 miljoen euro per jaar. Vergelijk dat met de 8 miljard euro die we in Vlaanderen via subsidies uitdelen aan bedrijven.

“Het alternatief is dat de overheid die woningen zelf gaat bouwen. Stel dat de kostprijs 300.000 euro per woning is. Dan betekent het bouwen van slechts 10.000 bijkomende woningen een investering van 3 miljard euro. Dat is vandaag met onze staatsschuld van 105 procent van het bruto binnenlands product gewoon niet realistisch. Dat geld hebben we nodig voor de kerntaken van de overheid, zoals de modernisering van justitie, onderwijs, gezondheidszorg en defensie. Het huisvestingsprobleem kunnen we oplossen zonder grote overheidsinvestering; voor die andere domeinen is dat niet geval.

“Die 6 procent sociale woningen moet je ook in perspectief zien. In Vlaanderen is 76 procent eigenaar en 24 procent huurder. Dat betekent dus dat een kwart van de huurmarkt al in publieke handen is. Dat is relatief veel.”

‘Het is fout te denken dat we enkel voor de onderkant van de markt moeten bouwen Gaëtan Hannecart