Experts hebben twijfels bij bouwshift van Vlaamse regering: ‘Begin met het sluiten van alle achterpoortjes’

Vlaanderen is kampioen in het knoeien met ruimte. De bouwshift moet verandering en verbetering brengen. Minister van Omgeving Zuhal Demir kiest voor een verleidingsstrategie. Stedenbouwkundige Tom Coppens pleit voor een kordatere aanpak.

Krijgt minister Zuhal Demir (N-VA) de implementatie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) eindelijk op de rails? Dat wordt de grote toetssteen van haar ruimtelijk beleid. De minister wil daarvoor “burgers, ondernemers, middenveldorganisaties en lokale besturen prikkelen tot actie. Inspireren en verleiden”. De botte term ‘betonstop’ vervelt tot de meer verleidelijke term ‘bouwshift’. Het doel blijft hetzelfde: de druk op de open ruimte doen afnemen en de inname naar nul hectare per dag brengen tegen 2040. De minister kondigde in haar beleidsnota aan dat ze “snel concrete acties” wil ondernemen.

Eind december is al een eerste belangrijke stap ondernomen. De Vlaamse regering keurde het instrumentendecreet goed. Dat reikt de actoren op het terrein (gemeenten, projectontwikkelaars, eigenaars) de tools aan om het beleid in de praktijk om te zetten. Het regelt onder meer de vergoeding voor eigenaars die de bestemming van hun grond zien veranderen.

Tom Coppens, stedenbouwkundige aan de Universiteit Antwerpen, betwijfelt evenwel of we met dat instrumentendecreet de doelstelling van een uitdovend ruimtebeslag tegen 2040 zullen halen. “We zien een tegenovergestelde trend”, merkt hij op. “Het ruimtebeslag is gestegen van 6 naar 7,5 hectare per dag.”

Een belangrijke verklaring is volgens Coppens de vergrijzing en de bijbehorende gezinsverdunning. De zogenoemde onderbewoning neemt toe: oudere koppels of alleenstaanden blijven lang in een te grote woning wonen. “De bouw van appartementen compenseert dat gedeeltelijk, maar in het totale woningpatrimonium is het aandeel van die nieuwbouw verwaarloosbaar”, zegt Coppens.

De soepele ruimtelijk regelgeving is een tweede belangrijke verklaring, stelt hij: “Door allerlei afwijkingen blijft bouwen in de open ruimte mogelijk. En het instrumentendecreet voegt nog meer achterpoortjes toe.” Coppens doelt op de invoering van activiteitencontracten en convenanten voor zonevreemde activiteiten en meergezinswoningen in landbouw- en parkgebieden.

Achterpoortjes sluiten

Om de open ruimte te vrijwaren, kan de Vlaamse overheid slecht gelegen bouwgrond een andere bestemming geven. De planschaderegeling in het instrumentendecreet maakt duidelijk welke compensatie de eigenaars krijgen. Wie planschade leidt, krijgt het verlies van marktwaarde voor 100 terug. Tot nu was dat 80 procent van de geïndexeerde aankoopwaarde. Herbestemming zal dus veel geld kosten. Coppens wijst erop dat de bouwshift een herbestemming van zowat de helft van de 40.000 hectare bouwgrond vergt. “Dan spreek je over enkele miljarden euro’s aan vergoedingen”, zegt Coppens. “Dat lijkt me geen erg zinvolle besteding van publieke middelen.”

Wat moet dan wel gebeuren? “Alle achterpoortjes sluiten”, antwoordt Coppens. “Schrap alle uitzonderingen. Daarnaast moeten we werk maken van de versterking van de dorpskernen. We moeten een woningaanbod creëren op plekken die daar wel voor geschikt zijn.” Minister Demir zit op dezelfde lijn. Ze wil via “slimme groei inzetten op een kwalitatieve verdichting van goed gelegen locaties”.

Kernversterking is ook volgens Frank Vastmans, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, een prioriteit, op voorwaarde dat ze bijdraagt tot een soort doorschuifsysteem op de woningmarkt. Hij ziet daarin een hoofdrol weggelegd voor de zestigplussers. Zij vormen binnenkort de grootste leeftijdsgroep in Vlaanderen en ze wonen in de grootste woningen. Vastmans pleit voor een passend woningaanbod voor zestigplussers in aantrekkelijke dorps- en stadkernen. “Dat hoeven niet per se kleine woningen te zijn”, licht hij toe. “Maar wel woningen op maat van een of twee oudere bewoners, dus zonder leegstaande kamers en zonder een veel te grote tuin.” Omdat de toename van het aantal gezinnen vertraagt, zullen de vrijgekomen woningen volstaan om de vraag van jonge gezinnen op te vangen.

Als aanvulling op het verleidende kernversterkingsbeleid pleit de vastgoedeconoom ervoor ook een ontradingsmechanisme in stelling te brengen. Hij denkt aan een impact fee, die de maatschappelijke kosten (vooral voor de aanleg van extra infrastructuur) van bouwen op ongewenste locaties in rekening brengt. “Je zou het, naar analogie van het rekeningrijden, rekeningwonen kunnen noemen”, oppert Vastmans.

Toont het begraven van de plannen voor rekeningrijden niet aan dat zoiets politiek en maatschappelijk zeer gevoelig ligt? De vergelijking gaat niet helemaal op, vindt Vastmans: “Rekeningrijden is volgens mij een zinvolle maatregel, maar het treft een veel grotere groep. Het aantal mogelijke nieuwbouwwoningen op slechte locaties is relatief beperkt. We hoeven ook niet de totale maatschappelijke kosten door te rekenen; dat is uiteindelijk een politieke keuze. Maar ik denk dat het geen kwaad kan mensen erop te wijzen dat verspreide of afgelegen bebouwing de maatschappij veel geld kost.”

Stadsvernieuwing mogelijk maken

In haar regeerakkoord neemt de regering-Jambon expliciet afscheid van de term betonstop en introduceert ze de bouwshift. Maar volgens Tom Coppens is dat ‘puur communicatie’. “Betonstop suggereerde dat er geen bouwactiviteit meer zou zijn”, zegt hij. “Dat is natuurlijk niet zo. Er zal nog gebouwd mogen worden, alleen zal dat op andere locaties moeten gebeuren. Meer in de omgeving van stations, in de kernen van dorpen en steden. De betonshift zal dus juist een heel grote bouwactiviteit vergen. En de vastgoedsector wordt een belangrijke partner om de bouwshift te realiseren.”

Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector, bevestigt dat. “Wij staan achter de uitgangspunten van de bouwshift: het verdichten van steden en gemeenten, niet meer bouwen in slecht gelegen buitengebieden, stoppen met lintbebouwing enzovoort. Maar dan moet je in die steden en gemeenten woningen bij kunnen bouwen, want de bevolking neemt nog altijd toe en de mensen moeten toch ergens wonen.”

Carrette is daarom terughoudend bij de planbatenregeling in het instrumentendecreet. Wanneer een wijziging of opheffing van een bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan resulteert in meer bouwrechten (bijvoorbeeld een vermeerdering van het aantal bouwlagen), dan is een heffing van 25 tot 50 procent op de meerwaarde verschuldigd. “Wij begrijpen wel dat het niet de bedoeling is cadeaus te geven aan projectontwikkelaars”, zegt Carrette. “Als je als bouwheer of ontwikkelaar door een planwijziging zes in plaats van drie verdiepingen kunt bouwen, dan mag daar een heffing tegenover staan. Maar je moet wel opletten dat de gewenste verdichting en de bouwshift niet op losse schroeven komt te staan. Want die planbatenheffing komt boven op andere lasten: de stedenbouwkundige lasten, gemeentelijke heffingen, 21 procent btw, de strengere energieprestatienormen… Zo maak je stedelijke nieuwbouw wel erg duur. In grote nieuwbouwprojecten wordt nu al meer dan 50 procent aan investeerders verkocht. Nieuwbouw is een luxeproduct geworden.”

Hij geeft nog mee dat minister Demir zich daarvan bewust is. “Ze heeft ons beloofd dat bij de uitwerking van de uitvoeringsbesluiten nog discussie mogelijk is over de manier van heffen.”

Innovatieve nieuwbouw

Ook bij CIB Vlaanderen, een belangenvereniging van de vastgoedmakelaars, heerst ongerustheid over het ontbreken van stimulansen voor nieuwbouw in het ruimte- en woonbeleid van de Vlaamse regering. “We vinden het onbegrijpelijk dat voor nieuwbouw in geen enkele compensatie voorzien is voor de afschaffing van de woonbonus”, zegt Daniel Buschman, de nieuwe voorzitter van CIB. “Zelfs van de verlaging van de registratierechten profiteert de nieuwbouw niet, want die geldt niet bij de aankoop van bouwgrond.”

De overheid moet weten wat ze wil, vindt Buschman. “Als je het verouderde woningpatrimonium wil vernieuwen, als je energiezuiniger woningen wilt, dan kan je moeilijk om nieuwbouw heen. Maar nieuwbouw is de jongste vijftien jaar 30 tot 50 procent duurder geworden. En dan spreek ik alleen nog maar over de bouwkosten. Vooral voor jonge mensen wordt het stilaan onbetaalbaar.”

De bouwshift vindt hij “geen verkeerd instrument” en hij erkent dat slimmer omgaan met ruimte en compacter bouwen en wonen de prijzen kan temperen. “Maar dan moet je wel dichter opeen en anders kunnen bouwen”, zegt hij. “We merken dat niet alle gemeenten daarvoor openstaan.”

Minister Demir belooft ‘regelluwheid’. Ze wil afrekenen “met regelgevende belemmeringen en verouderde voorschriften of administratieve hinderpalen die slim flexibel ruimtegebruik en innovatieve werkvormen in de weg staan”.

“Dat is geen slecht idee, maar in de praktijk riskeer je veel perverse neveneffecten te krijgen”, reageert Tom Coppens. “Veel hangt af van waar je die regelluwheid inzet. In het verleden zijn zulke versoepelingen ingevoerd. Het gevolg is dat je nu verkavelingen ziet ontstaan in zogenaamde woonbossen. Veel gemeenten zien dat niet graag gebeuren, en terecht. Zo huisvest je nog meer mensen op slecht gelegen plaatsen.” Dat het toch gebeurt, is pure vastgoedlogica, meent Coppens. “De villa’s die er oorspronkelijk stonden, zijn veel te groot. En de doelgroep daarvoor is heel klein. Dus blijven zulke huizen lang op de markt staan. Ze afbreken en de gronden verkavelen brengt geld op. Maar voor een goede ruimtelijke ordening is het nefast.”