Nieuwe Europese regelgeving duwt de energietransitie in een stroomversnelling. Dat moet vastgoedeigenaars ertoe aanzetten hun gebouwen versneld te verduurzamen.
Binnenkort wordt ETS2 van kracht, en dat zal iedere vastgoedeigenaar merken aan zijn energiefactuur. ETS2, voluit Emissions Trading System 2, is een uitbreiding van het bestaande Europese handelssysteem voor CO2-uitstoot. Terwijl het eerste ETS zich toespitst op de industrie, richt ETS2 zich op gebouwen en transport. Wie een gebouw verwarmt met gas of stookolie en/of rijdt met een fossiele brandstofwagen, valt onder dat nieuwe systeem. De invoering is gepland op 1 januari 2027. Brandstof- en energieleveranciers zijn echter al sinds begin dit jaar verplicht het verbruik te monitoren en te rapporteren.
Doordat ETS2 met veilingprijzen werkt, is het moeilijk nu al de precieze financiële impact te voorspellen. “Maar de rekening kan behoorlijk oplopen”, zegt Bert Lemmens, consultant duurzame gebouwen bij Arcadis. “Wij verwachten een stijging van de energiekosten van 25 procent en op termijn tot 50 procent – gasverbruik en autorijden samen. Voor een goed geïsoleerde woning betekent dat 250 tot 500 euro extra per jaar.”
Tegelijk wijzigt ETS2 de prijsverhoudingen tussen elektriciteit en fossiele brandstoffen. “Het maakt elektriciteit in verhouding iets voordeliger”, zegt Bert Lemmens. “In die zin is ETS 2 ook een soort energietaxshift. En die is nodig om duurzame technologieën zoals warmtepompen rendabeler te maken (zie kader Warmtepomp? Of toch maar een nieuwe gasketel?). Al blijft een fundamentelere lastenverschuiving zeker nog nodig. Vandaag wordt de kostprijs van elektriciteit in grote mate mee bepaald door de investeringen die nodig zijn om het net up-to-date te houden. Die kosten worden doorgerekend aan de verbruikers. In het gasnet wordt daarentegen nauwelijks nog geïnvesteerd – sinds dit jaar is in Vlaanderen een aardgasaansluiting algemeen verboden bij nieuwbouw – waardoor de lasten daar laag blijven.”
‘Wij verwachten een stijging van de energiekosten van 25 procent en op termijn tot 50 procent – gasverbruik en autorijden samen‘
Hogere huurprijzen
Voor eigenaars van een vastgoedportefeuille zal de financiële draagwijdte een stuk hoger liggen. Maar er spelen ook andere dynamieken, stelt Bert Lemmens: “Wie vastgoed benadert als een investering, kijkt naar de waardeontwikkeling, het huurrendement en de kosten. Vastgoedeigenaars die fossielvrije gebouwen kunnen aanbieden, kunnen hogere huurprijzen vragen. Een fossielvrij gebouw is ook ontegensprekelijk een troef voor de verhuurbaarheid, want ook huurders hebben hun duurzaamheidsdoelstellingen.”
Een hele vastgoedportefeuille in één keer van het gas halen is evenwel onrealistisch en economisch ook niet interessant, meent Bert Lemmens. Hij adviseert duurzaamheidsinvesteringen te koppelen aan de vervanging van de verschillende gebouwlagen. Bert Lemmens: “De structuur – kolommen en balken – gaat makkelijk zestig tot honderd jaar mee, gevels zo’n dertig tot vijftig jaar. Voor technieken zoals verwarming en ventilatie is dat slechts vijftien tot twintig jaar, en de afwerking is nog sneller aan vernieuwing toe. Gebruik die renovatiemomenten slim: als je toch technieken vervangt of een schil renoveert, pak het grondig aan. Combineer investeringen waar mogelijk. Zo vergroen je je vastgoedportefeuille op een efficiënte en financieel verantwoorde manier.”
Pragmatisch in plaats van passief
Die financieel-economische insteek is volgens Bert Lemmens cruciaal om de noodzakelijke energietransitie gerealiseerd te krijgen. Het is ook de reden waarom hij vindt dat de klassieke trias energetica – eerst de energievraag maximaal beperken, dan lokale hernieuwbare energie inzetten en pas daarna fossiele brandstoffen efficiënt gebruiken – aan herziening toe is. “Op lange termijn moeten we die derde stap toch loslaten. De ambitie is immers fossiele brandstoffen helemaal uit te faseren.”
Voor de eerste stap – het reduceren van de energievraag – pleit Bert Lemmens voor een meer pragmatische benadering. “De eerste procenten besparing zijn relatief gemakkelijk en goedkoop, maar hoe verder je gaat, hoe duurder het wordt. Je moet dus afwegen of die investeringen opwegen tegen de energiebesparing die je ermee kunt realiseren. Passief bouwen bijvoorbeeld focust op maximale energiereductie, maar dat gaat vaak gepaard met dure oplossingen zoals high-end beglazing, extreem geïsoleerde muren en ultraperformante ventilatiesystemen. Dat jaagt de bouwkosten soms met 25 à 30 procent de hoogte in. Waarom zou je die laatste procenten niet invullen met hernieuwbare energie? In de sociale woningbouw kun je die 25 procent extra budget inzetten om extra woningen te realiseren. Dat levert maatschappelijk ook een belangrijke meerwaarde op.”
Projectontwikkelaars wijzen erop dat de huidige energie-eisen voor nieuwbouw al bijzonder streng zijn en dat nog scherpere normen vooral de bouwkosten verder opdrijven. Bert Lemmens is het daarmee eens. “In nieuwbouw staan we inderdaad al ver. De focus moet nu naar ons bestaand gebouwenpark, een van de oudste van Europa. Vooral voor historisch erfgoed wordt het zoeken naar een evenwicht tussen duurzaamheid en behoud.”
Warmtepomp? Of toch maar een nieuwe gasketel?
Is het wel verstandig een nog goed werkende gasketel in te ruilen voor een warmtepomp? Die overstap kost geld en doet voorlopig ook de energiefactuur nog stijgen. Hendrik-Jan Steeman, solution lead Energy Transition bij Arcadis, legt in een blog uit waarom hij er met zijn gezin toch voor koos hun negentiende-eeuwse rijwoning duurzaam te verwarmen met een warmtepomp. De aanleiding was dat de gasketel het einde van zijn levensduur naderde. Als die onverwacht de geest gaf, zou een snelle vervanging met een gasketel hen voor minstens vijftien jaar opnieuw aan gas binden.
“Dat is de afweging die je moet maken”, sluit Bert Lemmens zich aan bij zijn collega. “Vanuit duurzaamheidsoverwegingen is een warmtepomp de juiste keuze. En je opnieuw voor vele jaren aan gas verbinden houdt ook een risico in. Fossiele brandstoffen zijn eindige grondstoffen. Bovendien komen ze vaak uit onstabiele regio’s. Je mag ervan uitgaan dat de gasprijzen zullen stijgen.”
Ook maatschappelijk en economisch is het volgens Bert Lemmens raadzaam voor de decarbonisatie te focussen op vastgoed. “Woningen zijn al bij al makkelijk te elektrificeren en kun je dus eenvoudig van het gas halen. Voor industriële processen waar erg hoge temperaturen voor nodig zijn, ligt dat veel moeilijker.”
