Eigenaars van bouwgrond hebben zorgen

De waarde van bouwgrond ging de voorbije vijftien jaar door het dak. Die prijsklim dreigt nu stil te vallen. En met de betonstop in het vooruitzicht hebben bouwgrondeigenaars nog zorgen: worden ze correct vergoed als de bestemming van hun grond verandert?

Als antwoord op een Europese richtlijn die de lidstaten aanspoort tot een zuiniger ruimtegebruik, bereiden Vlaanderen en Wallonië de betonstop voor. De bedoeling is tegen 2040 in Vlaanderen en 2050 in Wallonië geen open ruimte meer aan te snijden voor nieuwe bebouwing. Bouwgrond die in die open ruimte ligt, krijgt een andere bestemming. Het waardeverlies voor de eigenaars door die herbestemming moet op de een of andere manier worden vergoed. Dat roept vragen op.

1. Is Belgische bouwgrond duur?

Vergelijken met onze buurlanden of andere Europese landen is moeilijk door het ontbreken van eenduidige statistieken. We weten wel dat de prijs van bouwgrond in België de voorbije vijftien à twintig jaar veel sterker is gestegen dan die van woningen. Dat leren de prijsstatistieken van Statbel, de algemene directie statistiek van de federale overheidsdienst Economie, die weliswaar specifiek voor bouwgrond slechts reiken tot 2014. In dat jaar bedroeg de mediaanprijs van een vierkante meter bouwgrond 150 euro. In 2000 was dat nog 42 euro. In vijftien jaar dikte de prijs dus met 257 procent aan. De woningprijzen gingen in een gezapiger tempo hoger. Daar klom de mediaanprijs van 74.000 euro in 2001 naar 180.000 euro in 2014 (+143%).

De statistieken tonen ook opvallende prijsverschillen tussen de gewesten. Volgens de recentste cijfers van de notarissen is de mediaanprijs voor bouwgrond in Wallonië 73 euro per vierkante meter. In Vlaanderen ligt die prijs bijna driemaal hoger (218 euro) en in het Brussels Gewest (545 euro) betaal je zelfs vlot zevenmaal meer.

2. Wat bepaalt de prijs van bouwgrond?

“Een cruciale prijsbepalende factor is de bereikbaarheid van een locatie in functie van waar mensen willen wonen, werken en ontspannen”, zegt Adel Yahia, de operationeel directeur van de projectontwikkelaar Immobel. “In het noorden van Antwerpen bijvoorbeeld zijn de prijzen in vijftien jaar vrij traag geëvolueerd, terwijl we in gemeenten als Aartselaar, Hove, Edegem en Wilrijk een sterke prijsklim zagen. Dat heeft veel te maken met de reistijden naar Brussel en Gent, die veel korter zijn vanuit die zuidelijke Antwerpse gemeenten.”

Roel Helgers, markteconoom bij Matexi, bevestigt dat. Hij onderzocht in 2015 in samenwerking met het makelaarsnetwerk ERA het effect van reistijden, zowel via het openbaar vervoer als met de wagen, op de vastgoedprijzen. “We vonden een sterk verband”, zegt Helgers. “Tien minuten langer reizen naar het centrum van Brussel, resulteerde in een 8,9 procent lagere prijs.”

Ook de gezinsinkomens zijn een belangrijke component in de prijsvorming. “Die inkomensverschillen verklaren in grote mate waarom bouwgrond in Wallonië zoveel goedkoper is dan in Vlaanderen”, weet Yahia. “Leg de kaarten van het inkomen per capita op gemeentelijk niveau naast die van de grondprijzen in de gemeenten, en je ziet een grote overlapping.”

Op microniveau ontwaart Adel Yahia drie zaken die de waarde van grond mee bepalen: de grootte van het perceel, de oriëntatie en de bebouwbaarheid. “Voor de grootte van het perceel is de stelregel: hoe groter, hoe lager de prijs per vierkante meter”, stelt Yahia. De prijsstatistieken bevestigen dat. Percelen met een oppervlakte tussen 100 en 299 vierkante meter zijn met een mediaanprijs van 253 euro per vierkante meter het duurst. Voor percelen tussen 300 en 600 vierkante meter is dat nog maar 207 euro en vervolgens zakt het naar 165 euro voor percelen tussen 600 en 999 vierkante meter. Voor de echt grote percelen (meer dan 1500 vierkante meter) duikt de prijs zelfs onder 100 euro (93 euro). Percelen kleiner dan 100 vierkante meter wijken met een mediaanprijs van 134 euro wel af van de algemene regel. “In ons land geldt dat op het zuiden of het zuidwesten georiënteerde gronden doorgaans duurder zijn dan op het noorden of het oosten gerichte percelen”, vervolgt Adel Yahia. “De reden is eenvoudig: de mensen willen zo veel mogelijk van de zon genieten. Maar dat is landgebonden. In Spanje en Portugal zie je het omgekeerde.”

De bebouwbaarheid, tot slot, maakt de essentie uit van bouwgrond. Grond haalt zijn waarde uit wat je ermee mag en kunt doen. Het grote prijsverschil tussen landbouwgrond en bouwgrond is tekenend. Bouwgrond waarop je een woontoren mag bouwen zal een aanzienlijk hogere prijs halen dan een soortgelijk lapje grond met een eengezinswoning als vergunde bestemming.

3. Blijft de prijs van bouwgrond stijgen?

Nog meer dan voor woningprijzen leeft bij veel mensen het idee dat grondprijzen alleen maar kunnen stijgen. En de steile prijsklim van bouwgrond lijkt hun gelijk te geven. Toch waren er in het verre verleden enkele correcties. Onder meer tijdens de economische crisis in 1967 en begin jaren tachtig daalden de prijzen voor bouwgrond.

Roel Helgers verwacht niet meteen een nieuwe prijsdaling, maar hij ziet de stijging wel afzwakken. Hij verwijst naar de economische theorie van de residuele waardebepaling van grond. Die stelt dat grondwaarde het residu is van de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen en de bouwkosten. Concreet: als een projectontwikkelaar inschat dat hij een nieuwbouwwoning kan verkopen voor 200.000 euro en hij zijn bouwkosten begroot op 150.000 euro, dan kan hij maximaal 50.000 euro bieden voor de grond.

“Belangrijk om te weten is dat nieuwbouw en bestaand vastgoed in grote mate substituten zijn. De prijsevolutie op beide markten is dan ook sterk gelijklopend”, legt Helgers uit. “Sinds 2000 zijn de woningprijzen sterk gestegen, onder meer door de lage rente, maar ook door de invoering van de woonbonus. In diezelfde periode zijn de bouwkosten ook toegenomen, maar minder sterk. Met als resultaat dat er veel meer ruimte was om te bieden op grond. Dat heeft de bouwgrondprijzen de hoogte ingejaagd.”

Het verklaart waarom de prijzen van bouwgrond sterker zijn gestegen dan die van woningen. Maar die evolutie loopt op haar laatste benen, meent Roel Helgers. “Er is onder vastgoedeconomen een vrij grote consensus dat de periode van sterke stijgingen in de woningprijzen achter ons ligt. Tegelijk zijn de bouwkosten al een tijdje aan het stijgen. Dat komt onder meer door de strengere energienormen, maar ook door de grotere complexiteit. Inbreidingprojecten zijn moeilijker en kostelijker dan verkavelingen op braakliggende terreinen. Er staat dus een dubbele rem op de verdere prijsstijging van grond.”

Al maakt Kristoff De Winne, die verantwoordelijk is voor de strategische projecten bij Matexi, een belangrijke kanttekening: “Op begeerde locaties met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, waar bouwgrond dus schaars is of wordt, zal het prijsopbod blijven spelen.” Ook de tendensen op de woningmarkt naar kleinere woonoppervlakten, dichtere bebouwing en meer appartementen zullen de bouwgrondprijzen blijven ondersteunen.

4.Krijgt de eigenaar een billijke vergoeding bij een bestemmings- wijziging?

Vlaanderen staat al iets verder dan Wallonië met het uitwerken van een aangepast vergoedingssysteem. Eind december 2017 keurde de Vlaamse regering, op initiatief van minister van Omgeving Joke Schauvliege (CD&V), de uitgangspunten van het Instrumentendecreet goed. De belangrijkste wijziging ten opzichte van de bestaande planschade-planbateregeling is het optrekken van de eigenaarsvergoeding voor planschade van 80 naar 100 procent. Bovendien wordt de vergoeding gebaseerd op de geschatte waarde en niet meer op de geactualiseerde verwervingswaarde. Aan de andere kant wordt het systeem van de planbaten uitgebreid en stijgt het heffingspercentage van 30 naar 50 procent voor bedragen boven 250.000 euro.

Tom Coppens, stedenbouwkundige aan de Universiteit Antwerpen, ziet enkele positieve punten in ontwerpdecreet. “Voor de planschade wil de regering overstappen van een gerechtelijke naar een administratieve procedure”, stipt hij aan. “Dat zal de drempel om een vergoeding te verkrijgen aanzienlijk verlagen. Uit een masterproefstudie die we hebben begeleid, blijkt dat vandaag slechts 5 procent van de eigenaars een schadevergoeding vraagt.”

Ook het optrekken van de planschadevergoeding vindt Tom Coppens verdedigbaar. “Het moet helpen een draagvlak te creëren voor de betonstop”, zegt hij. “Eigenaars en ontwikkelaars die schade lijden door een herbestemming en daar niet fatsoenlijk voor gecompenseerd worden, zullen via politieke en juridische weg druk blijven uitoefenen om een herbestemming tegen te gaan. Dat hebben we gezien bij het vastleggen van de overstromingsgebieden.”

Maar er klinkt ook kritiek op de plannen van minister Schauvliege. Enkele gemeenten en steden trokken aan de alarmbel. Zij vrezen dat de factuur voor de planschade voor hen onbetaalbaar wordt. En ook in de vastgoedsector groeit het verzet. De Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) overweegt juridische stappen te ondernemen. Adel Yahia waarschuwt voor de complexiteit en vreest rechtsonzekerheid voor de bouw- en vastgoedsector: “De belasting wordt geheven op de vermoede meerwaarde, niet op de echt gerealiseerde meerwaarde. Dat is problematisch. We moeten ook opletten dat we de vastgoedprijzen in stedelijk gebied niet verder de hoogte injagen.”

Matexi, de grootste woningbouwer van het land, is “verbolgen”. “We zijn helemaal mee met de uitgangspunten van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV)”, zegt Kristoff De Winne. “Een halt toeroepen aan het volbouwen van de open ruimte, verdichting in de kernen en rond mobiliteitsknooppunten, daar zijn we het mee eens en daar werken we volop aan mee. Maar aan het idee de meerwaarde op extra ontwikkelingsrechten tegen 50 procent te belasten, kunnen we geen touw vastknopen. Zo’n maatregel zet juist een rem op verdichtings- en inbreidingsprojecten. Bovendien straf je er de goede leerlingen mee. Want wie, conform het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen uit 1997 en het nieuwe BRV, heeft geïnvesteerd in plaatsen waar verdichting is aangewezen, wordt extra belast.”

Toch vindt Tom Coppens het “billijk” een deel van de meerwaarde af te romen. “Anders delen we cadeaus uit”, zegt hij. “Het gaat over bijkomende ontwikkelingsrechten, bijvoorbeeld extra bouwlagen voor een appartementsblok. De eigenaar heeft daar niets voor moeten doen. Overigens zullen we die middelen ook nodig hebben om de betonstop te financieren. De factuur daarvan is enorm hoog. Het zal ergens van moeten komen.”

Een foute redenering, meent De Winne. “Het BRV moet niet budgetneutraal zijn. Dat is ook onrealistisch, want we kampen met een gigantische historische erfenis. Investeren in een goed ruimtelijk beleid loont de moeite. Ruimtelijk ordening is een soort metabeleidsdomein, met baten in tal van andere beleidsdomeinen zoals mobiliteit, economie, welzijn, milieu enzovoort. Het is gek dat je dat met een gesloten systeem zou moeten financieren.”