De prijzen van oud vastgoed zullen in Brussel met 3 tot 5 procent dalen, voorspelt de vastgoedmakelaar Trevi.
De Trevi Trust Monitor (TTM), een barometer voor het vertrouwen in de vastgoedmarkt, toont voor het tweede kwartaal op rij een daling. Het aantal aanvragen van kopers (voor eigen gebruik) en investeerders daalt, en het aantal panden op de markt blijft stabiel. Net als andere makelaarsnetwerken en de notarissen concludeert Trevi dat de vastgoedmarkt voort afkoelt.
Trevi, dat sterk aanwezig is in Brussel, bevestigt dat ook de Brusselse woningmarkt vertraagt. “De marktcondities zijn in Brussel, net als in Vlaanderen, sterk veranderd in 2022”, zegt Kim Ruysen, managing director van Trevi. “We komen uit een periode met zeer lage rentevoeten. Geld lenen kostte niets. Die periode is voorbij. De voorbije twee jaar was er bovendien een zekere gekte op de vastgoedmarkt, als gevolg van de coronacrisis. Ook dat ligt achter ons.”
Volgens Ruysen is het spanningsveld tussen het verwachtingspatroon van verkopers en kopers in Brussel wel groter dan in de rest van het land. “Brussel heeft een zeer verouderd woningpatrimonium”, duidt hij. “Meer dan driekwart van de woningen heeft een slechte tot zeer slechte EPC-score. Die panden moeten dus zwaar gerenoveerd worden. In combinatie met de hogere woningprijzen in Brussel wordt dat voor veel kandidaat-kopers een te zware last. Instapklare panden verkopen daarentegen zeer vlot en daarvoor stijgen de prijzen nog altijd. Maar voor bestaand vastgoed zien we de eerste prijscorrecties. Kandidaat-kopers bieden 3 tot 10 procent onder de vraagprijs, waarna een onderhandeling met de verkoper volgt. Voor oud vastgoed verwacht ik in 2023 prijsdaling van 3 tot 5 procent. Kandidaat-kopers kijken nu meer dan vroeger naar het totaalproject, inclusief de renovatiekosten. Verkopers moeten dat ook beginnen te beseffen. “
Nieuwbouw in de weegschaal
In Vlaanderen en Wallonië merken de Trevi-makelaars een toegenomen interesse in bouwgronden en nieuwbouw. Volgens Kim Ruysen heeft dat te maken met de energiecrisis en de verhoogde aandacht voor de energieprestaties van panden. “Nieuwbouw is vaak makkelijker en sneller dan renoveren. Dat geldt in het bijzonder voor het integreren van nieuwe technieken. De hogere prijzen voor bouwmaterialen maken minder een verschil, want ook als je verbouwt of renoveert, voel je die meerprijs. Daar komt nog bij dat de prijs van bestaand vastgoed de voorbije jaren sterk is gestegen en eigenlijk nog niet echt gezakt is. Dat zijn afwegingen die mensen nu meer en meer maken.”
Ruysen benadrukt dat de Brusselse nieuwbouwmarkt wel fundamenteel verschilt van de Vlaamse en de Waalse markt. “In Vlaanderen en Wallonië kunnen particulieren nog zelf een woningproject realiseren. In Brussel is dat door een gebrek aan gronden nagenoeg uitgesloten. Ook verkavelingsprojecten zijn in het Brussels Gewest nagenoeg onbestaande. De nieuwbouw die op de markt komt in Brussel, verkoopt vlot, maar er zit toch wat spanning op de prijs. De projectontwikkelaars trachten hun hogere kosten maximaal door te rekenen. En ook door de schaarste zitten de vraagprijzen in de lift. De weinige nieuwbouw die te koop staat, is dus stevig geprijsd, waardoor dat aanbod slechts voor een beperkte groep bereikbaar is.”
Belgische vastgoed trekt Duitsers aan
Het Trevi-agentschap in Eupen stelt nog vast dat steeds meer Duitsers de weg vinden naar de Belgische vastgoedmarkt. De gemiddeld lagere prijzen van panden in België spreekt onze oosterburen aan, klinkt het. De interesse van Duitsers in de Belgische vastgoedmarkt aan de landsgrens, is er altijd wel al het geweest, maar is nu duidelijk toegenomen. Ongeveer acht op de tien kopers die vandaag in het Duitstalig landsgedeelte een pand aankopen, zijn Duitsers.
