Een vakantiewoning kopen: vakantieparken domineren de Nederlandse tweedeverblijvenmarkt

Van Limburg tot de Waddeneilanden: voor wie dicht bij huis een vakantiewoning zoekt, heeft Nederland best wel wat te bieden. Kandidaat-kopers moeten wel rekening houden met een strike regelgeving en een ingewikkelde fiscaliteit.

Nederland lijkt voor veel Belgen een blinde vlek op de kaart van het vakantievastgoed. Ja, Cadzand, de zuidelijkste badplaats van Nederland, weet meer en meer Belgische kopers te verleiden, vaak als een goedkoper alternatief voor Knokke-Heist. Maar een huisje in het glooiende landschap van Nederlands Limburg, tussen de duinen op een van de Waddeneilanden of aan de Friese Meren? Daar blijven de Belgen opvallend afwezig. Toch heeft Nederland heel wat toeristische troeven. Het is een fietsparadijs, zeker voor wie van vlakke wegen houdt. Watersporters voelen zich er ook thuis. En interessante cultuursteden zijn in Nederland nooit ver weg. De nabijheid is een extra pluspunt voor wie zijn vakantiewoning vaak zelf wil gebruiken. En voor Vlamingen verlaagt de gemeenschappelijke taal de drempel bij een belangrijke aankoop als een vakantiewoning.

Tweede verblijf in het buitenland kopen of verhuren? Lees de komende dagen alles in ons dossier

Vakantieparken boven

De markt van de vakantiewoningen in Nederland verschilt grondig van de Belgische. Zo bevindt bijna 80 procent van het recreatieve vastgoed – zoals de Nederlanders het noemen – zich in vakantieparken. “Bij een aankoop in zo’n vakantiepark is het zaak goed te letten op de eigendomsconstructie”, stelt Anneke Haak-Bronsema, bestuurslid bij de Nederlandse makelaarsvereniging NVM. “Vaak wordt gewerkt met een recht van opstal of een erfpacht, waardoor je geen eigenaar van de grond wordt.” De Nederlandse recreatieve vastgoedmarkt is ook strikt gereguleerd en gescheiden van de reguliere woningmarkt. “Bestemmingsplannen bepalen wat recreatiegebied is en in de regel is permanente bewoning daar niet toegelaten”, legt Anneke Haak-Bronsema uit.

“De Nederlandse bestemmingswetgeving is inderdaad strikter dan de Belgische”, bevestigt Wim Van den Abbeele, de CEO van Waterzande bv. Aan de oevers van de Westerschelde op tien minuten van Hulst bouwt Waterzande een nieuw dorp met 700 eenheden, een mix van huizen en appartementen, aangevuld met enkele horeca- en winkelpanden en omringd door polders en natuurgebied.

De website van Waterzande maakt expliciet het onderscheid tussen ‘residentiële appartementen’ en ‘hotelappartementen’. “De 450 residentiële units kunnen vast worden bewoond of dienen als tweede verblijfplaats, maar komen niet in aanmerking voor kortetermijnvakantieverhuur”, verduidelijkt Van den Abbeele. “De 250 hotelappartementen zijn specifiek bedoeld voor kortetermijnverhuur en kunnen niet worden gedomicilieerd. Een koper van een residentiële unit kan die eerst als tweede verblijf gebruiken en er later permanent gaan wonen. Bij een hotelappartement is dat niet mogelijk.”

Dat onderscheid tussen recreatieve en permanente bewoning biedt volgens Wim Van den Abbeele ook een belangrijk voordeel. “De 250 hotelappartementen worden in een specifieke cluster op het domein geplaatst. Dat voorkomt dat permanente bewoners overlast ervaren van constant wisselende huurders, zoals je dat aan de Belgische kust vaak ziet. Het doel is een rustige en serene woonomgeving te creëren.”

Waterzande is gelieerd met de Belgische ontwikkelaar Zabra. Wim Van den Abbeele benadrukt dat het project ook een grote Belgische stempel heeft. “Wij werken met Belgische architecten en aannemers, maar uiteraard wel volgens de Nederlandse normen. Waterzande is voor alle duidelijkheid géén vakantiepark. Er zijn heel mooie vakantieparken in Nederland, daar gaat het niet over, maar ons aanbod is totaal iets anders. Voor onze hotelappartementen hanteren we dezelfde hoge standaarden als voor de residentiële appartementen. Eigenlijk gaat het om identieke appartementen, alleen met een andere bestemming.”

Lastige fiscaliteit

De Nederlandse fiscaliteit voor recreatief vastgoed is de voorbije jaren ongunstig geëvolueerd voor kopers. In de inleiding van een jaarrapport over de Nederlandse markt voor recreatiewoningen stelt Anneke Haak-Bronsema “dat het er sterk op lijkt dat de recreatiewoning een – zij het in omvang bescheiden – melkkoe van de overheid is geworden”. “Specifiek voor recreatief vastgoed is de overdrachtsbelasting (vergelijkbaar met de Belgische registratierechten, nvdr) van 6 naar 10,4 procent gestegen”, geeft ze als voorbeeld.

Bij nieuwbouw geldt in Nederland net als in België een btw-tarief van 21 procent. Maar anders dan in België wordt dat in Nederland geheven op het volledige bedrag, inclusief de grond. In ons land is de gangbare praktijk dat de verkoop van de grond en het gebouw gesplitst wordt – bijvoorbeeld via twee zustervennootschappen van de projectontwikkelaar – zodat het grondaandeel onder het gunstigere stelsel van de registratierechten valt.

Wim Van den Abbeele wijst op een belangrijk voordeel van de Nederlandse fiscaliteit. “Bij verhuur is de betaalde btw recupereerbaar. Als je de vakantiewoning het hele jaar verhuurt, recupereer je de volledige btw, bij 50 procent verhuur de helft. Een voorwaarde is dat je dat tien jaar aanhoudt, om correcties te vermijden. Maar dat betekent dus wel een aanzienlijke verlaging van de initiële investering. Concreet: op een appartement van 500.000 euro betaal je 105.000 euro btw. Dat bedrag kun je dus volledig terugvorderen.”

Die aantrekkelijke maatregel heeft wel een keerzijde: de eigenaar wordt btw-plichtig op de huurinkomsten. Overigens voorziet het Nederlandse Belastingplan 2025 dat het btw-tarief voor vakantieverhuur vanaf 1 januari 2026 stijgt van 9 naar 21 procent. Bij een doorrekening leidt dat tot een forse prijsverhoging voor de huurder.

Naast de transactiebelastingen en de transactiekosten moet de koper van een Nederlandse vakantiewoning ook rekening houden met jaarlijkse belastingen en operationele uitgaven. Volgens het internationale belastingrecht heeft het land waar het vastgoed zich bevindt – in dit geval Nederland – doorgaans het primaire heffingsrecht. In de Nederlandse inkomstenbelasting wordt een vakantiewoning beschouwd als een ‘tweede verblijf’ en ondergebracht in Box 3, die inkomsten uit sparen en beleggen omvat. “Daarbij word je niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op een fictief rendement”, legt Anneke Haak-Bronsema uit. De heffingsgrondslag is de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken), met als referentiedatum 1 januari van het jaar voor het aangiftejaar” (zie ook kader Box 3: een rekenvoorbeeld voor 2025).

“Het probleem is dat die WOZ-waarde de afgelopen jaren sterk is gestegen door de oververhitte vastgoedmarkt”, benadrukt Anneke Haak-Bronsema. “Op lange termijn blijft investeren in vakantievastgoed interessant. Maar wie vandaag puur naar het huurrendement kijkt, merkt dat het door overheidsmaatregelen steeds moeilijker wordt om een bevredigend rendement te realiseren. De marges staan zwaar onder druk.”