Een tweede verblijf in het buitenland: koopjesjagers hebben in Italië weinig te zoeken

De Italiaanse tweedeverblijvenmarkt kent doorgaans weinig volatiliteit. De algemene prijzen liggen er evenwel lager dan voor de crisis, en het aanbod is groter. Maar koopjesjagers hebben hier weinig te zoeken.

Italië is met zijn bergen, meren, stranden, skigebieden, wijngaarden en cultuur een van de meest diverse landen in Europa. De lokale verschillen laten zich ook voelen op de huizenmarkt. Op Huizenjacht Italië, een vastgoedplatform dat actief is in het hele land, variëren de prijzen tussen 90.000 en 3 miljoen euro. Initiatiefneemster Natascha Di Mario woont in de noordelijke grensstreek tussen Piemonte en Liguria. “In sommige bergdorpjes vind je nog spotgoedkope huisjes”, zegt ze. “Maar een wijngaard in het Barolo-gebied of een villa aan de kust van Portofino kost een klein fortuin.”

“Algemeen hebben de vastgoedprijzen de voorbije jaren wel een daling gekend. Dat was het gevolg van de Italiaanse economie, die maar niet wou aanzwengelen. Vandaag lijkt de huizenmarkt opnieuw gestabiliseerd. De vele Italiaanse plattelandsgebieden zijn vooral in trek bij buitenlanders. Daar zien we weer meer kopers opdagen, vooral uit landen waar de crisis allang vergeten lijkt. In streken waar heel wat panden al jaren te koop stonden, zijn opnieuw huizenjagers op pad.”

Stabiele prijzen

Ronald de Rooy van het de vastgoedmakelaar ItaliaCasa bevestigt dat de regionale verschillen groot zijn. Maar hij ziet een fundamenteel onderscheid tussen de markt voor permanente bewoning en die van de tweede verblijven. “In de hele huizenmarkt is het aantal transacties voor het derde opeenvolgende jaar toegenomen”, zegt hij. “Maar het is lastig die als één markt te beschouwen, omdat de ontwikkeling van het tweedehuizensegment door andere factoren wordt beïnvloed dan de lokale markt.”

“Ondanks de licht verbeterde economische situatie is het voor Italianen niet vanzelfsprekend een hypotheek te krijgen. Anderzijds is er vanuit de hele wereld interesse voor vakantiewoningen. Die internationale vraag ondersteunt en stabiliseert de Italiaanse markt van tweede verblijven. Voor buitenlandse kopers blijft het een aantrekkelijk moment. De prijzen zijn lager dan voor de crisis, en het aanbod is groter dan enkele jaren geleden. Maar grote prijsdalingen behoren tot het verleden.”

Volgens De Rooy is Italië niet het land van de koopjes. “Buitenlanders komen naar hier met bepaalde verwachtingen en zijn bereid daarvoor een meerprijs te betalen”, zegt hij. “Wel zijn regio’s zoals Piemonte en Le Marche nu pas in opmars, waardoor de prijzen er nog relatief interessant zijn.” Ook Natascha Di Mario zag al leuke huisjes en appartementen voor minder dan 50.000 euro in minder bekende, rurale gebieden. “Die vind je bijvoorbeeld nog in Liguria en de Bormida-vallei van Piemonte.”

De fiscale factuur

Wie een vakantiehuis in Italië koopt, betaalt een overdrachtsbelasting van 9 procent voor de woning en 15 procent voor het bijbehorende terrein. “Die tarieven zijn dezelfde in het hele land”, weet Nicolas Dewulf, die met Advitalia kopers juridisch begeleidt. “De percentages worden niet berekend op de effectieve koopprijs, maar op de doorgaans veel lagere kadastrale waarde van het huis en de gemiddelde waarde van het soort terrein in een bepaalde zone. Het spreekt voor zich dat een wijngaard in Toscane als duurder wordt beschouwd dan een weiland in Puglia.”

Zodra u eigenaar bent, zijn er de jaarlijks terugkerende belastingen. De belangrijkste zijn de IMU (vergelijkbaar met onze onroerende voorheffing), de TASI (variabele gemeentetaksen) en de TARI (huisvuilophalingsbelasting). “De IMU wordt berekend op de kadastrale waarde van de woning. Elke gemeente mag het percentage tussen 0,46 en 1,06 procent zelf bepalen”, zegt Dewulf. “De TASI en de TARI worden regionaal vastgelegd. Hoe groter de woning, hoe meer je betaalt. Reken op gemiddeld 500 euro per jaar aan gemeentebelastingen.”

“In Italië is de eigenaar verantwoordelijk te weten welke belastingen hij verschuldigd is, hoeveel en wanneer hij ze dient te betalen, en op welke manier. Neem de IMU: elk jaar wordt in juni een voorschot verwacht. Tegen het einde van het jaar moet je het saldo uit eigen beweging storten.”

Maak uw huiswerk

Een tweede verblijf kopen doet u niet zonder een goede voorbereiding. “Zet een aantal vragen op een rij”, adviseert Ronald de Rooy van ItaliaCasa. “Wil je er alleen in vakanties heen of ook voor een lang weekend? Reis je met de auto of het vliegtuig? Wil je er ook logees kunnen ontvangen? Ga je de woning verhuren? De antwoorden op al die vragen geven een richting aan je zoektocht.”

Kijk ook uit voor de typische valkuilen. “Het is niet omdat er een zwembad is, dat het er ook mag zijn”, zegt Natascha Di Mario. “En ook al beweert de eigenaar dat een schuur mag worden omgebouwd tot een woning, dan is dat nog niet zo. Of erger: een prachtig huis kan een illegaal verbouwde schuur zijn die je na aankoop naar de oorspronkelijke toestand moet terugbrengen. En elke regio heeft eigen bouwvoorschriften. Soms verschillen ze van dorp tot dorp.”

“De feitelijke situatie moet altijd overeenstemmen met de administratieve en kadastrale situatie”, bevestigt Nicolas Dewulf. “Is dat niet het geval, dan mag de notaris zijn akte niet verlijden. Maar die beperkt zijn verantwoordelijkheid met zinnen als ‘De verkoper verklaart…’ en ‘De koper aanvaardt…’. Je moet altijd zelf bouwmisdrijven laten opsporen. Het is ook belangrijk na te gaan of de verkoper wel de enige eigenaar is. Het gebeurt dat er achteraf mede-eigenaars opduiken, als gevolg van een erfenis of een schenking.”

Laat u begeleiden

Een goede begeleiding door een in Italië erkende makelaar is aangewezen. “De klassieke makelaar werkt voor beide partijen”, merkt Natascha Di Mario op. “Maar veel buitenlandse kandidaat-kopers ervaren die niet als een neutrale tussenpersoon. Kies daarom een makelaar die je vertrouwt en die jouw belangen verdedigt. Betrek hem er van bij de start bij, zodat je geen twee keer commissie betaalt. Spreek je onvoldoende Italiaans, dan doe je er ook goed aan een lokale volmachthouder bij de notaris aan te stellen.”

Nicolas Dewulf erkent het belang van een makelaar die je vertrouwt. “Hij kan alle voorafgaande technische, administratieve en stedenbouwkundige controles doen”, zegt hij. “Stel daarvoor ook een bevoegde technicus aan, zoals een ingenieur of een landmeter. Problemen die vooraf worden ontdekt, kunnen vaak op een inventieve manier worden verholpen. Dat gebeurt meestal via een administratieve procedure waarbij de verkoper alle mistoestanden regulariseert en een boete betaalt.”