Een kans op de vier dat huizenprijzen wereldwijd dalen

Hoe groot is de kans op een forse daling van de huizenprijzen in 2020? In sommige landen is er in ieder geval reden tot ongerustheid.

Tien jaar geleden bracht de financiële crisis de wereld op de rand van economische implosie. De reden voor die crash? De instorting van de effectenmarkt van risicovolle hypotheken van 1,5 biljoen dollar.

De huizenprijzen zijn nu bijna teruggeveerd naar eerdere hoogtes of hebben ze overschreden op veel van de grootste markten. Volgens Standard & Poor’s zijn Amerikaanse huizen nu 15 procent duurder dan op hun hoogtepunt in 2007, zonder rekening te houden met de inflatie. In Groot-Brittannië zijn de huizenprijzen met 21 procent gestegen sinds 2008. In Australië, Canada en Nieuw-Zeeland viel de huizenmarkt nauwelijks terug in de nasleep van 2009 en sloeg ze vervolgens op hol: in vergelijking met 2009 zijn de prijzen er gemiddeld 40 procent gestegen.

De stijging blijft niet beperkt tot de Angelsaksische landen. China heeft het afgelopen decennium herhaaldelijk geprobeerd het instinct van zijn huizenmarkt in te dijken. Met weinig resultaat: de prijzen zijn in die tijd bijna verdubbeld. Beleidsmakers in verschillende Europese landen maken zich zorgen om de buitensporige prijzen op de huizenmarkten.

Lichte ongerustheid

The Economist analyseert de stijging van de huizenprijzen aan de hand van twee criteria: de huurprijzen en de gezinsinkomens. Als de koopprijzen boven hun langetermijnrelaties met de huurprijzen liggen (zoals de koers- winstverhoudingen van aandelen) of met de inkomens (de prijzen moeten de inkomens weerspiegelen waarmee hypotheekschulden worden afgelost), betekent het dat ze overgewaardeerd zijn.

In Canada, Australië en Nieuw-Zeeland zijn de huizenprijzen ongeveer 40 procent overgewaardeerd vergeleken met hun langetermijnrelatie met inkomens. In Groot-Brittannië zijn de prijzen 40 procent overgewaardeerd vergeleken met huurprijzen, maar zien ze er beter gewaardeerd uit tegenover het inkomen, wat aangeeft dat of de huurprijzen moeten zakken of de huizenprijzen gematigder moeten worden. In Amerika daarentegen lijken huizen reëel gewaardeerd te zijn.

Een bredere benadering zou zijn te kijken naar andere macro-economische variabelen die de huizenmarkt beïnvloeden. The Economist heeft een voorspellingsmodel voor huizenprijzen opgesteld dat waarderingsmodellen gebruikt naast andere indicatoren zoals het bruto binnenlands product (bbp), de werkloosheid en de beschikbaarheid van krediet om de stijging van de huizenprijzen achttien maanden op voorhand te voorspellen.

Wat zegt ons model over 2020? Gezien de positieve, maar afzwakkende gegevens die van een groot stuk van de rijke wereld komen, verwachten we dat de stijging van de huizenprijzen in een tiental landen die we volgen zal vertragen naar 2,5 procent per jaar. Maar ons model suggereert slechts een kans van een op de vier voor een wereldwijde daling van de prijzen. Sommige landen lijken inderdaad op wankele benen te staan.

In Australië, waar de prijzen het afgelopen jaar gedaald zijn met 8 procent, geeft ons model aan dat ze nog verder zullen zakken.