‘Een hoog percentage woningeigenaars zegt niets over de rijkdom van een land’

Het percentage van de Brusselaars die een eigen woning hebben, daalt sterk. De rest van het land zou die trend kunnen volgen. Enkele specialisten geven hun mening.

De vastgoedmakelaar Trevi stelde het eind vorig jaar vast: het percentage eigenaars-bewoners is in Brussel teruggevallen tot ongeveer 42 procent, tegenover nog 60 procent vijftien jaar geleden. “Die daling doet vermoeden dat die trend zal doorzetten in heel België. Wij denken dat het gemiddelde percentage eigenaars-bewoners in België zal dalen van 72 tot 65 procent tegen 2020”, stelt Eric Verlinden, de gedelegeerd bestuurder van Trevi. Dat is ook niet meer dan logisch: de afgelopen tien jaar zijn de vastgoedprijzen veel sterker gestegen dan de inkomens. Bovendien hanteren de banken strengere criteria om hypothecaire kredieten te verstrekken. En dat is niet alles: “Een eigen woning blijft een prioriteit voor de meeste gezinnen, maar dat staat niet meer op een voetstuk zoals vroeger”, stelt Verlinden vast. “De jonge generatie hecht minder belang aan de aankoop van bakstenen.”

Trouwere huurders

“De rotatie van onze huurders is sterk gedaald”, constateert Guillaume Botermans, de erevoorzitter van Home Invest Belgium, een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed. “Vroeger bleven ze nauwelijks drie tot vijf jaar, vandaag is dat eerder vijf tot tien jaar. Wat helemaal nieuw is, is dat huurders soms vragen om over te stappen van een appartement met één slaapkamer naar een met twee slaapkamers in hetzelfde gebouw of in de buurt.”

Volgens de vastgoedexpert, die sinds vorig jaar voorzitter van het Belgische filiaal van Sotheby’s International Realty is, liggen twee oorzaken aan de basis van die ontwikkeling. “Enerzijds zijn jonge gezinnen minder honkvast en dus ook minder geneigd een woning te kopen dan hun ouders. Ook de vele expats in Brussel blijven vaak huren, zelfs voor lange periodes, gewoon omdat het in hun cultuur ingebakken zit. Anderzijds hebben veel huurders simpelweg geen andere keuze. Je ziet nu eenmaal een zekere verarming van de bevolking, terwijl de verkoopprijzen fors zijn gestegen.”

Dat verklaart ook waarom er minder groot wordt gebouwd. “In plaats van de 50 vierkante meter van vroeger heeft een studio nu een oppervlakte van 28 tot 40 vierkante meter. 28 vierkante meter is het wettelijke minimum in België”, legt Botermans uit. “En dan mogen we nog niet klagen: in Parijs bedraagt het minimum slechts 9 vierkante meter, en je betaalt er evenveel.”

Geen synoniem van geluk

Die evolutie verbaast Roland Gillet, hoogleraar economie aan de Sorbonne en de ULB, niet: “Door het grote vastgoedaanbod zijn de huurprijzen vrij laag in België. Ze zijn het afgelopen decennium niet in dezelfde mate gestegen als de woningprijzen.” Het statuut van huurder is daarom financieel interessanter dan vroeger, en het wordt sterk beschermd door de wet. Het gevolg is dat vooral jonge gezinnen veel makkelijker zullen huren als ze denken dat hun professionele situatie of hun relatie met hun partner nog niet stabiel is. Gillet wijst nog op een ander aspect: “Waarom zouden jongeren onmiddellijk een woning kopen, wat meestal een engagement van twintig jaar met zich brengt, als je weet dat gemiddeld één op de twee huwelijken na zeven jaar uitmondt in een scheiding?”

Roland Gillet is niet tegen het principe van eigendom, maar hij is kritisch voor de manier waarop eigendom politiek en fiscaal wordt gepromoot – niet alleen in België, maar ook in andere landen. Met alle gevolgen van dien, zoals de subprimecrisisin de Verenigde Staten en de zware vastgoedcrisissen in Spanje en Nederland. Het bezit van een eigen woning is geen factor van geluk, stelt Gillet. “Staan de Duitsers – die veelal huren – misschien bekend als ongelukkige mensen?” Een hoog percentage eigenaars is geen indicatie van de rijkdom van een land. Meestal geldt zelfs het omgekeerde (zie kader Roemenië heeft de meeste eigenaars).

Grote bocht

Philippe Janssens, de oprichter van het bureau van vastgoedexperts Stadim, wijst op de grote bocht die de markt heeft gemaakt sinds de herfst van 1996, toen de hypothecaire rentevoeten zijn beginnen te dalen. In die tijd verstrekten de banken nog gemakkelijk kredieten op dertig jaar voor 110 procent van de waarde van een onroerend goed. “De hypotheeklast daalde en kwam zo in de buurt van de huurprijzen, wat veel huurders over de streep heeft getrokken om een eigen woning te kopen. In tien jaar is het percentage eigenaars-bewoners gestegen van 65 tot 75 procent in Vlaanderen en van 35 tot 45 procent in Brussel.”

De achteruitgang die we vandaag zien in Brussel – maar nog niet echt in de andere gewesten – zou dus een simpele terugval kunnen zijn, veeleer dan een fundamentele breuk in een langetermijntrend. Ze is vrij eenvoudig te verklaren door de strengere voorwaarden die de banken opleggen sinds de financiële crisis: “Vroeger kon je zonder eigen inbreng een woning kopen, zelfs als je nog geen twintig was. Vandaag moet een jong gezin ongeveer een derde van de totale prijs op tafel kunnen leggen”, stelt Philippe Janssens vast. “Mensen die van hun familie geen flinke duw in de rug krijgen, vallen zo al gauw uit de boot.”

Kwaliteit en veroudering

Philippe Janssens ziet wel redenen om de toegang tot eigendom te promoten. Zo is het voor gepensioneerden, die het met een kleiner inkomen stellen, een grote luxe geen huur te moeten betalen. Roland Gillet is het daarmee niet eens: “Door het verschil tussen de huur en de maandelijkse afbetaling te sparen, kunnen huurders een kapitaal opbouwen waarmee ze na hun pensionering de huur kunnen betalen.”

Janssens kent dat alternatief ook: toen de vastgoedbevaks (vandaag de GVV’s) in België op de markt kwamen, haalde hij het voorbeeld van Zwitserland aan om te wijzen op de voordelen. In dat land is vastgoed zo duur dat de meeste Zwitsers alleen maar kunnen huren, ondanks hun vrij hoge inkomen. Ze beleggen een deel van hun spaargeld in vastgoedaandelen, zodat ze inkomsten ontvangen die meegroeien met de huurprijzen. Toch blijft het een feit dat de fiscale stimulansen om een eigen woning te kopen de burgers beschermen tegen de verleiding hun geld aan andere zaken uit te geven.

Een ander argument: “Kwaliteit is pas rendabel op zeer lange termijn”, onderstreept Janssens. “In België verandert een eengezinswoning gemiddeld slechts om de 41 jaar van eigenaar.” Het is ongetwijfeld niet voor niets dat Belgische woningen bekendstaan om hun goede kwaliteit. Maar Roland Gillet deelt ook die mening niet. Voor hem heeft het bezit van een woning nadelen: behalve de handicap die er het gevolg van is voor de professionele mobiliteit van de eigenaar, wijst hij ook op de wellicht hoge minderwaarde van een oudere woning in de toekomst, aangezien lage-energie- of passiefwoningen geleidelijk toenemen in populariteit.”