Duurzame wijken van de toekomst in Vilvoorde: ‘Duurzaam ontwikkelen vergt een glazen bol’

Zuinig omgaan met energie en water is stilaan vanzelfsprekend bij nieuwe vastgoedprojecten. Voor de duurzame wijken van de toekomst ligt de lat hoger. De invulling van duurzaamheid zal ook verbreden, en ook zaken als comfort en rust omvatten.

Op de voormalige fabrieksterreinen van AkzoNobel in Vilvoorde komt de nieuwe gemengde wijk De Perken. Om de lange wachtperiode tijdens het ontwerp- en vergunningstraject nuttig te overbruggen, ging de projectontwikkelaar Kolmont op zoek naar een tijdelijke invulling. Omdat de site nog vervuild is, kwamen publieksgerichte activiteiten als een pop-upbar, een atelierruimte of een versmarkt niet in aanmerking. De projectontwikkelaar vond evenwel een interessant alternatief: een hennepplantage. Vorige zomer werden er meer dan anderhalf miljoen hennepplantjes ingezaaid. Eenmaal volgroeid zouden de planten gebruikt worden om er een natuurlijk isolatiemateriaal van te maken.

“De oogst is helaas mislukt, onder meer door het natte weer”, zegt Filip Grillet, operations manager bij SuReal. De duurzaamheidsconsultant voor de vastgoedsector staat Kolmont bij in de duurzame herontwikkeling van de AkzoNobel-site. “Toch is zo’n hennepplantage interessant voor een vervuilde site”, vervolgt Grillet. “Want die plantjes zijn niet alleen een natuurlijke grondstof voor bouwmaterialen, ze helpen ook de bodem te zuiveren. Fytoremediatie heet dat.”

Integraal en meetbaar

De plannen voor De Perken omvatten 45 grondgebonden woningen, 16 appartementen, 3.100 vierkante meter buurtondersteunende winkels en een ondergrondse parking voor 130 auto’s. Sunita Van Heers, de managing director van SuReal, vindt De Perken een mooi voorbeeld van een duurzame nieuwbouwwijk. “We werken veel mee aan brownfieldontwikkelingen zoals De Perken, en ja, daar bots je vaak op extra moeilijkheden”, zegt ze. “Maar in se zijn dat duurzame projecten, want je geeft als projectontwikkelaar iets terug aan de planeet. Van een vervuilde site maak je iets dat beter is.”

Van Heers pleit voor een integrale benadering van duurzaamheid. “Nu ligt de focus heel erg op energie”, zegt ze. “Maar dat is slechts één aspect van duurzaamheid. Als in een energieneutrale wijk niet of nauwelijks rekening wordt gehouden met andere thema’s, zoals water, mobiliteit, afvalbeheer, biodiversiteit, materiaalgebruik enzovoort, dan is dat in onze visie geen duurzaam project.”

Ze benadrukt wel dat die integrale visie in elke wijk verschillend wordt ingevuld: “Elk project heeft zijn eigen context en DNA. Bij De Perken gaat veel aandacht naar water. De bodem in Vilvoorde is sterk aan het uitdrogen, dus vraagt het stadsbestuur extra inspanningen op het gebied van waterrecuperatie en -infiltratie.” Een van die extra inspanningen is het dak van de toekomstige Jumbo-buurtsupermarkt deels in te vullen als een stadsboerderij. Onder het dak komt ook nog een zogenoemde retentiebak, die bij zware regenval het overtollige water buffert.

SuReal hecht ook veel belang aan het meten van duurzaamheid. “Ik zie in de vastgoedsector nog te veel greenwashing“, zegt Sunita Van Heers. “De enige manier om daarmee af te rekenen, is duurzaamheid te kwantificeren en vervolgens systematisch te meten. Daar bestaan tools voor, zoals de Duurzaamheidsmeter Wijken van de Vlaamse overheid. Voor het meten van de circulariteit van een project hebben we zelf een circulariteitsindex ontwikkeld.”

Glazen bol

De projectontwikkelaar Matexi werkt met een eigen duurzaamheidsmatrix. Elk project wordt getoetst aan een zestigtal concrete initiatieven met een positieve impact op de planeet, de mens en de maatschappij en op betaalbaarheid. Een van de best scorende Matexi-projecten is 4 Fonteinen, eveneens in Vilvoorde. “We herontwikkelen er een oude industriële site tot een nieuwe wijk met 1.200 wooneenheden, een park, een school en buurtvoorzieningen”, vertelt directeur acquisitie en ontwikkeling Kristoff De Winne.

Volgens De Winne zet Matexi met 4 Fonteinen een stap in de richting van regeneratieve projectontwikkeling, een concept dat nog ambitieuzer is dan duurzame ontwikkeling. “We herstellen er een stukje natuur dat door de industriële activiteit verloren is gegaan”, zegt hij. Draait het bij duurzaam ontwikkelen rond het beperken van de negatieve impact van een project, dan beogen regeneratieve projecten juist een positieve impact op de planeet en de maatschappij.

De invulling van duurzaamheid evolueert ook nog altijd, klinkt het zowel bij SuReal als bij Matexi. Beide partijen wijzen in dit verband ook op het belang van EU Taxonomy, een nieuwe Europese regelgeving die meer klaarheid moet brengen bij het identificeren van duurzame activiteiten en investeringen. “Die Taxonomy wordt gefaseerd uitgewerkt en ingevoerd”, vertelt Kristoff De Winne. “Zodra nieuwe criteria bekend geraken, nemen we die al mee in onze nieuwe ontwikkelingen. Omdat onze projecten een doorlooptijd van acht tot tien jaar hebben, zijn we verplicht te anticiperen.”

“Je hebt een glazen bol nodig”, weet ook Sunita Van Heers. “Dit is eigenlijk onze rol: vastgoedspelers helpen vooruit te denken. Onlangs nog heeft een klant op een lopende werf nog last minute omgeschakeld naar een gasloos energiesysteem, omdat hij inzag dat zijn project anders al van bij de oplevering gedateerd zouden zijn.”

Mentaal comfort

Behalve de regelgeving duwen ook maatschappelijke trends en nieuwe problemen of inzichten bepaalde duurzaamheidsthema’s naar de voor- of achtergrond. “Energie is intussen in zowat alle projecten een voor de hand liggend aandachtspunt”, merkt Sunita Van Heers op. “En voor de grotere projecten is er meestal ook een waterplan. Maar er blijven nog wel belangrijke uitdagingen over. Ik denk dan aan circulair en klimaatbestendig ontwikkelen.”

“Comfort is ook een relatief nieuw aandachtspunt”, pikt Filip Grillet in. “Dat is verwonderlijk. Want gebouwen dienen in de eerste plaats niet om energie te besparen, wel om comfort te bieden aan de gebruikers. Comfort gaat overigens niet alleen over de binnenruimte, maar ook over de buitenomgeving, bijvoorbeeld over wind- en hitte-eilandeffecten. Door de toename van het aantal hittegolven neemt het belang van schaduwrijke zones toe. Voor wandelpaden zullen we bijvoorbeeld vaker kiezen voor bomen met een brede kruin.”

De duurzame wijken van de toekomst zullen ook voor het mentale comfort van de bewoners zorgen, voorspellen Van Heers en Grillet. “Biofilie – het feit dat mensen veel liever op een boom kijken dan op een betonnen muur – zal ook toegevoegd worden aan de duurzame mix”, stel Grillet. “Rust wordt ook een belangrijk thema. In het landschapsontwerp zullen we visuele en akoestische rustzones moeten voorzien. Dat zijn plekken waar mensen heen kunnen als ze minder prikkels willen. Maar evengoed blijft er nood aan ontmoetingsplaatsen, die de sociale cohesie in de wijk bevorderen en waar er ook wat meer geluid mag zijn.”

Matexi stelt dat ook diensten deel uitmaken van het toekomstige duurzaamheidspakket. “Living as a service wordt vaak naar voren geschoven als een nieuwe woonformule”, zegt Philip Moyersoen, hoofd innovatie en ontwikkeling bij Matexi. “In ons model kopen mensen nog altijd wel hun eigen woning, maar aan het wonen zullen wel allerlei diensten gekoppeld worden. Denk aan deelwagens, parkeren en fietsparkeren, deelwerkplekken, verhuur van bakfietsen enzovoort. Het voordeel van dergelijke diensten is dat ze kunnen evolueren in de tijd en volgens de noden van de buurt. Dat is ook duurzaam.”

Moyersoen merkt op dat het klassieke systeem van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) niet geschikt is voor zo’n evoluerend dienstenmodel. Het is een log beslissingsorgaan. En de investeringen die gepaard gaan met dergelijke diensten zijn er ook moeilijk in in te passen. Dienstenleveranciers kunnen die investeringen op zich nemen, als ze die kunnen spreiden over voldoende gebruikers. “Daar speelt ook het schaalvoordeel van een buurtontwikkeling”, besluit Philip Moyersoen. “Het wordt meer en meer duidelijk dat het buurtniveau veel meer mogelijkheden biedt dan dat van de individuele woning of van het solitaire appartementsgebouw.”