Dure nieuwbouw zet een rem op het aanbod: meer vraag naar woningen, en toch minder bouw

De krapte op de woningmarkt raakt steeds meer mensen, van kandidaat-huurders tot mensen die een eerste woning willen kopen. Om het tij te keren moet het aanbod groeien. Maar in plaats van te versnellen lijkt de bouwproductie juist te dalen.

De Vlaamse woningmarkt is in de greep van een vreemde tegenstelling. De dalende trend in het aantal afgeleverde bouwvergunningen voor woningen zette in 2024 door. Er werden 32.137 vergunningen toegekend, het laagste aantal sinds 2013. Tegelijk klinkt al enkele jaren en steeds luider een noodkreet over een tekort aan woningen als gevolg van de demografische groei. Waarom wordt er dan niet volop en in ijltempo bijgebouwd?

De schaarste is te merken op alle fronten: de private koopmarkt, de private huurmarkt en de sociale huurmarkt. Op die laatste deelmarkt werd onlangs nog een trieste mijlpaal bereikt: maar liefst 199.085 huishoudens staan op de wachtlijst voor een sociale woning, het hoogste aantal in onze geschiedenis.

Ook op de private huurmarkt laat de schaarste zich voelen. Volgens de huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep zijn er gemiddeld 34 kandidaat-huurders per beschikbaar pand. Uitschieters tot honderd kandidaten per woning zijn geen uitzondering meer. Drie jaar geleden ging het nog om gemiddeld twaalf kandidaten per woning.

Communicerende vaten

Op de koopmarkt lijkt de druk op het eerste gezicht wat geluwd. Tijdens de coronajaren leidde een rush op vastgoed tot een oververhitte markt waarin kandidaat-kopers tegen elkaar opboden en woningen zeer snel en tegen hoge prijzen verkocht raakten. Vandaag kunnen kopers opnieuw met wat meer rust en overweging op zoek gaan naar een woning.

Dat neemt niet weg dat in populaire steden als Leuven, Gent, Mechelen en Antwerpen woningen behoorlijk duur zijn geworden (zie kader Locatie maakt het prijsverschil). Ook de rente is sinds 2022 toegenomen. En de banken hanteren strengere voorwaarden – onder meer een hogere eigen inbreng – bij het toekennen van woonkredieten. Starters krijgen daardoor moeilijker voet aan grond op de koopmarkt. Ze blijven langer bij hun ouders wonen of wijken uit naar de huurmarkt.

Dat laatste verklaart voor een deel de toenemende druk op de private huurmarkt. De groeiende wachtlijst voor sociale woningen duwt ook steeds meer mensen naar diezelfde private huurmarkt. Het illustreert dat de deelmarkten geen strikt gescheiden circuits zijn, maar communicerende vaten van een almaar krapper wordende woningmarkt.

Hindernissen wegnemen

De oplossing ligt voor de hand: bouwen, bouwen, bouwen. Maar de cijfers van Statbel tonen het tegenovergestelde: het aantal vergunningen voor woningen daalt al jaren. Volgens de bouw- en vastgoedsector ligt een belangrijk deel van het probleem bij de vergunningsprocedures zelf. Die zijn complex, tijdrovend en onvoorspelbaar, klinkt het. Ze drijven zo ook de kostprijs van nieuwbouw op.

In maart presenteerden zeven organisaties uit de bouw- en vastgoedsector – Embuild Vlaanderen, Bouwunie, BVS, NAV, de Orde van Architecten, BVA en ORI – een gezamenlijke nota met concrete oplossingen in alle fases van de vergunningsprocedures. Ze pleiten onder meer voor bindend vooroverleg, de vereenvoudiging van de aanvraagdossiers, het recht voor voorstanders om zich uit te spreken tijdens het openbaar onderzoek en extra personeel voor de behandeling van beroepen.

De nieuwe Vlaamse regering lijkt wel oren te hebben naar die verzuchtingen. Minister van Wonen Melissa Depraetere (Vooruit) erkent in een interview in de Trends Vastgoedgids dat “er nu al een tekort is op de woningmarkt”. Samen met minister van Omgeving Jo Brouns (cd&v) richtte ze de taskforce Wonen-Ruimte op. Depraetere wijst op een gezamenlijk belang met de bouw- en vastgoedsector: “Zij willen bouwen, wij willen dat ook”, zegt ze. En liefst snel: “Tegen eind dit jaar moet er een actieplan liggen.”

De beleidsnota van minister Brouns bevat nog een interessant, maar minder belicht initiatief: het bouwshiftconvenant. Dat moet, naar het voorbeeld van het brownfieldconvenant, lokale overheden en andere initiatiefnemers helpen om bouwshiftprojecten vlotter van de grond te krijgen. Het voorziet in juridische, administratieve en financiële ondersteuning om hindernissen weg te werken.

Risico nemen

Het zijn instrumenten en initiatieven die de sector zeker kan appreciëren. Toch is de vraag of ze veel zoden aan de dijk zullen zetten. Want de daling van het aantal vergunningen is niet alleen het gevolg van de complexe procedures. Er zijn ook minder aanvragen. Met andere woorden: bouwers en projectontwikkelaars staan zelf op de rem.

De verklaring is simpel: ondanks de krapte slabakt de verkoop van nieuwbouw. De combinatie van de gestegen rente en de hogere bouwkosten door de strengere normen, de duurdere materialen, de hogere lonen en de langere vergunningsprocedures heeft de betaalbaarheid van energiezuinige nieuwbouw doen dalen. “Met 16 tot 18 procent”, zegt Olivier Carrette, de CEO van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS). Hij is dan ook opgetogen over de beslissing van de federale regering om het verlaagde btw-tarief van 6 procent op sloop- en heropbouw permanent te maken.

Johan Krijgsman, de CEO van de makelaar ERA, roept projectontwikkelaars intussen op om ‘weer echt aan projectontwikkeling te doen’. “Dat betekent iets meer risico durven te nemen”, zegt hij. “En dus niet meer wachten met bouwen tot 40 procent is verkocht, want dat model werkt niet meer. Ze moeten gewoon beginnen te bouwen. Als het een goed product is, op een goede locatie, verkoopt het altijd.” Hij verwacht dan ook wel wat meer welwillendheid van de banken voor ontwikkelaars met een bewezen trackrecord. “We dreigen anders in een vicieuze cirkel terecht te komen. Wie vandaag een groot project wil opstarten met een oplevering over drie jaar, moet eerst voldoende reserveringen verzamelen. Maar dat duurt vaak te lang, waardoor de eerste kopers afhaken. Zo raak je nergens.”

Rol voor beleggers en woonmaatschappijen

De zwakke verkoop van nieuwbouw is in grote mate het gevolg van het afhaken van particuliere beleggers. En dat laat zich ook weer voelen op de private huurmarkt, waar het nieuwe aanbod opdroogt. Projectontwikkelaars en makelaars hopen dat de stabiliserende rente beleggers opnieuw over de streep zal trekken. Ook de beursvolatiliteit kan in de kaart spelen van het beleggingsvastgoed. Het geeft de Belgische vastgoedsector de kans om zijn grootste troef uit te spelen: de grote stabiliteit. De Belgische vastgoedmarkt is er geen van hoge pieken en diepe dalen.

Om de toenemende druk op de private huurmarkt echt te temperen, moet ook het socialewoningaanbod omhoog. Met ongeveer 6 procent sociale woningen blijft Vlaanderen in vergelijking met de buurlanden behoorlijk achter. Op de sociale huurmarkt is de ingrijpende fusieoperatie van de woonmaatschappijen, de vroegere socialehuisvestingsmaatschappijen, achter de rug. Dat kan dus geen excuus meer zijn voor het uitblijven van de creatie van extra sociaal woningaanbod. Maar net zoals de private ontwikkelaars botsen ook de woonmaatschappijen op vergunningsperikelen, buurtverzet, gedateerde bouwvoorschriften en lokale regelgeving. Bovendien staan niet alle gemeenten te springen om extra sociale woningen op hun grondgebied.

inister Depraetere wil daarom het Bindend Sociaal Objectief (BSO), dat per woonmaatschappij en lokaal bestuur het aantal te realiseren sociale woningen vastlegt, meer slagkracht geven. Tegelijk heeft de Vlaamse regering 6 miljard euro uitgetrokken om de bouwproductie te versnellen. “Het is nu cruciaal dat we die middelen omzetten in extra woningen”, weet minister Depraetere.

Lees ook: