Donkere wolken boven de vastgoedmarkt

De vastgoedprijzen stabiliseren. De woningmarkt staat voor een keerpunt. De rente zal stijgen en de fiscale voordelen worden afgebouwd. Dan kunnen de prijzen in elkaar storten.

De vastgoedprijzen stabiliseren. De woningmarkt staat voor een keerpunt. De rente zal stijgen en de fiscale voordelen worden afgebouwd. Dan kunnen de prijzen in elkaar storten.

Met een prijsstijging van 3 procent blijft de nominale prijs, zonder rekening te houden met de inflatien, van de kwaliteitshuizen en -appartementen in Vlaanderen op peil. Dat blijkt uit de recentste cijfers van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie van de federale overheidsdienst Economie.

“De tendens op de vastgoedmarkt ligt in de lijn van de verwachtingen”, reageert Julien Manceaux, vastgoedspecialist van de ING-studiedienst. “Alles kabbelt rustig voort. We zien al sinds 2007 een prijsstijging die gelijkloopt met de inflatie. Ook nu weer.”

Scharniermoment

ING berekende dat het gemiddelde afbetalingsbedrag per maand sinds 2008 stabiliseerde rond 800 euro. Toch stegen de prijzen van het woningvastgoed. “Twee factoren verklaren dat”, legt Manceaux uit. “De dalende rente en de toenemende eigen inbreng. Omdat de rente niet veel meer kan dalen, staat de markt anno 2013 voor een scharniermoment. De limiet van de betaalbaarheid is bereikt.”

Volgens John Romain van Immotheker voelt de vastgoedmarkt nu pas echt de gevolgen van de crisis. “Met de stijgende werkloosheid en de onzekerheid bevindt hij zich in een precaire situatie. De prijzen zullen de volgende jaren bijna zeker dalen.”

Hogere rente

De notarissen voelen al de eerste trilling in de markt. In het eerste kwartaal van dit jaar bleef de prijs van de huizen stabiel, maar die van de appartementen daalde in Vlaanderen met 2 procent. Volgens ING komt de woningmarkt vanaf 2015 pas echt in problemen. “Als de financiële markten tot rust komen, zal de Europese Centrale Bank de rente laten stijgen”, zegt Manceaux. “Er is ook een structurele reden voor een stijging. Vanaf 2014 worden de Bazel III-regels van kracht, waardoor de kapitaalvereisten voor de banken toenemen. De banken worden dan verplicht hun hypotheektarieven op te krikken. De gevolgen in de geldbeugel zijn enorm.” Een rentestijging met 1 procent (tot 4,7 procent) zal de gemiddelde maandelijkse afbetaling doen stijgen van 794 euro vandaag tot 865 euro (+9%).

Steunmaatregelen

Manceaux heeft nog meer slecht nieuws. Behalve door het Bazel III-effect zal de afbetalingsmogelijkheid van de Belgen nog afnemen door de overheveling van de steunmaatregelen voor wonen van de federale naar de regionale overheden in 2014. “De regio’s hebben te weinig middelen om de federale fiscale subsidies te kopiëren”, veronderstelt de econoom. “De combinatie van de fiscale en de financiële shock kan drie gevolgen hebben. Ten eerste kan de prijs van de woningen met 15 procent dalen. Ten tweede: als de eigenaars of de promotoren door de dalende prijzen niet meer willen verkopen, kan het aantal transacties zakken. Ten derde kunnen ook de kopers reageren door meer cash neer te leggen voor de woning, waardoor heel wat kandidaat -kopers gewoon niet meer kunnen volgen. Er hangen donkere wolken boven de markt van het woningvastgoed.”