Investeren in een woning met het oog op een hogere verkoopprijs: 5 gerichte ingrepen

De waarde van een woning op peil houden of verhogen vergt een plan. Niet elke investering leidt tot een navenante ­waardestijging. En in het geval van een nakende verkoop laat u sommige ingrepen beter over aan de toekomstige ­eigenaar.

De aankoop van de gezinswoning is voor veel Belgen de belangrijkste investering in hun leven. Ook na de aankoop blijft de woning een beduidende uitgavenpost. Daar staat tegenover dat de woning bij een eventuele latere verkoop een forse meerwaarde kan opleveren. Met gerichte ingrepen valt de waarde misschien nog meer op te krikken. Is het zinvol bij een nakende verkoop nog snel te investeren in energiebesparende maatregelen? En welke investe­ringen zijn veeleer kosten op een sterfhuis?

1. Onderhoud rendeert

“De Belg is honkvast”, zegt Siham Rahmuni, de CEO van het vastgoedbedrijf Quares. “Gemiddeld woont de Belg meer dan dertig jaar in dezelfde woning. Onze woningen moeten dus lang meegaan. Daarom is het van belang dat de woning aanpasbaar is en dat je blijft investeren in het onderhoud.” Filip Dewaele, de voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep, bevestigt dat. “Een woning die niet mee-­evolueert met haar tijd, krijgt vroeg of laat de stempel ‘afbraakpand’ of ‘totaalrenovatie’ mee.”

Ook bij de onafhankelijke vast­goed­adviseur Stadim wordt ­gewezen op het belang van ­onderhoudsinvesteringen. “Het voorkomt dat je bij een latere ­verkoop noodgedwongen kortetermijnoplossingen moet door­voeren”, stelt Tom De Ridder, hoofd van de residentiële afdeling.

2. Vermijd half werk

Volgens berekeningen van de Nationale Bank is een huis met een EPC-label A 18 procent meer waard dan een huis met een EPC-­label D. Het is dus niet onlogisch dat eigenaars met verkoopplannen op zoek gaan naar ingrepen die het EPC-peil van hun woning kunnen verbeteren. “Voor een verkoper die een afgeleefd huis van de hand wil doen, zijn dakisolatie en nieuwe ramen twee investeringen met het oog op een betere EPC-score, die de verkoop zullen bespoedigen”, zegt Koen Hoste van de vastgoedmakelaar Living Stone.

Siham Rahmuni waarschuwt evenwel voor een overdreven focus op het EPC-peil: “Onze makelaars stellen helaas vast dat dit vaak leidt tot kunst- en vliegwerk: opsmukwerk zonder echt duurzame verbetering. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van enkel of dubbel glas in hetzelfde raamkader. Akkoord, zo’n investering tilt de woning wel boven de huidige eisen, maar op termijn zullen de nieuwe eigenaars toch opnieuw moeten investeren in nieuw buitenschrijnwerk. Je doet het beter ineens goed, of je doet het niet. Want soms is het als verkopende eigenaar gewoon interessanter het negatieve prijsverschil te aanvaarden. Het bespaart je in ieder geval tijd en zorgen. En de nieuwe eigenaar heeft de vrijheid om de noodzakelijke investeringen naar zijn inzichten te toen.”

3. Timing en terug­verdientijden

Toch is er grote eensgezindheid over het nut van energiebesparende investeringen, omdat ze een dubbel effect sorteren: ze verhogen de waarde van de woning én zorgen er onmiddellijk voor dat de energiefactuur daalt. Die terugverdieneffecten variëren wel sterk naargelang het type investering. “Stel je daarom de vraag hoelang je in het pand denkt te blijven wonen”, adviseert Tom De Ridder. Hij stipt nog aan bij de berekening ook rekening te houden met de onderhoudskosten en mogelijke subsidies en premies.

Siham Rahmuni adviseert een tijdslijn op te stellen. “Het is belangrijk een zekere logica in de combinatie van technieken te respecteren”, zegt ze. “De juiste volgorde is ­cruciaal. Het heeft bijvoorbeeld geen zin te investeren in een warmtepomp, als je woning niet goed geïsoleerd is. Het dak, de gevels, de vloeren isoleren en ramen met hoogrendementsglas plaatsen, zijn eigenlijk de basisinvesteringen. Zonnepanelen zijn, als je dak het toelaat, ook een no-brainer. De investering is beperkt en rendeert onmiddellijk.”

Tom De Ridder vindt financieel rendement niet het enige ­relevante criterium. “Als het de woning is waarin je oud wilt ­worden, is elke investering in de woning in principe gerechtvaardigd”, zegt hij. Filip Dewaele sluit zich daarbij aan: “Veel investeringen in je eigen woning doe je niet noodzakelijk met een financiële opzet, maar omdat je denkt dat het een goede investering is in je familieleven, je gezondheid, je levensvreugde enzovoort. Je eigen woning is veel meer dan een belegging, het is je warme thuis, en daarin kun je nooit te veel investeren.”

4. Denk aan de doelgroep

Naast de energetische ingrepen zijn ook investeringen die de woning aantrekkelijker maken voor een grotere groep van kopers te overwegen, weet Filip Dewaele: “Een kamer bij maken in een huis met slechts twee slaapkamers – bijvoorbeeld op zolder – kan interessant zijn, omdat de doelgroep die een huis zoekt met minstens drie slaapkamers veel groter is dan de doelgroep voor huizen met een of twee slaapkamers.”

Vallen investeringen in de tuin daar ook onder? “De buitenruimte is sinds de coronacrisis belangrijker geworden”, legt Dewaele uit. “Maar ik zou toch opletten met zware investeringen, zoals dure uitbouwen, vijvers en zwembaden. Het is belangrijk dat alles in verhouding blijft. Bij een exclusieve villa kan een zwembad een meerwaarde opleveren, maar bij een bescheiden woning zal het moeilijker zijn de investering volledig te recupereren.”

Eensgezindheid is er over grotendeels esthetische investeringen, zoals een nieuwe keuken en/of badkamer. “Smaken verschillen nu eenmaal sterk, en wat voor de ene koper aantrekkelijk is, kan voor de andere net het tegenovergestelde zijn”, zegt Tom De Ridder. “Let wel: het vervangen van een keuken of badkamer heeft wel degelijk een positieve invloed op de waarde bij de verkoop, maar je zult het volledige investeringsbedrag meer dan waarschijnlijk niet terugverdienen.”

5. Vergeet de kleintjes niet

Kleine verbeteringen kunnen soms een groot effect hebben, weet Filip Dewaele. “Alles wat de woning er beter doet uitzien, is zinvol”, zegt hij. “Dat hoeft niet ingewikkeld te zijn. Gewoon de rommel opruimen helpt al. Andere klassiekers zijn ontbrekende ­plintjes plaatsen, een gebarsten ruit herstellen, een kapotte tegel vervangen. Ook schilderen is nuttig: als je aan verkopen denkt, is een nieuw laagje verf je allerbeste vriend. Alles ziet er fris uit en de kostprijs is te rechtvaardigen.”

Je laten bijstaan door een profes­sionele homestagingfirma kan ­volgens Siham Rahmuni ook een verantwoorde investering zijn. “Niet iedereen heeft het inzicht in het potentieel van ruimtes. Homestaging kan dat euvel oplossen. En op die manier zullen de bezoeken van potentiële kopers waardevoller zijn.”