Dit is het profiel van de kleine vastgoedinvesteerder
Trevi brengt een studie uit over de verwachtingen, het profiel, de wensen en de behoeften van de kopers. De investeerder zal steeds jonger worden, haastig een pand verwerven, geeft de voorkeur aan kleine panden en wil niet belast worden met het beheer van zijn appartement.
Trevi, het belangrijkste Belgische netwerk van vastgoedmakelaars, heeft het profiel van zijn investeerders gescreend in een groot onderzoek naar zijn jongste verkopen. De steekproef omvatte 311 transacties van 2019. Een overzicht van de belangrijkste bevindingen.
1. Er zijn almaar meer investeerders
Het aandeel van de investeerders in de markt blijft stijgen. Elk jaar veroveren ze meer marktaandeel, met een jaarlijkse stijging van 2 procent. In 2019 waren er 59 procent investeerders en 49 procent bewoners. “In alle gemeenten zien we dat residentieel vastgoed het goed doet”, zegt Olivier Peters, de directeur van de nieuwe vastgoedafdeling van Trevi. “De coronacrisis zal die trend versterken. Mensen investeren in wat ze kennen, vastgoed dus. En ze investeren dicht bij huis, in hun buurt. Maar een voorwaarde voor een vlotte verkoop is dat de prijs nauwkeurig is bepaald en rekening houdt met alle elementen. Een overgewaardeerde woning zal langer te koop blijven staan.”
2. Haastige investeerders
De beslissing een woning te kopen wordt sneller genomen door investeerders dan door bewoners. En hoe betaalbaarder het appartement, hoe eerder in het bouwproces de koper een beslissing neemt. 18 procent koopt een woning op plan, als het appartement minder dan 2500 euro per vierkante meter kost. Dat percentage neemt af tot 9 procent wanneer de prijs van het onroerend goed meer dan 4000 euro per vierkante meter bedraagt.
3. Geen verrassende investeringen
Het tweekamerappartement blijft de motor van de markt. In bijna een op de twee verkopen gaat het om zo’n standaardappartement. Een derde van de verkopen zijn eenkamerappartementen. “Die eigendommen zijn financieel het meest toegankelijk voor een eerste vastgoedinvestering”, zegt Olivier Peters. “Ze zijn aantrekkelijk omdat ze minder kosten. In dat segment is het ook het gemakkelijkst een huurder te vinden.”
Er is een verklaring voor de daling van het aantal verkopen van studio’s, ook al is dat nog altijd een bijzonder aantrekkelijk type onroerend goed voor een investeerder. “Dat houdt verband met de daling van het aanbod en niet met zwakke vraag. Er is een gigantisch gebrek aan studio’s en eenkamerappartementen op de markt. Al moet vastgoed niet alleen voor investeerders, maar vooral ook voor bewoners worden gebouwd.”
De investeerders zijn ook almaar jonger. “Maar ze hebben niet noodzakelijk al een eigendom. Ze huren bijvoorbeeld een kamer in een gedeelde flat en willen daar blijven. Maar ze investeren om hun kapitaal niet op hun spaarrekening te laten staan.”
4. Investeerders delegeren
Een investeerder wil niet belast worden met het beheer van zijn appartement. Het gaat soms om een pure investering, waarbij de koper nog nooit een voet in zijn woning heeft gezet. In sommige gevallen heeft hij slechts enkele regels van een Excel-spreadsheet bekeken, wat voldoende is om zijn rendement nauwkeurig te analyseren. “De investeerder eist een geïntegreerde service die de verkoop, de verhuur en het beheer omvat”, legt Olivier Peters uit, die erop wijst dat Trevi momenteel 1300 eigendommen beheert. “Dat is zo voor het overgrote deel van de verkopen, tot 82 procent bij de investeerders.” In 2019 verzorgde slechts 12 procent van de investeerders die een nieuw appartement kochten het beheer van hun eigendom zelf.
5. Dalende opbrengsten
Mensen investeren in nieuw onroerend omwille van de mogelijkheid op een hoog rendement. Het is mogelijk 3,75 tot 4,5 procent brutorendement te krijgen uit een bestaand appartement, maar dan moet je wel de handen een beetje uit de mouwen steken. “De dalende huurrendementen schrikken de investeerders niet af”, zegt Olivier Peters. “Terwijl het rendement in 2017 nog 3,5 procent bedroeg, was het in 2018 ongeveer 3,2 procent en in 2019 minder dan 3 procent. De investeerder heeft een gemiddeld rendement van 2,8 procent verkregen. Maar dat maakte hem niet ongerust.”
Wat verwachten we de volgende maanden?
Hoewel de vastgoedmarkt na twee maanden van volledige stilstand is hersteld, blijven er op de middellange termijn onzekerheden.
Trevi verwacht de komende maanden “een nieuwe golf van investeerders op de vastgoedbeleggingsmarkt, aangezien het waarschijnlijk is dat de grote Belgische banken de nulrente zullen invoeren”. We zullen ook zien dat de all-in-dienstverlening wordt versterkt, om de koper of de investeerder tevreden te houden. “Trevi biedt die mogelijkheid al aan en heeft zijn aanbod zelfs nog versterkt met een garantie op onbetaalde huur voor al onze particuliere beheerdiensten”, legt Olivier Peters uit.
Als het aanbod volgt, zullen kleine appartementen het aantrekkelijkst blijven. “De vraag naar kleine woningen, die interessant zijn voor potentiële nieuwe kopers met een lagere koopkracht, zal toenemen. Er is een tendens naar een vermindering van de oppervlakte van alle aangeboden appartementen, ongeacht het aantal kamers, om een aanvaardbaar rendement voor de investeerder te behalen.”
Naar 65% investeerders
Sommige banken spreken van een prijsdaling in 2020, maar andere waarnemers zijn van mening dat de prijzen in de markt de neiging hebben te stabiliseren. “We hebben vastgesteld dat de nieuwbouwmarkt de afgelopen vijf jaar een snellere prijsgroei heeft doorgemaakt dan de secundaire markt: +30 procent tussen 2014 en 2019 voor nieuwbouw, tegenover een stijging van 18 procent in dezelfde periode voor de secundaire markt. “Die verstoring tussen de twee markten lijkt ons belangrijk en zou moeten leiden tot een vertraging of zelfs een stabilisering van de verkoopprijs van nieuwe woningen in 2020”, zegt Olivier Peters.
Het aandeel van de investeerders, waarvan het gemiddelde percentage rond 60 procent ligt, zal waarschijnlijk licht toenemen naar 65 procent. “De strengere voorwaarden voor kredietverlening door de Belgische bankautoriteiten zullen weinig negatieve gevolgen hebben en zullen leiden tot een nieuwe extra vraag op de residentiële investeringsmarkt.”
In de vastgoedafdeling van Trevi bedraagt het aantal transacties dat niet wordt uitgevoerd na een weigering om een hypothecair krediet te verkrijgen slechts 0,3 procent. “Dat is het laagste niveau van al onze afdelingen”, merkt Olivier Peters op.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier