Deeleconomie maakt vastgoed minder vast

De deeleconomie degradeert het belang van eigendom. Dat is best wel ingrijpend voor de vastgoedsector, een industrie waarvan het klassieke verdienmodel draait om eigenaarschap.

In 2008 openden Adam Neumann en Miguel McKelvey in New York hun eerste coworkingspace onder de naam Green Desk. Tien jaar later heet hun bedrijf WeWork en kunnen de 268.000 leden terecht in meer dan 160 vestingen in 27 landen. Met een marktwaarde van meer dan 17 miljard euro overklast WeWork tal van grote vastgoedspelers en -fondsen. Airbnb is een ander fenomeen uit de deeleconomie dat een grote impact heeft op de vastgoedmarkt. Amper zes jaar na de oprichting had de verhuursite al meer kamers in de aanbieding dan de Hilton-groep.

Het Emerging Trends Report 2017 van PwC en Urban Land Institute vermeldt de deeleconomie als een van de grote uitdagingen en zelfs bedreigingen voor de klassieke vastgoedsector. De deeleconomie holt het belang van bezit uit en heeft zo “de potentie een industrie die gebouwd is op het concept van eigenaarschap ernstig te verstoren”, luidt het. Maar het rapport stipt ook het grote potentieel aan. Tegen 2025 zou de deeleconomie in Europa jaarlijks meer dan 500 miljard euro aan transacties kunnen genereren. Amerikaanse succesverhalen als WeWork en Airbnb tonen dat er kansen liggen voor vastgoedgerelateerde activiteiten.

Het platform maakt het verschil

Airbnb is pas sinds 2017 winstgevend. WeWork groeit als kool, maar maakt nog altijd verlies. Het is koren op de molen van sceptici die het bedrijf en bij uitbreiding de deeleconomie als een hype beschouwen. Want zo innovatief lijkt het ook allemaal niet. Toegang krijgen tot een goed zonder het te bezitten, noemen ze in de vastgoedsector gewoon huren. Ook het delen van gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten is niets nieuws. Denk aan residenties waarin de bewoners gebruik kunnen maken van een gemeenschappelijk zwembad, sauna, tennisveld of gastenkamers. Of aan cohousing, een woonconcept dat ook al lang de kinderschoenen is ontgroeid. In specifieke vastgoedsegmenten zoals studenten- en seniorenhuisvesting is het delen van faciliteiten zelfs veeleer de regel dan de uitzondering.

Veel drukte om niets dus? Dat vindt Loïc Géronnez, senior consultant gebiedsontwikkeling en vastgoed bij IDEA Consult, toch iets te kort door de bocht. “Het grote verschil tussen vroegere deelformules en de huidige deeleconomie is de opkomst van de onlineplatformen”, stelt hij. “Zo’n platform maakt het mogelijk de transactie- en contractkosten substantieel te drukken. Complexe contracten worden vervangen door tools als review- en ratingsystemen. Een transactie verloopt daardoor veel sneller en eenvoudiger.”

“Dat is voor de vastgoedsector zeer ingrijpend”, vervolgt Géronnez. “Een pand op een klassieke manier huren of verhuren is best een tijdrovende bezigheid. Op zo’n platform is het een kwestie van muisklikken.” De platformen verlagen niet alleen de drempel, ze verhogen ook de markttransparantie. “Het aanbod en de vraag worden veel zichtbaarder voor elkaar, waardoor ze elkaar ook makkelijker ontmoeten.”

Sommige platformen gaan nog een stap verder dan het efficiënt matchen van vraag en aanbod: ze creëren een nieuw soort aanbod en/of maken mogelijk dat onproductief of onderbenut vastgoed toch een inkomen genereert voor de eigenaar. Het bekendste voorbeeld is Airbnb, dat letterlijk deuren opende. De eigenaar van een toeristisch interessant gelegen flatje kon plots geld verdienen met zijn tijdelijk leegstaande pand. Dat model heeft navolging gekregen in andere vastgoedsegmenten. Het Amerikaanse Liquidspace maakt leegstaande kantoorruimte en vergaderzalen toegankelijk voor kortetermijngebruikers. Op de retailmarkt verbinden het Engelse Appear Here en het Amerikaans Storefront pop-upinitiatieven met eigenaars van leegstaande winkelpanden. En via het Nederlandse onlineplatform Stockspots kunnen bedrijven overtollige opslagruimte aanbieden.

Maatschappelijke tendensen

Voor de Belgische markt is de beursgenoteerde logistieke vastgoedgroep Montea de licentiehouder van Stockspots (zie kader Airbnb van het logistieke vastgoed). Volgens Jo De Wolf, de CEO van Montea, past het concept van Stockspots ook in het streven van de vastgoedsector naar meer duurzaamheid. “Het meest duurzame gebouw is nog altijd het gebouw dat je niet hoeft te bouwen”, zegt hij. “Het heeft weinig zin opslagcapaciteit bij te creëren als iets verderop een half magazijn leegstaat.”

Dat vindt ook Lucien Kahane, expert vastgoed en ruimtelijke ontwikkelingen bij IDEA Consult: “De druk op de open ruimte neem toe. Het delen of efficiënter gebruiken van bestaand vastgoed kan een antwoord zijn.”

Kahane ziet nog maatschappelijke tendensen die maken dat de aandacht voor deeleconomie en vastgoed “meer is dan een hype”. “In het residentiële vastgoed is betaalbaarheid meer en meer een probleem”, stelt hij. “Vooral in dure steden zoals New York, Londen, Parijs en Amsterdam beantwoorden heel wat initiatieven rond het delen van woningvastgoed aan de vraag naar meer betaalbare woonvormen.”

Compacte woonunits worden er verkocht of flexibel verhuurd in een pakket met diensten (wassalon, conciërge, autodeelsysteem) en toegang tot gemeenschappelijke delen zoals een dakterras, een fitnessruimte en een wassalon. “Ook in ons land is betaalbaarheid een thema”, gaat Kahane voort. “Het belang van de huurmarkt neemt voor het eerst sinds lang weer toe. Dat is een teken aan de wand.”

In Brussel spelen hippe projecten zoals De Horizon van Home Invest en Upliving BXL The Brewery van Upgrade Estate in op die trend. Gedeelde faciliteiten en ruimten zijn er vaste ingrediënten. In Antwerpen bouwt Gands in de buurt van het Albertpark zijn eerste YUST-vestiging, een gelijkaardig woonconcept. “Ze mikken allemaal op jonge mensen en singles”, weet Kahane. “En ze proberen ook een community-gevoel te creëren. Want de millennials zijn op zoek naar gedeelde ervaringen met gelijkgezinden. Dat is ook een trend. Daarmee samenhangend verkiezen velen de flexibiliteit van huren boven de stabiliteit van eigenaarschap.”

Nieuwe spelers

Lucien Kahane wijst erop dat spelers uit de coworkingbranche ervaring hebben in het creëren van een sfeer en een gemeenschapsgevoel. In de coworkingruimte maakt het saaie kantoor plaats voor een creatieve, inspirerende werkomgeving die ook netwerken faciliteert. De veeleisende millennials worden verwend met diensten en fancy horeca. Door die extraatjes te delen met velen blijven ze betaalbaar en rendabel.

Met die achtergrond en ervaring zijn bepaalde aanbieders van coworkingruimtes volgens Kahane goed gewapend om ook in de colivingsfeer succesvol te zijn. WeWork heeft zo al WeLive gelanceerd, al blijkt de verspreiding ervan trager te verlopen dan gepland. “In ons land is Fosbury & Sons zo’n speler die dat in de vingers heeft”, meent Kahane. “Een andere reden waarom de tandem van coworking en coliving wel een succesvol zou kunnen zijn, is dat – zeker bij de jongere generaties – de grenzen tussen werk en privéleven vervagen.”

Komt de bedreiging voor de vastgoedsector van die nieuwe spelers, die de deeleconomie meer in hun DNA hebben? Lucien Kahane vreest inderdaad dat het voor klassieke projectontwikkelaars geen makkelijke stap is. “In het model van de deeleconomie is vastgoed meer een dienst dan een product”, verduidelijkt hij. “Het vergt meer opvolging, beheer en een servicegerichte aanpak. Dat staat toch wel haaks op de strategie van de traditionele projectontwikkelaar die snel bouwt, snel wenst te verkopen en dan elders aan de slag gaat.”

Luc Van Maercke, de CEO van de projectontwikkelaar Vooruitzicht, bevestigt dat. “De klassieke projectontwikkeling is een aflopend verhaal”, zegt hij. “Het vastgoed is samen met de financiële wereld een van de laatste sectoren die service centraal zet, maar de beweging is nu toch ingezet.” Vooruitzicht lanceerde voor de zomer het woonconcept Left (zie kader Het juiste moment) en dat gaat volgens Van Maercke gepaard met een meer dienstverlenende aanpak en met meer aandacht voor ervaring en relaties dan voor het verkopen van een product.

Jo De Wolf wijst er dan weer op dat het succes van een platform zoals Stockspots staat of valt met een feilloze beleving. “Waarom doet Amazon niet moeilijk als je een pakje terugstuurt? Omdat het je koopervaring positief wil houden. Het hele aankoopproces inclusief het eventueel terugsturen van een pakje moet drempelloos verlopen. Dat is ook wat wij met Stockspots beogen: het moet makkelijk, overzichtelijk en laagdrempelig zijn.”

Anders waarderen

Vooral op de kantoormarkt zorgt de doorbraak van coworking al voor serieuze verschuivingen in het landschap. Volgens cijfers van de vastgoedadviseur JLL waren coworking-operators in de eerste helft van dit jaar al goed voor 18 procent van de kantooropname op de Brusselse kantoormarkt. De paradox is dat die coworkingspecialisten de huurmarkt aanzwengelen, maar ook de plaats innemen van de klassieke kantoorverhuurders en -eigenaars. Die reageren door allianties aan te gaan met de nieuwe spelers, of ze werken eigen concepten uit, zoals Intervest (Greenhouse) en Leasinvest (The Crescent).

De verschuiving naar vastgoed als een dienst ondergraaft ook de traditionele financierings- en waarderingsmodellen van de sector. Eindgebruikers voelen minder de behoefte zich te binden via een langetermijnhuurcontract. In de plaats van het huurcontract komen meer flexibele vergoedingsmodellen, zoals lidgeld of een abonnement. Vastgoed wordt dus minder vast. Voor vastgoedeigenaars en -investeerders is dat wennen, want voor hen zit de aantrekkelijkheid van vastgoed precies in de eigenschap dat het via gegarandeerde huurinkomsten voorspelbare kasstromen genereert.

Privacy blijft een must

Met uitzondering van het coworkingfenomeen en een wereldwijd succesverhaal als Airbnb, overstijgen de meeste deelconcepten in de vastgoedsfeer zelden de lokale markt. Fenomenen als cohousing en coliving blijven nog nicheproducten. Wat houdt een doorbraak tegen? “Voor de onlineplatformen is het belangrijk dat zij een voldoende groot publiek kunnen aanspreken”, antwoordt Loïc Géronnez. “In de Verenigde Staten is dat makkelijker dan in Europa, waar je met verschillen in nationale wetgevingen kampt. Daarom zet de Europese Commissie zwaar in op de harmonisering van de regelgeving in de lidstaten.”

Voldoende kritische massa en schaal zijn ook een vereiste om de exploitatie van gemeenschappelijke diensten en/of faciliteiten betaalbaar te houden. Grote steden hebben dan een streepje voor. Temeer omdat jonge stedelingen meer openstaan voor deelconcepten.

Al wordt die bereidheid bij jonge mensen om vastgoed te delen misschien toch wat overschat, meent Koenraad Belsack, de gedelegeerd bestuurder van Upgrade Estate. Als voorbereiding op de lancering van de Upliving-formule peilde Upgrade Estate naar de huisvestingsvoorkeuren van jonge professionals. “Daaruit kwam naar voren dat minder dan een vijfde van die jonge mensen openstaat voor pure cohousing”, zegt Koenraad Belsack. “Als jonge mensen in het professionele leven stappen, willen ze blijkbaar toch ook naar een hogere trede op de woonladder. Meer privacy hoort daarbij. Daarom hebben we in Upliving BXL – The Brewery alle flats voorzien van een privéterras.”

Luc Van Maercke treedt hem bij. “Privacy blijft belangrijk, ook voor die jonge generaties. De gemeenschappelijke delen zijn vooral een plus. De bewoners van Left zullen gebruik kunnen maken van een grote, professionele keuken. Dat is leuk als je een groep vrienden uitnodigt. Maar op andere momenten wil je gewoon in je eigen keuken kunnen koken. Het delen van ruimte moet een keuze zijn, geen verplichting.”

Opvallend: Upgrade Estate biedt ook relatief ruime appartementen aan in Upliving BXL – The Brewery, met oppervlakten tussen 65 en 120 vierkante meter. “We blijven Belgen”, motiveert Belsack. “Soms kijken we te veel naar de Nederlandse markt, waar zeer compact wonen blijkbaar wel aanslaat. Maar anders dan de Nederlanders zijn wij het niet gewoon klein te wonen.”