‘De woningmarkt verziekt’

Een omzendbrief van minister van Ruimtelijke Ordening Joke Schauvliege (CD&V) verdeelt Vlaanderen in “bebouwde” en “onbebouwde” gebieden. Als prelude op het volledige nieuwbouwverbod in 2040 kan in de tweede categorie moeilijker worden gebouwd. Philippe Janssens van de vastgoedadviseur Stadim reageert sceptisch.

Is de omzendbrief die bouwen in zogenoemd onbebouwde gebieden wil bemoeilijken een goede zaak?

Philippe Janssens: “De minister schiet met een kanon op een mug. De omzendbrief van Joke Schauvliege is overbodig. Het aantal bouwaanvragen daalt al decennia gestaag door de strengere bouwnormen en het dalende aanbod. Sinds 1996 is het aantal nieuwe eengezinswoningen per jaar met meer dan de helft afgenomen. Die trend zal doorzetten en op een bepaald moment zullen er amper nieuwe eengezinswoningen worden gebouwd in de buitengebieden.”

Wat is het alternatief voor een eigen huis met een tuin op de buiten? Die is toch het ideaal voor heel wat gezinnen met kinderen?

Philippe Janssens: “Het alternatief is renovatie of verhuizen naar de stad. Maar een eengezinswoning met een tuin wordt in de stad een schaars goed. In de steden is er te weinig kwaliteitsaanbod. Er is een neerwaartse spiraal. Appartementen worden almaar kleiner. Bovendien daalt de kwaliteit omdat de ontwikkelaars onder de betaalbaarheidsdrempel van 200.000 euro willen blijven. Beleggers duwen ondertussen jonge gezinnen uit de markt, omdat de Nationale Bank de banken ertoe verplicht maximaal 80 procent van de aankoopprijs van de woning te lenen.

“Ik voorspel enorme problemen over een jaar of dertig, als die weinig duurzame blokken gerenoveerd moeten worden. De eigenaars zijn niet bepaald vermogend of ondertussen gepensioneerd. Een minderheid kan de noodzakelijke renovatie tegenhouden. Dan zakt de kwaliteit nog verder in elkaar. De woningmarkt verziekt. Het wordt tijd dat ik met pensioen ga.”

Verklaart de vraag naar appartementen de stijging van de prijzen, die de Notarisbarometer in het tweede kwartaal vaststelde?

Philippe Janssens: “Beleggers domineren de markt van de kleinere appartementen. Voor heel wat ontwikkelaars is een woning een financieel product. De kwaliteit van het appartement is minder van tel, zolang maar compact gebouwd kan worden. Dat drijft de grondprijs omhoog, zelfs ver buiten het stadscentrum. De stijgende grondprijs heeft als gevolg dat de ontwikkelaars in steden als Brussel en Antwerpen nog meer konijnenkoten op de markt zetten om rendabel te kunnen zijn. Dat beleid zal de vermogende gezinnen – en hun belastingen – de stad uit jagen. In 1969 had 65 procent van de Brusselse bevolking een inkomen dat hoger was dan in de rest van het land. Nu is dat 25 procent. De steden blijven over voor de sukkelaars van de samenleving. Ze zuigen mensen met problemen aan.

“De stijging van de woningprijzen met 3 procent volgens de Notarisbarometer geeft wel een vertekend beeld. In april en mei worden de huizen met een tuin in de markt gezet. Een villaatje oogt in de zon toch beter dan in de grauwe winter. De zongerelateerde verkoopprijs verschilt 3 tot 4 procent.”