De vraag naar luxepanden herstelt: ‘Vooral het ondernemersvertrouwen is een belangrijke indicator’

Ondernemers zijn de belangrijkste kopers van villa’s en ander luxevastgoed. Vastgoedmakelaars in het luxesegment wrijven zich dan ook in de handen als het ondernemersvertrouwen toeneemt.

Ook op de markt van het luxevastgoed lijkt het corona-effect inmiddels uitgewerkt. “Het is geen geheim dat de vastgoedmarkt, en zeker ook het luxesegment, geëxplodeerd is tijdens de coronaperiode”, zegt Roel Druyts, de CEO van de Hillewaere Groep, de exclusieve licentiepartner van Christie’s International Real Estate. “Tijdens de pandemie zagen we een nooit geziene focus op wonen. Mensen wilden hun woonsituatie verbeteren. Als gevolg van de lockdowns konden of mochten heel veel dingen niet meer, waardoor er ook extra budget vrijkwam voor wonen.”

In die periode hechtten mensen bij de keuze van een woning ook veel belang aan ‘privatieve buitenruimte’, zeg maar een tuin of een ruim terras. Vrijstaande woningen, vaak villa’s, konden rekenen op extra interesse van kandidaat-kopers. Cijfers van Statbel tonen een stijging van het aantal verkopen van ‘woningen met vier gevels of meer’ in de coronaperiode: van 28.499 in 2020 naar 31.249 in 2021, en met een piek van 33.673 in 2022. “We hebben in die periode echt veel en duur verkocht, ook panden die al een lange tijd te koop stonden”, vervolgt Druyts. “Door de aantrekkende inflatie werden villa’s die vrij duur in de markt waren gezet, plots redelijker in prijs. Daarna kwam een periode met minder aanbod en ook wel minder vraag. Vooral vanaf midden 2023 is de vraag gedaald.”

Ook Alexis Lebedoff, de CEO van de Belgische tak van Sotheby’s International Realty, heeft het over “‘een duidelijke vertraging van de markt in 2023.” Hij wijst ook op de oorzaak: “De rente is snel gestegen, idem voor de bouwkosten. En dan is er ook nog de politieke en macro-economische instabiliteit.”

De voorlopige statistieken voor 2023 bevestigen de terugval die de makelaars vaststelden op het terrein: na het derde kwartaal stond de teller van het aantal verkopen van luxewoningen op 19.639. In 2022 was dit voor dezelfde periode nog 24.772 woningen.

Negatieve cocktail

Alexis Lebedoff relateert de dip in het luxesegment dan wel aan de rentestijging, maar de markt van het luxevastgoed staat wel bekend als minder rentegevoelig, omdat in dat segment veel aankopen met cash worden gefinancierd. “Dat is ook zo, zeker in het absolute topsegment”, reageert Lebedoff. “Maar het hangt er een beetje vanaf hoe je luxevastgoed definieert. Voor panden in de prijsklasse tussen 2 à 3 miljoen zien we toch vaak dat kopers de aankoop gedeeltelijk financieren met een krediet. Voor die groep heeft de rentestijging wel degelijk een weerslag.”

Lees verder onder de foto

Daarnaast is er volgens Lebedoff ook een indirecte impact: die renteklim past in een rijtje van factoren, zoals ook de inflatie en de oorlogen in Oekraïne en Gaza, die wegen op het sentiment van kandidaat-kopers. “Het is die cocktail van negatieve berichten die maakt dat mensen de aankoop van een luxepand hebben uitgesteld”, zegt hij.

“De rente speelt wel een rol, maar in het luxesegment is vooral het ondernemersvertrouwen een belangrijke indicator”, meent Roel Druyts. “In de regel zijn de kopers van luxepanden ondernemers. In tijden van hoogconjunctuur zie je de verkoopcijfers in dat segment dan ook stijgen. Een dreigende recessie heeft dan weer het omgekeerde effect. Misschien nog bepalender is: hoe doet de fusie- en overnamemarkt het? Als de verkoop van bedrijven op volle toeren draait, gaat het ook hard in het luxevastgoed. Een ondernemer die zijn of haar bedrijf goed heeft kunnen verkopen, wil zichzelf ook iets gunnen.”

Onderhandelingsruimte

Met dat ondernemersvertrouwen gaat het momenteel wel vrij goed, meent Roel Druyts. Hij ziet dat weerspiegeld in een sterk eerste kwartaal. “2024 is heel goed gestart voor ons”, zegt Druyts. “Na de dip in 2023 hebben we in het eerste kwartaal van dit jaar een duidelijke stijging van het aantal transacties in het luxesegment gezien.”

Lees verder onder de foto

Alexis Lebedoff ervaart eveneens een positieve kentering op de markt. “Voor 2024 zijn we voorzichtig positief”, zegt hij. “Het luxesegment is altijd al veerkrachtig gebleken. Dat heeft natuurlijk ook met het specifieke aanbod te maken. Panden met uitzonderlijke kenmerken vinden altijd wel een koper.”

In een marktanalyse van Sotheby’s International Realty staat ook dat kandidaat-kopers stilaan gewend zijn aan de nieuwe, hogere rentetarieven en de aankoop van onroerend goed niet langer wensen uit te stellen. De prijzen in het hogere prijssegment lijken intussen nog licht te stijgen. Voor de eerste drie kwartalen van 2023 tonen de prijsstatistieken van Statbel nog een prijstoename van 2,8 procent.

Alexis Lebedoff merkt evenwel op dat de gewijzigde markdynamiek na de coronaperiode toch druk op de prijsontwikkeling zet. “We zijn toch wel een beetje van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt geëvolueerd. Dat creëert iets meer onderhandelingsruimte.”