De Vlaamse kantoormarkt verandert

West-Vlaanderen ontpopt zich als een volwaardige kantoormarkt, stelt de vastgoedadviseur BelSquare in een marktstudie. Het ondernemerschap en de ruime talentvijver stuwen er de vraag naar kantoorruimte.

Wij adviseren onze klanten-promotoren nieuwe kantoorprojecten te lanceren in Antwerpen en Gent.” David Vermeesch, partner van het jonge Brusselse vastgoedadvies- en makelaarskantoor BelSquare, is erg optimistisch over de Vlaamse kantoormarkt. Opvallend is de opmars van kantoren in West-Vlaanderen.

BelSquare berekende het kantooraanbod in Vlaanderen op net iets meer 5 miljoen vierkante meter. Ter vergelijking: de Brusselse kantoormarkt is goed voor ongeveer 11 miljoen vierkante meter. In Vlaanderen is Antwerpen met 2,2 miljoen vierkante meter nog altijd afgetekend de belangrijkste deelmarkt, maar Gent wint met 1,35 miljoen vierkante meter gestaag aan belang. “Het volgehouden Gentse beleid om de stad op te waarderen, vergroot ook de aantrekkingskracht op bedrijven”, verklaart David Vermeesch. “De aanwezigheid van een sterke universiteit en de centrale ligging in Vlaanderen, op de kruising van twee snelwegen, zijn andere troeven.”

Beperkt risico

BelsSquare detecteerde in Vlaanderen 29 kantoorprojecten in de bouwfase, goed voor 360.000 vierkante meter. Daar komt nog eens 520.000 vierkante meter bovenop van projecten die in studiefase zijn of waarvoor de bouwvergunning is aangevraagd. Met die goed gevulde pijplijn dreigt niet meteen een tekort aan nieuwe kantoren. Maar Vermeesch waarschuwt toch dat de buffer beperkt is: “Van die 360.000 vierkante meter is al meer dan 65 procent verhuurd en/of verkocht. Dat illustreert meteen de dynamiek van de Vlaamse kantoormarkt: een goed gebouw op een goede locatie raakt heel snel ingevuld. En voor de promotor is het risico dus beperkt.” Op de Antwerpse en Gentse kantoormarkt ligt de uitdaging volgens Vermeesch vooral in het verwerven van grond. Want na 2021 zal het merendeel van de projecten gerealiseerd zijn.

De marktstudie van BelsSquare toont een heel andere situatie voor de Brusselse rand en meer specifiek voor Zaventem en Diegem. BelSquare stelt vast dat daar niet of nauwelijks op risico wordt ontwikkeld, terwijl promotors er wel aanzienlijke grondposities aanhouden. “Het lijkt ons een geschikt moment voor een nieuw kantoorproject in die regio”, stelt Arno Michiels, senior consultant bij BelSquare. “De recentste projecten – de gebouwen van Codic op de luchthaven – waren volledig verhuurd voor de oplevering. Die twee projecten buiten beschouwing gelaten, is het al van 2011 geleden dat nog een grootschalig nieuw kantoorgebouw is opgeleverd. Je hebt daar dus een markt met veel grote bedrijven die gehuisvest zijn in intussen toch wat verouderde gebouwen.”

West-Vlaamse dynamiek

Nog een opmerkelijk cijfer in de studie is dat in West-Vlaanderen bijna 90.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte op stapel staat. Het merendeel van de kantoorprojecten bevindt zich in de driehoek Waregem, Kortrijk en Roeselare. “Dat is een relatief nieuw gegeven”, zegt Vermeesch. “Klassiek was West-Vlaanderen toch vooral een markt voor semi-industrieel en industrieel vastgoed. Het valt ook op dat de projectontwikkelaars – dat zijn vooral lokale spelers – er bereid zijn op risico te bouwen. Verstraete Development bouwt bijvoorbeeld in Kortrijk een kantoorgebouw van 18.000 vierkante meter. Ongeveer 8000 vierkante meter is al verhuurd, maar de overige 10.000 vierkante meter bouwt het dus op risico.”

Als verklaring voor de opkomende West-Vlaams kantoormarkt, wijst Vermeesch op het ondernemerschap in de regio. “De kantoorontwikkelingen weerspiegelen de economische dynamiek in de provincie”, zegt hij. “En het heeft ook te maken met de aanwezigheid van veel jong talent. Dat zien we ook in Gent. Brusselse bedrijven hebben het moeilijk hooggeschoolden uit het Gentse aan te trekken, want zij werken liever in hun eigen stad. Als reactie openen bedrijven met een Brusselse hoofdzetel hubs in Gent in en in andere, kleinere steden.”