De visie op vastgoed van Eric De Vocht (IRET): ‘Ik koop liefst zaken waarvan de hele markt zegt: daar moet je afblijven’

Al heel zijn carrière schuwt Eric De Vocht de media, maar voor één keer maakt de éminence grise van de Belgische vastgoedsector een uitzondering: Trends mocht een blik in zijn kaarten werpen. Voor hem is projectontwikkeling kansen zien die anderen niet zien. “Je kunt overal zaken doen, ook in een klein dorp.”

Eric De Vocht (77) is een man van grote projecten. Op zijn palmares als ontwikkelaar, eerst met Robelco en later onder de naam IRET, staan onder meer Tour & Taxis (samen met Nextensa) en het EC Leopoldwartier in Brussel, het Kievitplein en Post X in Antwerpen en Rive Gauche in Charleroi. Hij is een man van weinig woorden, zeker in de media. Al heel zijn carrière weigert hij in te gaan op interviewaanvragen. Voor Trends maakte hij een uitzondering, al is het niet met volle goesting. “Ik zie de toegevoegde waarde niet”, zegt hij aan de telefoon. “Maar goed, ik had het u beloofd en ik kom graag mijn beloften na.” Hij stelt wel een voorwaarde: geen foto’s.

De plaats van afspraak is de bar van hotel Botanic Sanctuary Antwerp. Dat vijfsterrenluxehotel in hartje Antwerpen, dat ook de gastronomische restaurants Hertog Jan, Fine Fleur, 1238 en Bar Bulot huisvest, is het recentste project van De Vocht. De restaurants hebben hun wittebroodsweken intussen al achter de rug, maar de officiële opening van het hotel is door corona uitgesteld.

De dag voor het interview bericht Gazet van Antwerpen over bouwovertredingen op die historische site naast de Plantentuin. “Ik vind het verschrikkelijk dat we in de pers beschuldigd worden van een bouwmisdrijf”, zegt Eric De Vocht geërgerd. “We hebben uitstekend samengewerkt met de erfgoedmensen. Het was een heel constructieve relatie. In coronatijden is dat echter minder vanzelfsprekend, want er komt niemand kijken en er is niemand die het opvolgt. En wij willen wel vooruit. Ja, we hadden een bouwaanvraag moeten indienen, maar als we dat voor elke verplichte wijziging hadden moeten doen, zijn we hier over twintig jaar nog niet klaar. Dit gaat niet over volumes die we hebben bijgecreëerd om ons te verrijken. Nee, telkens is de insteek dat we de plek willen verbeteren, om ze naar een internationaal niveau te tillen. Ik geef geen cijfers, maar ik kan u verzekeren dat we hier een heel grote financiële inspanningen hebben gedaan.”

Tot daar de frustratie. Daarna neemt de ambitie de overhand. “In mijn korte geschiedenis als projectontwikkelaar heb ik geen enkel project opgestart met een puur financiële insteek. Er is altijd een combinatie van parameters. Emotie is er een van. In het ene project weegt die emotie al wat zwaarder dan in het andere. Bij Botanic heeft het emotionele veruit de bovenhand gehaald, vrees ik. Dat heeft te maken met mijn liefde voor deze plek met een grote historische waarde. Ik ben Antwerpenaar en ken dit gebouw al lang, maar het is altijd een verborgen parel geweest. Wij zijn hier met veel goede wil aan begonnen. Uiteraard onderbouw je een en ander ook met cijfers, maar de enige zekerheid bij een werf van deze omvang en complexiteit is dat die cijfers nooit zullen kloppen. Je weet nooit op voorhand hoelang de archeologen zullen zoeken en welke pottekes ze allemaal zullen vinden. Je houdt er wel rekening mee, maar de tijd, de complexiteit en de kosten correct inschatten is onmogelijk.”

Hebt u het zich nog niet beklaagd?

ERIC DE VOCHT. “Absoluut niet. Maar bouwen zonder zorgen bestaat niet. Ook als je een huis bouwt, loopt niet alles zoals gepland: de trappenmaker komt niet opdagen, maar de vloerder staat er al en de keukenman moet kunnen beginnen… Dat hoort er nu eenmaal bij. Als het project klaar is, dan ben je ook heel tevreden.

“Hier is mijn grootste zorg het organisatorische gedeelte van de werf. We werken in en rond gebouwen die dateren van de dertiende eeuw. In al die jaren is de kloostergemeenschap die hier leefde, sterk geëvolueerd. In de jaren zestig heeft het Antwerpse OCMW zich in de gebouwen gevestigd en is er een nieuw ziekenhuis gebouwd. Het mooiste deel van het Elizabethklooster is toen afgebroken. In die naoorlogse jaren zijn veel zaken gebeurd die niet meer compatibel zijn met hoe wij vandaag naar erfgoed kijken. Nu wordt een kleine tomatenserre tegen een niet-geklasseerde muur al als een bouwmisdrijf bestempeld.”

Is dit hotel de kroon op uw werk?

DE VOCHT. “Ik haal hier heel veel voldoening uit, maar het wordt hopelijk niet mijn laatste project, als u dat bedoelt. Mijn echtgenote duimt er wel voor dat ik stop, maar ik zal nooit helemaal ophouden. Of laat ik het anders formuleren: ik wil stoppen op een manier waarbij ik rekening houd met de natuur. Ik word ouder en dat laat zich soms voelen. Mijn geheugen is niet meer dat van veertig jaar geleden, en ‘s avonds ben ik moe. Maar ik kan nog altijd heel enthousiast worden als ik potentiële projecten zie. We zijn trouwens enkele zaken aan het bekijken waar ik veel zin in heb. Het zijn opnieuw binnenstedelijke projecten met een historische waarde. Er moeten enkele criteria vervuld zijn, maar als dat het geval is, dan kopen we. Betrokken zijn bij een werf zoals vroeger, dat zit er vandaag echter niet meer in.”

Is de opvolging geregeld? Hebt u een structuur klaar?

DE VOCHT. “Ja, voor IRET zijn de meeste zaken juridisch geregeld. Het bedrijf kan verder als ik er niet meer ben, maar ze zullen de aanpak wat moeten bijsturen. Het risicogehalte van de projecten zal moeten verminderen. Ik ben een projectontwikkelaar in hart en nieren. We kopen liefst zaken waar de hele markt van zegt: daar moet je vooral afblijven. Op buikgevoel, zeg maar. Dat is voor mij ontwikkelen. Dat is ook heel risicovol. In de korte termijn die je krijgt om te beslissen over de aankoop is het meestal onmogelijk een grondige haalbaarheidsstudie te maken.

“Soms moet de bestemming gewijzigd worden, wat vaak een tijdrovende procedure is, die over verschillende legislaturen loopt. Een politieke machtswissel betekent soms het einde van een project. Gemiddeld nemen mijn projecten meer dan tien jaar in beslag, en sommige gaan daar los over. Tour & Taxis is nog altijd niet af. Als je voor zulke projecten met een worstcasescenario werkt, realiseer je gewoon niets. Mijn manier van ontwikkelen heeft, zoals gezegd, iets emotioneels, iets persoonlijks. Zo’n persoonlijke visie kun je moeilijk doorgeven aan een volgende generatie. IRET zal dus moeten opschuiven richting een meer mathematische en financiële benadering van projectontwikkeling.”

Er staat geen jonge versie van Eric De Vocht klaar?

DE VOCHT. “Er lopen ongetwijfeld veel jonge Eric De Vochten rond, maar dan met andere gaven, kwaliteiten en gebreken. Een kopie van mij zou al snel gaan vervelen.”

U noemt zich een projectontwikkelaar in hart en nieren, maar van opleiding bent u architect.

DE VOCHT. “Ik ben vijftien jaar architect geweest. Dat ging goed, zonder spectaculaire pieken of dalen. Ik heb vooral voor de grootbanken gewerkt. Door een toeval – zoals dat vaak gaat in het leven – ben ik in de projectontwikkeling gestapt. Mijn opleiding en ervaring als architect komen nog altijd van pas. Ik kan een plan lezen. Er lopen veel mensen in het vastgoed rond die dat niet kunnen. Die moeten daarvoor terugvallen op hun architect. Dat kan tegenvallen, want architecten maken soms ook grote fouten. Ik heb ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter gebouwd in mijn leven en ik kan u verzekeren dat ik veel flagrante fouten van architecten heb gezien.”

Architecten lopen niet altijd hoog op met projectontwikkelaars, en vice versa.

DE VOCHT. “De juiste architect kiezen is niet gemakkelijk. Je hebt architecten die technisch goed zijn. Meestal zitten zij bij de grote bureaus, waarvan er in België niet zo heel veel zijn. Die grote bureaus bieden ook het voordeel dat ze een structuur hebben en meestal goed georganiseerd zijn. De keerzijde is dat ze minder sterk zijn in het creatieve, de esthetiek, het architecturale. Die kwaliteiten vind je vaker bij kleine bureaus, maar die schieten meestal technisch tekort.

“Dat hebben we opnieuw gemerkt bij de ontwikkeling van Botanic Sanctuary. We werken samen met Gerd van Zundert van AIDarchitecten. Dat is een klein bureau, eigenlijk te klein voor een project van die omvang. Gelukkig kunnen we dat hier deels zelf opvangen, omdat onze kantoren naast het hotel liggen. Ik heb voor dat bureau gekozen, omdat Van Zundert een sterke architect is met een goed esthetisch gevoel. Hij is ook iemand met wie ik goed kan communiceren.”

Wat was dat toeval die u in de projectontwikkeling heeft gebracht?

DE VOCHT. “Een staking bij Renault begin jaren tachtig. Renault had aangekondigd dat het met zelfstandige dealers zou gaan werken en dat het eigen netwerk werd opgedoekt. Ik reed toen met een Renault en moest voor een onderhoud naar de garage, maar ik stond voor een gesloten poort. De showroom en het atelier van Renault Antwerpen lagen hier vlakbij. Ik heb aan de directeur van Renault België gevraagd wat hij met het vastgoed van plan was. Dat heeft tot mijn eerste grotere investering geleid.”

U zegt dat u vaak tegen de markt in koopt. Naar welke steden en markten kijkt u dan nu?

DE VOCHT. “Internationaal stelt de Belgische markt niet veel voor. In Brussel heb je enkele locaties met internationale aantrekkingskracht. Naar de zogenoemde B-steden, zoals Antwerpen en Gent, wordt ook nog wel gekeken. Maar voor de rest? Dat neemt niet weg dat er ook buiten die steden kansen zijn. Je kunt overal zaken doen, ook in een klein dorp. Bij een aankoopbeslissing toets ik altijd enkele criteria af. Voor mij is timing de belangrijkste parameter. Meestal gaat het in vastgoed over location, location, location. Uiteraard is de locatie belangrijk, maar het is zoals aandelen kopen op de beurs: als je dat op een verkeerd moment doet, kun je ook lelijk bedrogen uitkomen.”

U bent actief in Charleroi, een stad met niet echt een goede reputatie. Is dat daar dan ook een kwestie van juist timen?

DE VOCHT. “Rive Gauche is eigenlijk ook vertrokken vanuit een toevalligheid. Een kennis, met wie ik al had samengewerkt voor het Kievitproject in Antwerpen, nodigde me uit voor een bezoek aan Charleroi. Hij had er een interessant pand, maar niet de middelen om er iets mee te doen. Ik kwam voor de eerste keer in mijn leven in die stad, maar zag meteen het potentieel. Al hebben we hard moeten werken. Ik denk dat we nog een tachtigtal woningen hebben moeten bijkopen om het concept dat ik voor ogen had – een combinatie van wonen, een hotel en een winkelcentrum – te kunnen realiseren. “Door in Charleroi te werken, leg je natuurlijk contacten en creëer een lokaal netwerk. Ik heb daar een goed contact met burgemeester Paul Magnette (PS) aan overgehouden. De boutade dat vastgoed een lokaal gebeuren is, klopt wel.”

Maar op het moment dat u kocht, kende u Charleroi niet. U hebt die beslissing genomen na één bezoek aan de stad.

DE VOCHT. “Ja, dat is dan weer dat emotionele aspect. Zo heb ik twee jaar geleden ook een groot complex gekocht in Luxemburg: de oude gebouwen van Dexia in Belval. Ik ben altijd bang geweest van Luxemburg, en ik ken die markt niet zo goed. Maar toen ik dat complex zag, wist ik meteen dat ik het wilde hebben. En ik heb geen spijt van die aankoop. Charleroi is een beetje hetzelfde verhaal: je voelt dat een project als Rive Gauche mogelijk moet zijn in die stad. Natuurlijk verdiep je je dan nog wel meer in die stad en de markt, maar het blijft wel een risico.”

In de vastgoedsector gaat veel geld om. Dat trekt figuren aan die ¬ voorzichtig geformuleerd ¬ niet helemaal zuiver op de graad zijn.

DE VOCHT. “Dat is juist, er bestaan maffiose toestanden in de vastgoedsector. Maar de vastgoedsector is een piramide. Je hebt een heel brede basis. Mensen die een studio kopen en er nieuw keukentje in plaatsen voor de verhuur, zeggen soms ook dat ze in vastgoed actief zijn. Anderen beweren dat ze alles van vastgoed kennen, omdat ze een appartement in Knokke hebben gekocht. Die brede basis bestaat dus uit mensen die ‘iets’ in vastgoed doen. Aan de top van de piramide kom je de institutionele beleggers en andere grote spelers tegen. In dat segment doen wij onze business.

Tussen die twee uitersten zit een grote groep professionele spelers in vastgoed. Daar zijn ook wel mensen bij die graag opereren in wat ik ‘de brousse’ van het vastgoed noem. Dat is absoluut niet mijn terrein – ik houd meer van het open veld – maar je komt die mensen wel onvermijdelijk tegen. En dan kom je in de wereld van mensen die middelen hanteren zonder een economisch draagvlak en zonder enige ethiek.”