De vastgoedsector werpt zich op reconversieprojecten

Een fabriekssluiting of een hele industrietak die verhuist, kan een stad in een diepe malaise storten. Maar evengoed biedt het kansen op nieuwe, interessante ontwikkelingen. Met de vastgoedsector in de rol van redder in nood.

Op het vastgoedevent Realty in Brussel kreeg reconversie een prominente plek in het seminarprogramma. Zo kwam Jürgen Bruns-Berentelg, de CEO van HafenCity, op een conferentie van ULI Belgium de omvorming van het oude Hamburgse havengebied naar een nieuw stadsdeel toelichten. HafenCity is een van de grootste herbestemmingsprojecten in Europa. De site is 157 hectare groot. Ook Tom Murphy, de voormalige burgemeester van Pittsburgh, was van de partij. De verouderde Amerikaanse industriestad maakte een behoorlijk succesvolle transformatie mee en is nu een vooruitstrevende kenniseconomie.

De overheid als trekker

Willem De Laat, bestuurder bij de vastgoedconsultant Value Partners, kent de Pittsburgh-case goed. “De staalindustrie is er in de jaren zeventig ineengestort”, vertelt hij. “Omdat de stad volledig teerde op die industrie, heeft dat een erg zware economische en sociale impact gehad. In zo’n situatie vergt een ommekeer een langetermijnaanpak van heel veel actoren. In vergelijking met Pittsburgh of Detroit gebeurt reconversie in België op een relatief beperkte schaal. Zelfs de mijnsluitingen hier zijn nog van een andere orde.”

Versnippering kenmerkt het Belgische reconversielandschap. De voorraad aan terreinen die op een herbestemming wachten, omvat in België mijnsites, verlaten fabrieksterreinen, failliete scheepswerven en plaatsen waar de maakindustrie uit woonkernen weggetrokken is. In Antwerpen en Gent ligt een verschuiving van de havenactiviteiten, weg van de stedelijke kernen, aan de basis van grote, stedelijke herontwikkelingsprojecten en nieuwe wijken. Na de hervorming en de afslanking van het leger, met ook de afschaffing van de dienstplicht in 1994, kwamen ook heel wat militaire domeinen en gebouwen op de vastgoedmarkt. Enkele zijn intussen ingevuld met succesvolle vastgoedprojecten. Een van de bekendste voorbeelden is de herbestemming van het Militair Hospitaal in Antwerpen. In samenwerking met AG Vespa bouwden de projectontwikkelaars Vanhaerents en Matexi er de nieuwe stadswijk Groen Kwartier. Van een vroegere datum dateert de Campus Blairon in Turnhout, waar Van Roey Vastgoed de oude binnenstedelijke kazerne, een opleidingscentrum, omvormde tot een businesscenter. Van Roey Vastgoed is ook de private partner in een pps-project met de gemeente Brasschaat voor de herinrichting van de Coppens Kazerne (zie kader Kazerne wordt bedrijventerrein).

Willem De Laat bevestigt dat reconversie al mooie projecten heeft opgeleverd. Maar hij voegt eraan toe dat het in ons land toch vaak moeilijk is geweest beweging te krijgen in reconversiedossiers, ondanks hun beperkte schaal. “Dat is een gevolg van de zwakke rol die de publieke sector, vooral in het verleden, speelde”, stelt hij. “Als Nederlander ervaar ik België als een heel liberaal land. Eigenaars van gronden en gebouwen hebben behoorlijk veel vrijheid. Ze mogen veel en moeten weinig.”

Tegenover die private spelers stond lange tijd een zo goed als afwezige overheid. “Dat is nefast, want een overheid heeft bij reconversie een cruciale rol te spelen als trekker”, vervolgt De Laat. “Gelukkig is daar de jongste vijftien jaar verandering in gekomen. Vooral op stedelijk niveau neemt de publieke sector de regie meer en meer in handen. De Vlaamse steden hebben daarvoor ook een nuttig instrument gekregen: de autonome gemeentebedrijven. Via zo’n AGB kunnen steden middelen en mankracht inzetten voor een reconversiedossier.”

Retail laat het afweten

Willem De Laat vermeldt ook de ontwikkeling van de luchthaven van Luik als een voorbeeld van een succesvolle reconversie. Maar in het algemeen is hij minder lovend over de aanpak in het zuiden van het land. “Ik ervaar bij de Waalse overheden een groter wantrouwen tegenover de samenwerking met private partijen en met de vastgoedsector in het bijzonder. Dat werkt verlammend. Want een publieke trekker mag dan een vereiste zijn, zonder sterke private spelers lukt het ook niet.”

In tijden van budgettaire schaarste rekent de overheid vooral ook op investeringen van die private partijen. Want reconversie kost geld. Vervuilde terreinen saneren en de basisinfrastructuur aanleggen, zijn vaak grote kostenposten. “Tot voor kort was winkelvastgoed een dankbare financiële drager”, stelt De Laat. “Retailers betalen het meest per vierkante meter. Maar in de retailsector zien we vandaag veeleer een krimp- dan een groeiscenario. Die vraag valt helemaal stil. In de huidige marktomstandigheden zou een project als Uplace zelfs nooit de tekentafel hebben gehaald.”

De goed boerende residentiële projectontwikkelaars vullen voor een stuk die leemte. Maar De Laat waarschuwt voor een verzadiging. “Er worden veel appartementen gebouwd. Want dat kunstje kennen de promotors. Maar er zijn signalen dat die flats niet overal even vlot verkocht geraken. Bovendien zien steden liever niet dat reconversiegebieden eenzijdig worden ingevuld met appartementen. Ze vragen een mix van functies en van producten, met ook goedkopere appartementen en sociale woningen.”

Buiten de stad kan een omschakeling naar een logistieke bestemming een interessant idee zijn, vindt De Laat. Hij komt nog eens terug op de case van Liege Airport (zie kader Van patattenveld tot logistieke hotspot). Het plan om van de Luikse luchthaven een sterke cargoluchthaven te maken, dateert van het einde van de jaren tachtig, een periode waarin de Luikse staalindustrie zware klappen kreeg. “Vooral vanuit het oogpunt van tewerkstelling biedt logistieke activiteit toch wel wat mogelijkheden”, zegt De Laat. “Het is een utopie dat je elke industriële activiteit om het even waar kunt omturnen tot een kennisindustrie. Bovendien help je daar niet altijd je bevolking mee. De kenniseconomie zoekt hoogopgeleide mensen. Werkloze arbeiders komen er niet aan de bak. Terwijl logistiek een sector is die – voorlopig toch nog – relatief veel handenarbeid vergt.”

Vlot vergund

Ondanks de grotere complexiteit zijn reconversiegebieden een vruchtbaar werkterrein voor vastgoedontwikkelaars. Die voelen zich doorgaans onbegrepen als protesterende actiecomités, verzuurde buren of muggenziftende administraties hun sublieme projecten tegenhouden. Bij reconversieprojecten blijkt er veel minder tegenstand te zijn. Af en toe krijgt een promotor zelfs de status van redder in nood. “Ja, sommige gemeentebesturen ontvangen ons met open armen”, bevestigt Frederik Baert, managing partner van Futurn. “En zo goed als al onze vergunningen zijn altijd zeer vlot afgehandeld. Dat is inderdaad vrij uitzonderlijk in ons vak.”

Futurn is gespecialiseerd in de herontwikkeling van bedrijfsvastgoed. Het waardeert verlaten of onderbenutte bedrijfssites via sanering, afbraak, renovatie en nieuwbouw op tot… nieuwe bedrijfssites. “Het helpt dat we altijd in dezelfde bestemming blijven”, weet Gunther Biddelo, eveneens managing partner bij Futurn. “Het vermindert de weerstand. Maar we proberen ook goodwill te creëren. Voor we een gebouw of een terrein kopen, gaan we altijd in dialoog met de gemeente. We lichten onze plannen toe en we peilen ook naar hun verzuchtingen en wensen. Want zo’n herontwikkeling creëert een momentum om problemen op en rond de site op te lossen. Dat kan gaan over het verplaatsen van een ingang of het verleggen van een fietspad. Door mee te zoeken naar oplossingen, krijg je meteen een draagvlak bij de gemeente en de buurt.”

Ook de verhoogde aandacht voor het vrijwaren van de schaarse open ruimte speelt in de kaart van ontwikkelaars en projecten die greenfields ongemoeid laten. In Hasselt pakt Futurn de vroegere Concentrasite aan (zie kader Nieuwe bedrijvigheid op de Concentrasite). “We zullen die site serieus verdichten en creëren zo meer ruimte voor nieuwe bedrijvigheid”, duidt Frederik Baert. “Op die manier vermijden we dat we elders in Limburg bossen moeten kappen. Al zal ik niet beweren dat je daardoor nooit nog nieuwe ruimte zult moeten aansnijden. Als een IKEA, een H&M, een bol.com of een andere grote ruimtegebruiker een geschikte locatie zoekt, dan zal dat niet altijd op een bestaande bedrijfssite kunnen. Je moet zoiets niet dogmatisch, maar geval per geval beoordelen.”