De vastgoedsector conservatief? Vergeet het

Als antwoord op onze wijzigende woon-, werk- en winkelgewoonten experimenteren vastgoedspelers met nieuwe producten, diensten en verdienmodellen.

De vastgoedsector heeft de reputatie weinig innovatief te zijn. Die behoudsgezindheid maakt deel uit van het DNA van vastgoed, klinkt het dan soms verontschuldigend. Vastgoedontwikkelingen en -investeringen zijn kapitaalintensief en mikken dus bijna per definitie op de lange termijn. Experimenteren en trendhopping zijn dan uit den boze.

Toch is de vastgoedsector al enige tijd in de ban van technologie en innovatie. In eerste instantie nog vooral in woorden, op congressen en seminars. Maar sinds kort beweegt er ook veel op het terrein. En in een verbazend hoog tempo, stellen de auteurs (PwC en Urban Land Institute) van het rapport Emerging Trends in Real Estate 2018. Veel voorspellingen uit 2016 over het vastgoedlandschap in 2030 blijken nu al realiteit te zijn.

Dat het plots heel erg hard gaat, heeft een aantal verklaringen. De digitale technologie heeft de manier waarop we winkelen, werken en ontspannen in korte tijd sterk veranderd. Dat heeft ook gevolgen voor de gebouwen waarin die activiteiten plaatsvinden. Ruimte wordt anders ingevuld, anders beheerd en anders in de markt gezet.

De traditionele vastgoedspelers krijgen door die omslag concurrentie van nieuwkomers en op technologie georiënteerde vastgoedspelers, de zogenaamde proptech-start-ups. Die koppelen de intussen gerijpte technologie aan nieuwe verdienmodellen. Tot slot is met de economische heropleving ook de context gunstig voor initiatieven die de platgetreden paden durven te verlaten.

Waar leidt dat allemaal toe? Vier specialisten kijken in hun glazen bol: Serge Fautré, de CEO van de vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar AG Real Estate; Toon Haverals, de CEO van de projectontwikkelaar LIFE; Maxime Kumpen, managing director van de vastgoedadviseur CBRE Belux; en Lode Waes, de CEO van de projectontwikkelaar Vanhaerents Development. Ook de trendwatcher Stefaan Vandist kijkt naar het vastgoed van de toekomst.

1 Meer delen

In het project De Nieuwe Dokken in Gent komt een systeem van parkingdelen. De klassieke parking met een vaste plaats voor iedere bewoner maakt er plaats voor meervoudig gebruik. “Eigenlijk kopen de bewoners een parkeerrecht”, legt Lode Waes uit.

“De parkinguitbater, Indigo, garandeert dat de bewoners altijd een parkeerplek hebben in het complex. Zeker overdag staat een klassieke bewonersparking grotendeels leeg. In het systeem van parkingdelen kunnen niet-bewoners parkeren op die vrije plekken. Daardoor krijg je een veel efficiënter gebruik van de ruimte.”

Lode Waes benadrukt dat achter het eenvoudige idee een intelligent parkeerbeheersysteem schuilgaat dat het aantal vrije plaatsen continu monitort. “Het is een mooi voorbeeld van hoe technologie het vastgeroeste denken openbreekt”, zegt hij. “In plaats van een uitgavenpost worden bewonersparkings een inkomstenbron.” Indigo verzekert dat 90 procent van de winst naar de eigenaars van parkeerplaatsen gaat.

De belofte van een efficiënter ruimtegebruik door te delen, is voor Waes echter de belangrijkste winst van het systeem. Hij noemt het een cruciale factor om de groei en de verdichting van steden tot een succes te maken.

“Het vastgoed van de toekomst ligt in de steden”, stelt Waes. “Fenomenen als de gezinsverdunning, jongeren die na hun studies langer in de stad blijven wonen en babyboomers die hun villa ruilen voor een appartement in de stad stuwen de vraag. De druk op de schaarse stedelijke ruimte zal toenemen. Om de betaalbaarheid en de leefbaarheid te garanderen, moeten we slimmer met die ruimte omgaan. Wat nog kan gedeeld worden? Een gemeenschappelijke leefruimte in een appartementsgebouw, bijvoorbeeld. Ik geloof dat jonge mensen daar open voor staan, op voorwaarde dat ze dan over een eigen ruime slaapkamer en een comfortabele badkamer kunnen beschikken.”

Volgens Maxime Kumpen duiken in alle vastgoedsegmenten tools en formules op waarmee eigenaars leegstaande of onderbenutte ruimte te gelde kunnen maken. “Een mooi voorbeeld in de logistieke sector is Stowga”, zegt hij. “Het is een onlinemarktplaats voor leegstaande magazijnruimte, een beetje de Airbnb voor de logistieke sector.”

Trendwatcher Stefaan Vandist geeft het voorbeeld van Nesterly: “Geïnspireerd door de datingapp Tinder brengt Nesterly ouderen die te groot behuisd zijn, in contact met jonge, gelijkgestemde zielen met een krap budget.”

2 Meer samenwerken

Ook de geweldige opmars van coworking op de internationale en nationale kantoormarkt past in het ‘meer delen’-plaatje. Behalve over het delen van werkruimte en faciliteiten, gaat het ook over delen van ideeën, netwerken en het uitwisselen van kennis.

Kan cohousing, nu nog een nicheproduct, een gelijkaardige doorbraak forceren? “Ik verwacht zeker een toename, maar het zal een beperkt fenomeen blijven”, antwoordt Waes. “Interessant aan cohousing is dat het de toekomstige bewoner betrekt bij het ontwerp. De stad, de ontwikkelaar en de architect vertalen de behoeften en de wensen van de bewonersgroep in een plan.”

Stefaan Vandist wijst er ook op dat technologie dat proces nog in een stroomversnelling zal brengen. “Uit Nederlands onderzoek blijkt dat heel wat burgers bereid zijn bij te dragen aan de gezelligheid en de veiligheid van hun buurt. Alleen ontbrak het tot voor kort aan de digitale tools om dat te ondersteunen. Het ontstaan van virtuele gemeenschappen verandert dat. Citizen Data Lab is een mooi voorbeeld. Het stelt een elektronische gereedschapskist ter beschikking van buurtbewoners om initiatieven te nemen, kinderopvang te organiseren, hinder te melden,…”

Serge Fautré verwacht ook een evolutie naar meer samenwerking, onder meer tussen de klassieke vastgoedspelers en de meer op technologie gerichte nieuwkomers. “Vergelijk het met de financiële sector”, zegt hij. “De vraag is niet of de fintechbedrijfjes zullen winnen, maar welke van de gevestigde spelers in hun organisatie de ruimte bieden voor samenwerking met die nieuwkomers. Hetzelfde geldt in het vastgoed.”

Ook tussen private en publieke spelers is meer samenwerking nodig, vindt Fautré. “De concurrentie tussen steden zal toenemen”, vervolgt hij. “De steden met de beste infrastructuur zullen de winnaars zijn. Om die uitdaging aan te kunnen, zullen private en publieke spelers de krachten wel moeten bundelen.”

En ook tussen eigenaars van gebouwen is samenwerking in opmars, weet Fautré. “De toekomst is aan gemengde wijken en gebouwen. Dat vergt afspraken en samenwerking tussen eigenaars. Een initiatief zoals Up 4 North waar de grote vastgoedeigenaars de krachten bundelen om de Brusselse Noordwijk aantrekkelijker en diverser te krijgen, is een schitterend voorbeeld.”

3 Meer functies

“Het scheiden van functies, in verschillende wijken en verschillende gebouwen, is iets van het verleden”, vindt Serge Fautré. “Het is niet meer wenselijk. Denk aan de monofunctionele kantoorwijken. Die zijn ‘s avonds dood, met als gevolg een groot onveiligheidsgevoel bij wie erdoor moet. Daar komt bij dat de grenzen tussen het professionele en privéleven vervagen. Dat zie je al in kantoren, die almaar meer worden ingericht als een verlengstuk van de thuisomgeving. We hebben ook gebouwen nodig die op die trend inspelen.”

Volgens Emerging Trends in Real Estate 2018 is de volgende stap – na gemengde gebouwen – omni-use complexes, plekken “waarin mensen leven, werken en spelen in dezelfde, naadloos geconnecteerde omgeving”. Zoku in de Weesperstraat in Amsterdam toont die volgende stap al in de praktijk. Onder één dak biedt Zoku een mix van flexibile woon- en werkplekken, diensten, een restaurant en een ‘community van gelijkgestemde individuen’.

Maxime Kumpen (CBRE) merkt op dat in binnen- en buitenland kantoortorens nu al worden omgevormd tot ‘multicomplexen’. “De kantoorfunctie blijft nog wel dominant, maar er is ook een zone voor vrijetijdsbesteding, met een fitnessruimte, een auditorium en vergaderzalen, een restaurant, een bar enzovoort. En in de sokkel van het gebouw is er meestal een coworkingruimte. Het achterliggende idee is dat de start-ups die daar beginnen, later kunnen doorgroeien naar een grotere ruimte op een van de hogere verdiepingen.”

4 Meer snelheid

Technologie zal ook een grotere rol spelen op de bouwwerf, voorspelt Lode Waes. “Robots, drones, 3D-printing voor gebouwonderdelen, het komt er wellicht allemaal aan. Maar veel belangrijker zijn de potentiële efficiëntiewinsten in de informatie-uitwisseling. Op een werf komen heel veel partijen samen. Die werken nog grotendeels naast elkaar. Ik geloof sterk in het Bouw Infomatie Model dat die informatiestromen bundelt en stroomlijnt.”

Stefaan Vandist noemt de huidige bouwpraktijk ‘nog iets van het stenen tijdperk’ en meent ook dat bouwen veel sneller kan. Maar hij denkt dat het bouwproces zelf anders moet. “Het dominante regime is zeer lineair: het ontwerp, de bouwaanvraag, de vergunning en vervolgens een opeenvolging van aannemers en onderaannemers.”

Het Nederlandse WeBuildhomes biedt volgens Vandist een interessant alternatief. Op de website van WeBuildhomes kunnen kandidaat-huizenbouwers of -kopers kiezen uit een zestigtal ontwerpen. “In enkele eenvoudige stappen heb je je huis besteld”, vertelt Vandist. “Je kiest de stijl of het concept dat je tof vindt. Dan zoek je een straat of buurt waar WeBuildhomes actief is en vervolgens plaats je je bestelling. Twintig weken later mag je de sleutel gaan afhalen. Dat is ongeveer een derde van de gemiddelde bouwtijd in Nederland. Hoe ze dat voor elkaar krijgen? Door een maximale verticale integratie. Dus geen toestanden meer zoals de loodgieter die niet kan beginnen omdat de schrijnwerker vertraging heeft. Er zit ook veel prefab in hun woningen en ze bouwen nooit een individuele woning, maar een hele straat of een woonblok.”

5 Meer flexibiliteit

De onderzoekers peilden bij 818 Europese vastgoedspecialisten naar hun verwachtingen. Twee derde van hen voorspelt dat het zakenmodel van vastgoedinvesteerders zal veranderen als gevolg van de doorbraak van ‘ space as a service’. “Die kanteling van producten naar diensten zie je in veel sectoren”, zegt Stefaan Van Dist. “In de autosector zijn deelsystemen in opmars. In het vastgoed is WeWork een mooie case.”

WeWork is in korte termijn uitgegroeid tot een fenomeen in de kantoorsector. Opgericht in 2010 in New York heeft de werkplekspecialist nu al 170 vestigingen in achttien landen. De succesformule wordt naarstig gekopieerd door klassieke vastgoedbedrijven en lokale spelers.

WeWork koppelt hippe coworking- en werkruimten aan diensten en kantoorformules en netwerkfaciliteiten. ‘Laat het aan ons over’, is de boodschap van WeWork. ‘Jij richt je op je to-do’s, we zorgen voor de rest. Geniet van de receptie, voorzieningen, verversingen en meer’. Flexibiliteit is de andere pijler. WeWork werkt niet met logge en lange huurcontracten, maar met maandelijkse overeenkomsten.

WeWork heeft al een residentieel broertje, WeLive. “Ik kan me voorstellen dat zo’n concept ook voor woningvastgoed aanslaat”, zegt Vandist. “Ze hebben het opnieuw in New York gelanceerd en dat blijkt een bewuste keuze. Die stad kent een groot verloop. De gemiddelde verblijfsduur zou er minder dan twee jaar zijn. Het klassieke proces van een woning zoeken, huren of kopen is dan niet interessant.”

Haverals vindt dat onze woningmarkt ook wel wat meer flexibiliteit kan gebruiken. “De koopmarkt is hier nu erg dominant, maar voor jonge mensen wordt het almaar moeilijker. Het is niet alleen een kwestie van niet meer kunnen kopen, maar ook van niet meer willen. Flexibiliteit zal meer en meer geassocieerd worden met levenskwaliteit.”

Betere luchtkwaliteit, duurder vastgoed

Onze vier vastgoedspecialisten zijn het er roerend over eens: het vastgoed van de toekomst ligt in de steden. Maar in welke steden? In steden met een goede luchtkwaliteit, meent trendwatcher Stefaan Vandist. “In België sterft elk uur minstens één iemand aan de gevolgen van luchtverontreiniging. Dat betekent ook dat er dertien keer meer mensen aan de gevolgen van vervuilde buitenlucht sterven dan door verkeersongevallen. En volgens de Wereldgezondheidsorganisatie van de Verenigde Naties, de WHO, zijn in Europa ruim 430.000 en wereldwijd zo’n 6,5 miljoen overlijdens per jaar te wijten aan smog. Dat is bijna twee keer zoveel als aan aids. Als dat in grotere lagen van de bevolking begint door te dringen, zal luchtkwaliteit ook een criterium worden in de keuzes die mensen maken. Bijvoorbeeld bij de bestemming van een citytrip. Maar ook in het vastgoed. Zal de luchtkwaliteit van een straat of een buurt vermeld worden op de vastgoedsites? En zal dat wegen op de waarde van de woning? Ik verwacht van wel. In Londen heeft burgemeester Sadiq Kahn de luchtverontreiniging de oorlog verklaard met een batterij maatregelen, gaande van het stimuleren van autodeelsystemen tot het bannen van dieselwagens. Maar zijn meest symbolische beleidsplan is het autovrij maken van Oxford Street, misschien wel de drukste winkelstraat van de wereld.”