De toekomst van de vastgoedmarkt kondigt zich saai aan

Er was vorig jaar weinig beweging op de Belgische woningmarkt. De prijzen kabbelden rustig voort. Vastgoedprofessionals en -economen halen opgelucht adem. Ook de toekomst kondigt zich saai aan. Gelukkig maar.

De prijs van de huizen steeg vorig jaar met 2 procent in Vlaanderen naar een mediaanprijs van 240.000 euro. Appartementen werden 3 procent duurder, met een mediaanprijs van 185.000 euro. De prijs van de bouwgronden bleef stabiel op 200 euro per vierkante meter. Dat blijkt uit de recentste cijfers van het Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.

Gelijk met de index

De reële prijsevolutie van de Belgische woningen kende hetzelfde stabiele verloop. Ook de recentste cijfers die de federale overheidsdienst Economie aan Eurostat bezorgt, spreken van een algemene stijging van 2,6 procent in 2016. “De woningmarkt kon zich sinds het uitbreken van de crisis behoorlijk handhaven”, aldus professor Erik Buyst, hoofd van de Onderzoeksgroep Economische Geschiedenis in Leuven. “De prijs van de woningen loopt al enkele jaren gelijk met de index van consumptieprijzen. Uit de nieuwe cijfers blijkt hetzelfde.”

De wat langere termijn geeft een diffuus beeld. KBC-hoofdeconoom Johan Van Gompel wijst erop dat de reële prijs van de woningen de voorbije twintig jaar verdubbeld is, terwijl de consumptieprijzen slechts met de helft toenamen. “Vooral de ruime fiscale woonbonus deed de prijzen van de woningen sterk stijgen, zodat zeker sprake was van een overwaardering die aanleiding had kunnen geven tot een scherpe prijsdaling”, rekent hij. “De Belgisch vastgoedmarkt heeft de voorbije financiële crisis evenwel goed doorstaan. De voorbije jaren zagen we tekenen van wat afgenomen prijsdruk en een zachte landing, vooral in Vlaanderen en Wallonië. Dat geldt zeker voor appartementen.”

Sterke markt

“De vastgoedmarkt bleef ook vorig jaar een saaie bedoening”, erkent Buyst. “Saai staat voor de woningmarkt gelijk aan sterk. We kennen hier gelukkig geen hausses en crashes, zoals op de Nederlandse of de Spaanse woningmarkt. De Amsterdamse huizenmarkt is bijvoorbeeld weer spectaculair aan het stijgen door overspeculatie. Het onweer hangt in de lucht en weinigen willen schuilen.”

Geert Gielens, de hoofdeconoom van Belfius, treedt Buyst bij: “Ons woningvastgoed kende inderdaad nooit de hoogten en laagten van andere landen. In Spanje steeg het aantal vergunningen voor de financiële crisis spectaculair. Toen zakte de pudding ineen en werden projecten onafgewerkt verkocht. In ons land blijft het aantal vergunningen heel stabiel.”

De Nederlandse vastgoedmarkt werd een zeepbel door de zeer ruime hypotheekleningen en omdat de ontleners enkel de rente afbetaalden. Ze rekenden erop dat de waarde van hun huis bij een verkoop voldoende gestegen zou zijn om het kapitaal te kunnen afbetalen. Door de crisis konden de mensen de leningen niet meer afbetalen en bleek de waarde van hun huis lager dan bij de aankoop. “Belgische banken zijn doorgaans veel voorzichtiger en eisen dat de koper meer eigen middelen voor de woning neertelt”, weet Gielens. “De Nationale Bank is ook restrictiever en eist een grotere inzet van eigen middelen bij de aankoop van de woning. Ook de ruime fiscale ondersteuning leidde in Nederland mee tot de zeepbel. In België was er enkele jaren geleden ook zo’n fiscale ondersteuning van de prijzen, maar de woonbonus kon worden afgebouwd op een moment dat de rente de prijzen bleef ondersteunen.”

“De stabiele woningprijzen maken van mij een gelukkig man”, erkent makelaar Luc Machon, de voorzitter van de Europese koepel Conseil Européen des Professions Immobilières. “Er zit wel wat druk op de prijzen in het laagste segment van de secundaire markt, waar de kandidaat-kopers massaal in concurrentie gaan voor betaalbare, eventueel op eigen tempo nog te renoveren woningen. Het middensegment is voor veel Vlamingen te duur.”

Gielens relativeert dat: “De voorbije jaren steeg de prijs van de woningen minder snel dan de lonen. Bovendien zullen de gezinsinkomens nog meer stijgen door het loonakkoord. Er is misschien sprake van een lichte overwaardering. Natuurlijk kunnen woningen lokaal of in sommige segmenten wel overgewaardeerd zijn.”

Gielens waarschuwt bijvoorbeeld voor mogelijke verrassingen in het beleggingssegment. “Beleggers doen de prijs stijgen, zeker in het laagste segment van de woningen”, denkt hij. “Momenteel is er geen algemene overwaardering in nieuwbouw, maar her en der kan er wel een probleem ontstaan.”

IMF weegt klassiek

Die vaststelling staat haaks op het resultaat van de klassieke waarderingsmethode, die organisaties zoals het Internationaal Monetair Fonds (IMF) hanteren. Zij werken met de betaalbaarheidswaardering (de prijsevolutie van alle woningen tegenover de gezinsinkomens) of de opbrengstwaardering (de prijsevolutie van alle woningen tegenover de huuropbrengsten). Volgens die berekening is de prijs van de woningen in België met ongeveer de helft overgewaardeerd.

KBC-econoom Johan Van Gompel laakt die methodes omdat ze uitgaan van een permanent evenwicht en geen rekening houden met externe factoren, zoals de rente-evolutie of het effect van de huurwetgeving op de prijs. De Nationale Bank berekent met een meer afgewogen methode dat de overwaardering van de woningen 8 procent bedraagt.

Van Gompel hanteert een eigen waarderingswijze op basis van de door de federale overheidsdienst Economie gecorrigeerde gegevens voor Eurostat. “De meeste transactiegedreven prijsindexen werken met gemiddelde prijzen”, klinkt het. “Die houden geen rekening met wijzigingen in de karakteristieken van het verkochte vastgoed, zoals de aard, de kwaliteit of de locatie. Als er relatief veel verkopen plaatsvinden in een duurder segment of in een dure gemeente, stijgt de index, terwijl het perfect mogelijk is dat de prijzen ongewijzigd bleven.” Volgens deze index stagneerden de prijzen ruwweg sinds 2012, maar was er in 2016 opnieuw een versnelling.

De KBC-studiedienst houdt rekening met de historische evolutie van factoren als de rente, fiscale stimulansen, het aantal gezinnen en het gezinsinkomen. Die vergelijkt Van Gompel in zijn studie van februari 2017 met de gecorrigeerde cijfers over de prijs van de gezinswoningen van de FOD Economie (een jaarstijging van 2 procent in het derde kwartaal van 2016). Volgens dat model zijn de woningen in ons land amper 1 procent overgewaardeerd, berekent de econoom.

“Die overwaardering is verwaarloosbaar klein”, sust Van Gompel. “Als je de prijs van de Belgische woningen vergelijkt met die in andere Europese landen, dan staat ons land pal in het midden. Bovendien krijgt de Belg waar voor zijn geld. Nergens anders in Europa is een gemiddelde gezinswoning nog groter dan 120 vierkante meter.”

Rustige toekomst

Wat brengt de toekomst? “De conjunctuur herstelt, de inkomens groeien en de woningmarkt wordt verder ondersteund door een stijgende vraag door de bevolkingsgroei en de gezinsverdunnning”, voorspelt Van Gompel. “Volgens onze prognoses zal de rente niet spectaculair stijgen, zodat we op dat front evenmin schokken verwachten.”

Een zware correctie staat niet in het scenario van Van Gompel. Hij verwacht de komende vier jaar telkens een stijging tussen 1 en 2 procent. De secundaire markt kan het ietsje minder doen.

Dat is ook de mening van zijn Belfius-collega. “De eventuele rentestijging heeft weliswaar een effect op hypothecaire kredieten met een variabele rente, maar dat type kredieten daalt snel”, redeneert Geert Gielens, die rekent dat bij een stijging van de reële rente (rente gecorrigeerd door inflatie) met 1 procent, de woningprijzen met minder dan 5 procent dalen.

Schuldenlast stijgt

Van Gompel signaleert een aandachtspunt. De schuldenlast van de gezinnen is sinds 1990 gestegen van minder dan 30 naar bijna 50 procent van het bbp. Een stijgend aantal leningen heeft een hoog risicoprofiel. Daarvan is sprake wanneer bijvoorbeeld meer dan 90 procent van de waarde van de woning wordt ontleend of als de afbetaling boven de helft van het gezinsinkomen uitstijgt.

“In tijden van crisis kan dat een reden tot bezorgdheid zijn, omdat de afbetaling van de leningen in gevaar kan komen, wat de banken dan weer in problemen kan brengen”, waarschuwt Van Gompel. “Maar door de stijgende werkgelegenheid daalt de achterstand van de afbetalingen. Het is ook goed dat de Nationale Bank de banken aanmaant voor dit soort leningen een grotere reserve aan te leggen en dus strenger te zijn.”

Dat zal onmiddellijk gevolgen hebben voor de kandidaat-kopers. “Er ontwikkelt zich een kloof op de woningmarkt”, signaleert Van Gompel. “Er groeit een tegenstelling tussen mensen die nog altijd vlot kunnen kopen omdat ze middelen hebben en mensen voor wie vastgoed onbetaalbaar is geworden. De eerste groep koopt vastgoed almaar vaker als belegging, vaak gemotiveerd door de lage rente. De tweede groep is op de huurmarkt aangewezen. De eigen baksteen is almaar meer voor de vermogende Belg weggelegd.”