‘De renovatieverplichting zet aan tot brokkelrenovaties en oplapwerk’: de termijn moet langer en de ambitie hoger

Een van de belangrijkste werven in de energietransitie van ons land is de verduurzaming van het woningpark. De renovatieverplichting zou dat moeten versnellen, maar in de praktijk blijkt de maatregel meer kwaad dan goed te doen. “Het energielabel A is echt wel voor iedereen haalbaar, als je de nodige ingrepen in de juiste volgorde uitvoert.”

In 2021 kochten Steven (zijn echte naam is bekend bij de redactie) en zijn vrouw een huis dat ze gaandeweg wilden verbouwen. Ze vielen nog niet onder de renovatieverplichting, die in 2023 werd ingevoerd, waardoor kopers van bestaande woningen binnen de vijf jaar het energielabel D moeten halen. “Maar we betaalden minder registratierechten, onder voorwaarde dat we binnen de vijf jaar een beter energielabel zouden hebben. Dus de facto stond dat gelijk aan een renovatieverplichting”, vertelt Steven. “Daarvoor moesten we de buitengevels en het dak isoleren en nieuw buitenschrijnwerk plaatsen. Maar dat wilden we hoe dan ook al doen.”

Dat bleef het plan, tot ze bij de aanvang van de werken op een verrassing stootten: houtworm. “De draagbalken van de verdieping waren aangetast, waardoor we meer ingrijpende, structurele werken moesten uitvoeren, waar we ook nog eens een vergunning voor moesten aanvragen”, vertelt hij. “Daar kwam bij dat we voor de EPB-eisen (energieprestatie en binnenklimaat, nvdr) in een andere categorie terechtkwamen, waardoor we ook onze vloeren moesten aanpakken en op termijn zonnepanelen en een warmtepomp zouden moeten plaatsen.”

Financieel was dat schrikken. “We hadden op 30.000 euro gerekend voor de renovatie. Met die bijkomende ingrepen hadden we 20.000 euro tekort. Hadden we dat meteen geweten, dan zouden we vanaf het begin extra hebben geleend om de woning meteen tot een A-label te renoveren”, blikt Steven terug.

Ondertussen tikt de klok genadeloos verder om nog van de lagere registratierechten te kunnen genieten. “De tijd loopt vanaf dat de verkoopakte is verleden. Een bijkomend obstakel voor ons was dat onze vergunningprocedure meer tijd in beslag nam door een geschil met een buur. Normaal gesproken duurt het 120 dagen om een vergunning te krijgen, bij ons heeft het een jaar geduurd.”

Capaciteit efficiënt inzetten

Die tijd tikt ook voor verbouwingen die wel vallen onder de renovatieverplichting. Het streefdoel wordt met de jaren bovendien strenger. Vanaf 2028 moeten kopers van een bestaande woning binnen de vijf jaar het energielabel C halen, vanaf 2035 het label B en vanaf 2040 het label A.

De ambitie is hoog en dat is nodig. In 2022 veroorzaakte het Belgische woningpark 13 procent van de CO2-uitstoot in ons land. Maar in de praktijk leidt de renovatieverplichting vooral tot ondoordachte verbouwingen en onverwacht hoge kosten voor verbouwers, en verloopt de energietransitie die het woningpark daardoor moet een pak minder efficiënt.

Vooral de tijdspanne van vijf jaar is volgens veel architecten te kort. Dat vindt ook Steven Lannoo, de directeur van het Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV). “In zo’n korte termijn moet alles al heel vlot verlopen om tot een goede renovatie te komen”, zegt hij. “Zoals ze nu is opgevat, zet de maatregel vooral aan tot brokkelrenovaties en oplapwerk. Mensen gaan bijvoorbeeld eerst hun dak isoleren om aan die eerste norm te raken, om een paar jaar later tot de vaststelling te komen dat heel de dakconstructie vervangen moet worden en dus ook hun isolatie. Zulke zaken gebeuren weliswaar ook zonder renovatieverplichting. Maar als we alle renovaties willen doorvoeren die nodig zijn om ons woningpark te verduurzamen, zullen we de capaciteit in de bouwsector efficiënt moeten inzetten. Dat gebeurt nu niet en de renovatieverplichting in haar huidige vorm helpt daar niet bij.”

Overkoepelend masterplan

Anders dan aan snelle en oppervlakkige ingrepen op korte termijn hebben verbouwers juist behoefte aan een overkoepelend masterplan op lange termijn. “Het energielabel A is echt wel voor iedereen haalbaar, als je de nodige ingrepen in de juiste volgorde uitvoert. En daar zijn zeker niet altijd technische hoogstandjes voor nodig”, zegt architecte Kati Lamens.

Verbouwers laten zich nu opjutten door die vijf jaar. “Ze verrichten wat oplapwerk om aan de minimale norm te voldoen, waarbij ze zich vaak ook nog eens slecht laten adviseren”, zegt Kati Lamens. “En als ze later grotere werken willen uitvoeren, waar ze een vergunning en dus een architect voor nodig hebben, stuiten ze op allerhande gebreken die ze hadden kunnen vermijden. Veel van de subsidies die verbouwers nu krijgen voor energetische ingrepen zijn daarmee vaak weggegooid geld.”

Zelfs bij de schijnbaar eenvoudigste ingrepen kunnen de problemen in een onverwacht hoekje liggen. “Sommige mensen steken bij een dak dat al gedeeltelijk geïsoleerd is langs de binnenkant nog isolatie bij, maar dat kun je niet met om het even welk materiaal doen. In sommige gevallen komt er condens tussen die twee lagen isolatie, maar veel mensen weten dat niet”, zegt Kati Lamens. “Nu krijgen mensen subsidies voor dakisolatie die ze er later misschien weer uit moeten gooien. Het zou beter zijn een deel van die subsidies te reserveren voor langetermijnmasterplannen. Dat zijn geen grote kosten, maar je kunt er wel veel mee besparen”, zegt Steven Lannoo.

Door de renovatieverplichting focussen sommige verbouwers ook te eenzijdig op energiezuinigheid, zonder oog te hebben voor bouwtechnische aspecten die later roet in het eten kunnen gooien. “Zo hebben veel oudere woningen last van opstijgend vocht. Dat zie je niet op het eerste gezicht, omdat dat vocht langs kieren en spleten in de muur verdampt. Maar als je die muren isoleert, kan dat vocht niet meer weg en krijg je schimmel”, geeft Kati Lamens als voorbeeld.

Daarnaast zien verbouwers te weinig het geheel van een renovatie en focussen ze te veel op aparte onderdelen. “Je kunt begroten wat het kost om een nieuwe vloer te plaatsen, maar je moet er ook rekening mee houden dat waarschijnlijk eerst een nieuwe betonplaat gegoten moet worden, dat je alle technieken in de vloer moet vernieuwen, dat je die moet isoleren en dat je dan al beter meteen vloerverwarming kunt plaatsen, ook al was je dat in die fase misschien nog niet van plan”, zegt architecte Eline Hemelaere.

Langere termijn

Maar renovatieproblemen duiken vaak al op voordat er nog maar een steen verlegd is. Het begint al bij de aankoop. “Mensen die een huis kopen, hebben te weinig correcte informatie over wat ze kopen”, zegt Steven Lannoo. “De renovatiekosten worden vaak onderschat, waardoor ze bij de aankoop te veel betalen en achteraf problemen hebben om de renovatie die ze voor ogen hadden te bekostigen. Heel vaak hebben ze te weinig budget voorzien voor het energetische deel van de renovatie.”

Architecte Eline Hemelaere merkt dat dagelijks in haar praktijk. “Ik krijg veel mensen over de vloer die een huis hebben gekocht en onder de renovatieverplichting vallen, maar met een te krap budget hebben gerekend om de renovatie te betalen. Er wordt heel veel met energielabels gegooid, maar niemand weet precies wat die inhouden en wat nodig is om ze te halen. Onlangs had ik een koppel dat een woning had gekocht waarvan de makelaar beweerde dat ze die voor 150.000 euro grondig zouden kunnen renoveren. Maar volgens mijn berekeningen was daar 300.000 euro of meer voor nodig. Daarom is het raadzaam nog voor de aankoop met iemand met kennis van zaken, zoals een architect, naar een woning te gaan kijken om beter te kunnen inschatten wat er nodig is voor welk type renovatie en hoeveel dat zal kosten.”

Mensen onderschatten een grondige renovatie. “Een huis uit de jaren negentig ziet er misschien nog oké uit, maar er is vaak te weinig isolatie en een groot deel van de technische installaties zoals het sanitair, de verwarming en de elektriciteit is al versleten. Jonge mensen die daar nog dertig jaar in willen wonen en niet elk weekend onverwachte pannes willen repareren, strippen zo’n woning het best tot op de blote steen om van daaruit alles weer op te bouwen. Zo’n totaalrenovatie is in veel gevallen beter dan een stapsgewijze verbouwing”, zegt een andere architect.

Nog maar weinig architecten zien bij verbouwers de nodige reflex om een masterplan te maken of voorafgaand advies in te winnen. Die reflex komt er wel van de banken. “Banken geven voordelige leningen voor verbouwingen waarmee woningen een bepaald energielabel moeten halen. Ze vragen daarvoor steeds vaker een uitgebreide budgetraming van een architect, voor ze die lening toekennen”, zegt Eline Hemelaere.

Maar al de problemen mogen geen pleidooi zijn om de renovatieplicht af te schaffen, wel om ze te verbeteren. “Verplicht een masterplan, zorg voor ambitieuze doelstellingen, maar geef mensen daar meer tijd voor”, zegt Kati Lamens. “De termijn moet langer en de ambitie hoger”, beaamt Steven Lannoo.