De rendementen van opbrengsteigendommen staan onder druk

De coronapandemie heeft de honger van vastgoedinvesteerders niet getemperd. Maar door de recente prijsstijgingen en de stabilisatie van de huurprijzen staan de rendementen wel onder druk.

Investeren in onroerend goed is voor Belgen met wat geld op hun spaarrekening een nationale sport. De investeringen in woningvastgoed staan al jaren op een hoog niveau en zijn de laatste maanden zelfs toegenomen. Door de dreiging van negatieve rentes op de overvolle spaarrekeningen, het kantoor- en het winkelsegment die het door de pandemie moeilijk hebben en de overvloedige liquiditeiten op de beurzen is een nieuwe instroom van investeerders op de woningmarkt op gang gekomen. “Terwijl er al geen tekort aan investeerders was”, zegt Adrian Devos, medeoprichter van het adviesbureau voor vastgoedinvesteringen Buyerside.

Het resultaat laat zich raden: in sommige segmenten zijn er veel meer kopers dan aanbiedingen. De Belgen investeren de laatste jaren vooral in nieuwe appartementen, opbrengsteigendommen en studentenkamers. Door de schaarste stijgen de prijzen. En dus dalen de rendementen. “Investeren in vastgoed is nu iets minder interessant dan enkele maanden geleden”, erkent Philippe Mestach van het makelaarskantoor Latour & Petit. “De huurprijzen zijn de stijging van de aankoopprijzen niet gevolgd. Maar dat houdt de investeerders niet tegen. Beleggers die voor het eerst investeren in vastgoed zijn eerder op zoek naar zekerheid dan naar een hoog rendement.”

“De lage rente houdt de vastgoedmarkt interessant”, voegt Pascal Lasserre, de voorzitter van de Professional Association of Credit Brokers (APCC) en algemeen directeur van Excel&Co, daaraan toe. “De lichte stijging van de rentevoeten in de afgelopen maanden heeft maar een beperkt effect gehad op de hypotheekverstrekking. Die situatie zal de komende maanden wellicht niet veranderen. Door de hoge overheidsschulden heeft niemand belang bij een rentestijging.”

In deze situatie zijn vijf vragen belangrijk voor wie in vastgoed wil beleggen.

1 Welke invloed had de pandemie op de markt?

Voor de pandemie waren nieuwe, instapklare woningen het populairst bij investeerders, en dan vooral studio’s en appartementen met één slaapkamer. Daarmee speelden ze in op de maatschappelijke trend van de kleinere huishoudens. Bovendien bieden kleine wooneenheden het hoogste rendement. Dat soort onroerend goed blijft aantrekkelijk voor wie zijn eerste stappen op de vastgoedmarkt doet, maar er is toch een kentering. “We hebben de vraag de afgelopen maanden duidelijk zien veranderen”, zegt Frédéric Vandenhende, de CEO van het beleggersplatform Investr. “De beleggers houden rekening met de gestegen behoefte aan ruimte en groen bij de huurders.”

“Op de nieuwbouwmarkt is er een verschuiving in de verhouding tussen beleggers en kopers die zelf in het pand willen komen wonen”, stelt Philippe Mestach. “Studio’s waren voor bijna 100 procent van de kopers een belegging, bij de appartementen met één slaapkamer was de verhouding fiftyfifty, bij de appartementen met twee slaapkamers hadden we 70 procent beleggers en voor appartementen met drie slaapkamers 30 procent. Nu zijn vooral de benedenverdiepingen met tuinen erg in trek, net als de appartementen met terrassen. Bij de appartementen met twee slaapkamers is nog maar de helft van de kopers een investeerder. Er is meer vraag naar appartementen met twee slaapkamers, en soms met twee badkamers, dan naar appartementen met één slaapkamer. De kopers willen ook een werkruimte.”

Olivier Peters van Trevi bevestigt dat: “Telewerken heeft de huurvraag duidelijk veranderd. De huurders willen grote terrassen, een extra kamer en groene ruimte in de buurt. Wij adviseren hen te kiezen voor een drieslaapkamerappartement van 100 vierkante meter in plaats van een tweeslaapkamerappartement van dezelfde omtrek.” Ook het huis met tuin, zowel oud als nieuw, blijkt weer populair bij de beleggers.

2 Zal de huur de stijgende huizenprijzen bijbenen?

De prijsstijgingen hebben het rendement gedrukt. Het gemiddelde nettorendement van een nieuw appartement met twee slaapkamers was drie jaar geleden 3 procent. Nu is dat 2,7 procent. Hetzelfde is gebeurd in het segment van de huurhuizen. Daar bedroeg het rendement voor oudere woningen enkele maanden nog 3,75 à 4,75 procent. Nu is dat bijna 1 procent minder. “De rendementen zijn licht gedaald”, geeft Frédéric Vandenhende toe. “Maar de meerwaarde op de verkoop is aanzienlijk gestegen. Je moet beide kanten van de medaille bekijken.”

De studio’s blijven het meest winstgevende segment. Uit een studie van Latour & Petit blijkt wel dat studio’s over een periode van vijftien jaar (de gebruikelijke afschrijvingsperiode) vrijwel hetzelfde rendement bieden als appartementen met drie slaapkamers: ongeveer 3 procent netto. “Een verklaring is de stabiliteit van de huurders”, legt Philippe Mestach uit. “Huurders van grotere appartementen blijven vaak langer, terwijl je bij studio’s een groter verloop hebt. Het appartement met twee slaapkamers blijft de norm. In dat segment zijn de risico’s het kleinst. Maar let op: soms is het interessanter je te onderscheiden.”

3 Wat is het effect van de daling van het aanbod?

In alle grote steden in ons land heeft het aanbod van nieuwe appartementen een dieptepunt bereikt. Dat tekort heeft te maken met de grote vertragingen in het verlenen van vergunningen voor projecten. Dat heeft de prijzen doen stijgen en de concurrentie op de secundaire markt aangescherpt, zodat de prijzen ook daar de hoogte in zullen gaan. Tegen de herfst moeten de vooruitzichten positiever zijn. “Vergeet niet dat de strengere regels voor de energieprestaties van gebouwen de prijzen ook zullen doen stijgen en de markt nog minder toegankelijk zullen maken”, zegt Philippe Mestach. “In Vlaanderen mag je niet langer appartementen verhuren in gebouwen zonder geïsoleerd dak. Daarmee moet je rekening houden bij de keuze tussen een nieuw en een bestaand appartement.”

4 Zullen er wel voldoende huurders zijn?

“We kunnen niet ontkennen dat we in de zuidelijke Brusselse gemeenten een vertraging op de huurmarkt zien”, merkt Philippe Mestach op. “Een deel van de verklaring is de afwezigheid van eurocraten en ambassadepersoneel. Van december tot februari hadden we 30 procent van de gebruikelijke vraag. Gelukkig trekt de markt weer aan.”

Olivier Peters maakt zich geen zorgen. Hij meent dat het aantal huurders in de toekomst zal toenemen. “Het aandeel van de eigenaars is in Brussel in tien jaar gedaald van 65 tot 45 procent. En het zal blijven dalen door de stijgende prijzen en omdat jongeren zich niet, zoals hun ouders, twintig jaar lang in de schulden willen steken. Om nog maar te zwijgen van het toenemende aantal eenoudergezinnen. Ik maak me dan ook geen zorgen over het vermogen van de markt om de toename van het aantal beleggers te absorberen.”

5 Komt de markt van de opbrengsteigendommen tot stilstand?

Tot voor kort waren opbrengsteigendommen, zoals kleine appartementenblokjes of in studio’s of appartementen opgedeelde huizen, de favoriete keuze van investeerders. Ze staan nog altijd in de rij, maar het wordt almaar moeilijker zo’n gebouw in handen te krijgen. “Het opbrengsteigendom is het slachtoffer van zijn eigen succes”, zegt Adrian Devos. “Wie er een heeft, laat het niet gauw los. En wie dat wel doet, geeft er de voorkeur aan de appartementen apart te verkopen, om een hogere prijs te krijgen. Dankzij onze contacten slagen we er nog altijd in gebouwen te vinden, maar we moeten heel actief op zoek gaan. De kopers zijn ook kieskeuriger. Ze willen liever geen commerciële benedenverdieping.”

De prijs van een investeringspand met drie of vijf appartementen schommelt in Brussel tussen 800.000 en 2 miljoen euro. Dat zijn vooral oudere gebouwen. “Er is een tekort aan goede producten”, weet ook James Goffin, medeoprichter van het adviesbureau Own. “Almaar meer eigenaars houden vast aan hun eigendom. Dat betekent niet dat de markt tot stilstand komt: er zijn nog altijd erfenissen en verkopen.”