De nieuwe kotbaas is een professional

De markt van de studentenhuisvesting professionaliseert. Voor de kwaliteit van de studentenkamers is dat een goede zaak. Maar in combinatie met het krappe aanbod drijft die trend ook de huurprijzen op.

Op kot of niet op kot? Het is vaak een centenkwestie. “Betaalbaarheid blijft met voorsprong de voornaamste reden om niet op kot te gaan”, klinkt het in de tweede editie van het Kotkompas. Volgens die marktanalyse van de hand van de beheerder van studentenvastgoed Diggit StudentLife en het vastgoedstudiebureau Stadim bedraagt de gemiddelde huurprijs van een studentenkamer in ons land 415 euro (exclusief kosten) en is de prijstrend stijgend. De huurprijs blijkt ook het belangrijkste criterium te zijn bij de keuze van een kamer.

“De vraag naar studentenhuisvesting is groter dan het aanbod”, stelt Arne Hermans van Diggit StudentLife. “Je hoeft geen econoom te zijn om te weten dat de prijzen dan stijgen. En de situatie is er het voorbije jaar niet op verbeterd. De verhuurders van studentenhuisvesting geven aan dat ze bijna een volledige bezettingsgraad halen.” Hermans verwacht ook dat de druk op de markt nog zal toenemen. Door het groeiend aantal studenten zouden tegen 2030 95.000 extra kamers nodig zijn in ons land. Nochtans maakte Xior, de Belgische marktleider in studentenhuisvesting, in zijn jaarverslag van 2020 nog gewag van “een licht overaanbod”. Ook Joren Sansen, wetenschappelijk medewerker aan de VUB, is voorzichtig. “Op de markt van de studentenhuisvesting zijn vraag en aanbod moeilijk te voorspellen”, zegt hij. Een van de verklaringen is dat de vraag naar studentenhuisvesting internationaliseert. De instroom van internationale studenten is minder voorspelbaar. “We hebben ook geen goed zicht op het aanbod. Dat studenten in ons land doorgaans nog gedomicilieerd zijn bij hun ouders, maakt het moeilijker over goede data te beschikken”, zegt Joren Sansen, die meewerkte aan een studie van Steunpunt Wonen over studentenhuisvesting.

Een markt uit balans

Aan belangstelling van investeerders is er geen gebrek. Volgens cijfers van de vastgoedadviseur Savills klommen de investeringen in Europees studentenvastgoed van ongeveer 5 miljard euro in 2016 naar meer dan 8 miljard euro in de voorbije drie jaar. De studentenhuisvesting profiteert mee van de sterk toegenomen interesse van institutionele investeerders in residentieel vastgoed. Het voorbije decennium is het segment ‘living’ uitgegroeid tot een volwaardige activaklasse op de vastgoedinvesteringsmarkt. “Het past in de diversificatiestrategie van veel spelers”, zegt Arne Hermans. Specifiek voor studentenvastgoed geldt ook dat het een anticyclische sector is. In crisistijden stellen veel studenten de stap naar de arbeidsmarkt uit door een jaar langer te studeren. Dat resulteert ook in meer vraag naar studentenhuisvesting.

De fors toegenomen investeringsvolumes staan ook niet los van de professionalisering en de consolidatie in de sector. Dat zie je ook in ons land, weet Arne Hermans: “Ik ben in 2008 afgestudeerd. Een kotbaas die in meerdere steden actief was en onder een merknaam opereerde, bestond toen nog niet. Vandaag telt ons land met Xior en Upgrade Estate (Upkot) twee heel professionele spelers. In Franstalig België is Eckelmans al langer een sterke partij.”

Eind 2021 versterkte Xior zijn positie op de Belgische markt nog met de overname van de portefeuille van Quares Student Homes voor 156 miljoen euro. Tegelijk was een rist projectontwikkelaars, waaronder ION, LIFE, ViRix, Alides, Immogra, Immobel, BPI en Baltisse, de voorbije jaren bedrijvig op de markt van de studenthuisvesting. “Lokale overheden vinden die professionalisering van de markt meestal behoorlijk positief”, zegt Joren Sansen. “Het geeft hun iets meer controle. Studentensteden kampen met problemen zoals de sterke concentratie en de slechte kwaliteit van de studentenhuisvesting, en dat studenten eengezinswoningen innemen. Bij die grote studentenhuisvestingsprojecten zitten steden mee rond de tafel en kunnen ze bijvoorbeeld het type aanbod of de locatie van het project bijsturen.”

Studentensteden mogen de professionalisering dan toejuichen, voor de betaalbaarheid zet het niet meteen zoden aan de dijk. Een nieuw aanbod creëren is een tijdrovend proces, merkt Joren Sansen op. “Je moet een geschikte locatie vinden, een vergunning krijgen, bouwen. Het duurt dus wel even voor zo’n gebouw er staat.”

Hij ziet een markt uit balans, omdat de creatie van nieuw aanbod vaak wordt voorafgegaan door het afbouwen van het particuliere aanbod, zeg maar het klassieke studentenkot. “Sommigen studentensteden maken het moeilijk of onmogelijk om gezinswoningen op te splitsen in units”, stelt Sansen. De concurrentie van professionele spelers maakt ook dat particuliere kotbazen er vaker de brui aan geven. “Voor de gepensioneerde kleine zelfstandige – het typische profiel van de oude kotbaas – wordt het lastig”, weet Arne Hermans. “De reglementering neemt toe, de veiligheidsnormen worden strenger, de studenten zijn ook veeleisender. Dat vergt investeringen.” Joren Sansen wijst er ook op dat de professionele spelers vooral geïnteresseerd zijn in de ontwikkeling van ruimere zelfstandige units, die inspelen op de vraag van internationale studenten. “Dat het om nieuwbouw gaat, maakt het ook duurder”, zegt Sansen. “Voor de kwaliteit is dat nieuwe aanbod een goede zaak, maar het komt de betaalbaarheid niet ten goede.”

Toon Haverals, managing partner bij de projectontwikkelaar LIFE.be, ontkent dat het hogere marktsegment commercieel interessanter is: “In principe kun je in het betaalbare prijssegment dezelfde rendementen halen als in het hogere segment.” LIFE.es realiseert momenteel 1.700 betaalbare studentenunits in drie Spaanse steden. “Natuurlijk is nieuwbouw duurder dan het vaak verouderde bestaande aanbod”, gaat Haverals verder. “Maar nieuwbouw is dan ook duurzamer, en voldoet aan strengere veiligheids- en hygiënenormen. Veel hangt ook af van de afwerking. In het brede investeringssegment van residentieel vastgoed is studentenhuisvesting de duurste subcategorie, omdat je op een beperkte oppervlakte in veel badkamers en soms ook keukens moet voorzien.”

Door de oplopende prijzen van gronden en grondstoffen zullen nieuwbouwkamers ook niet goedkoper worden, meent Arne Hermans. “Ook operationeel worden de eisen strenger”, zegt hij.

Een ander pijnpunt, meent Hermans, is de verregaande bescherming van de huurders. “De opzeggingsmogelijkheden zijn uitgebreider dan op de reguliere woningmarkt. In Brussel kunnen studenten zelfs zonder motivering opzeggen. Het probleem wordt zo eenzijdig bij de verhuurder gelegd. Probeer zo’n leegstaande kamer nog maar eens te verhuren in april.” De overbescherming kan als gevolg hebben dat kotbazen afhaken, of dat ze het hogere leegstandsrisico verrekenen in de huurprijs, om hun rendement op peil te houden.

Goedkoper in de rand

De schuld van de oplopende prijzen in de schoenen van de private spelers schuiven, vindt Arne Hermans evenwel niet correct. “Uiteraard streven de ontwikkelaars en de investeerders een rendement na. De huurprijs is daar een afgeleide van. Maar als die huurprijzen te hoog liggen, zouden al die kamers niet verhuurd raken. Voor veel studenten zijn de huurprijzen op de markt aan de hoge kant. Maar ook de overheid draagt een verantwoordelijkheid in het creëren van een sociaal aanbod.”

“Het is vooral belangrijk dat er een gediversifieerd aanbod is, ook in de prijszetting”, vindt Joren Sansen. “Dat kan op verschillende manieren gerealiseerd worden, bijvoorbeeld door een sociale last op te leggen of met financiële stimulansen zoals goedkope leningen en directe subsidies. Maar ik zie ook wel een rol weggelegd voor semi-publieke vastgoedmaatschappijen zoals Sogent of AG Vespa. Zeker als zulke partijen over grondposities beschikken. In een publiek-private samenwerking kan de overheid dan de controle over het programma houden en eisen stellen in verband met de creatie van een betaalbaar aanbod.”

Hij verwijst naar Rijsel, een van de snelst groeiende universiteitspolen in Frankrijk. Door die snelle toename van studenten is er een tekort in het segment van de betaalbare, gesubsidieerde studentenhuisvesting. De concurrentie van de studenten met de gezinnen op de reguliere woningmarkt neemt in Rijsel ook toe. Daarom wil de Métropole Lille nieuwe studentenhuisvesting bouwen in de stadsrand. De richtlijn is dat een student maximaal een halfuur onderweg mag zijn van zijn kamer tot aan de campus. Er wordt dus in eerste instantie gekeken naar locaties die al goed zijn ontsloten door het openbaar vervoer.

“Het achterliggende idee is dat de grondprijzen op die wat meer afgelegen locaties lager zijn, waardoor de studentenhuisvesting goedkoper op de markt kan komen”, legt Joren Sansen uit. Maar is de case van Rijsel toepasbaar in het kleine en sterk verstedelijkte België? Sansen erkent dat er belangrijke verschillen zijn: “Rijsel is een metropool. Verschillende gemeenten zijn er gelinkt in een stedelijke zone. De kotratio (de verhouding van het aantal kotstudenten tegenover het totale aantal studenten, nvdr) is er ook erg hoog. Waarschijnlijk trekt Rijsel veel studenten aan van buiten de regio. Die moeten dus wel op kot. Het klopt dus dat je die situatie moeilijk kunt vertalen naar de Belgische context, behalve misschien in Brussel. Toch denk ik dat het ook voor kleine steden nuttig kan zijn een aanbod te creëren in de rand van de stad. De grondprijzen zullen er lager zijn dan op een locatie op vijf minuten van de stadscampus.”

Toon Haverals bevestigt dat de goedkopere gronden een sleutel kunnen zijn tot een betaalbaar aanbod. “Wij mijden heel bewust de easy targets: de evidente locaties waar je in concurrentie treedt met dertig andere projectontwikkelaars. Door het prijsopbod betaal je daar eigenlijk te veel. Die meerprijs moet je onvermijdelijk doorrekenen in de verkoopprijzen.”

Toch is Haverals geen voorstander van het weren van studenten uit de stadscentra. “Zeker in de grote steden moet het mogelijk zijn studentenhuisvesting succesvol te integreren in het stadsweefsel. Een belangrijk deel van de studenten verkiest een kamer in het centrum. Anderen hebben dan weer een voorkeur voor een kot dicht bij de misschien wat afgelegen campus. Studenten willen ook een keuze hebben. Niet iedereen vindt hetzelfde leuk.”