Investeren in residentieel vastgoed: ‘De markt wankelt niet’
In 2023 hebben veel kleine beleggers de vastgoedmarkt de rug toegekeerd. Keren ze terug in 2024? In ieder geval hebben aantrekkelijkere rentetarieven en de stabilisering van de materiaalkosten en prijzen de kaarten opnieuw geschud.
De gestage klim van de rente, in combinatie met de gestegen prijzen en de duurdere bouwmaterialen, heeft de koopjesjagers op de residentiële vastgoedmarkt doen aarzelen en vervolgens doen vluchten. Aan de onzekerheid van de vastgoedbeleggers kan binnenkort een einde komen. De rentes zijn gestabiliseerd of zelfs licht gezakt, en enkele prijsdalingen op de markt van het bestaand vastgoed suggereren optimistischere vooruitzichten. Die veranderde economische en financiële context zou kunnen leiden tot de terugkeer van de investeerders en een herwaardering van de meest aantrekkelijke segmenten.
Vastgoed biedt nog altijd volop investeringsmogelijkheden. De moeilijkheid is de keuze maken: beursgenoteerd of niet, nieuw of bestaand, op een aantrekkelijke of wat meer risicovolle locatie, een flat, een huis, een beleggingspand, een studentenkamer, een tweede huis of een garage. Elk product heeft voor- en nadelen. Er zijn evenveel mogelijkheden als er beleggersprofielen zijn.
“De context is veranderd. Wat vandaag interessant is, is niet helemaal hetzelfde als wat vroeger in trek was”, zegt Adrian Devos, mededirecteur van Buyerside. “Sommige fundamenten van de vastgoedmarkt zijn veranderd. Ik merk dat wie wil investeren in ouder vastgoed, om het rendement veilig te stellen, eist dat de verkopers hun prijzen laten zakken. In sommige gevallen heeft dat geleid tot een prijsdaling van bijna 15 procent.”
Grotere voorspelbaarheid
“Hoewel de markt nog niet boomt, zien we almaar meer investeerders terugkeren naar de vastgoedmarkt”, zegt Aymeric Francqui, mededirecteur van het makelaarskantoor Latour & Petit. “De stabielere rentetarieven zijn daar niet vreemd aan. Ook is de duur van bouwprojecten voorspelbaarder geworden, wat niet het geval was toen de bouwkosten de pan uit rezen. En dan is er natuurlijk ook het feit dat huren de jongste tijd fors duurder geworden is, wat de toegenomen kosten van een vastgoedlening enigszins compenseert.”
De fundamenten van de vastgoedmarkt zijn niet aan het wankelen gebracht, voegt Aymeric Francqui eraan toe: “De enigen die 20 procent onder de vraagprijs konden kopen, zijn professionals die elke maand tientallen panden bezoeken. Er is ruimte om te onderhandelen, maar de investering zal altijd afhangen van het risicoprofiel van de belegger, diens wens om meerwaarde te realiseren en hoeveel tijd en geld die hij of zij wil investeren.”
Klein is interessant
De onzekerheid van de afgelopen maanden lijkt sommige activa opnieuw op de kaart te hebben gezet bij de vastgoedinvesteerders. Dat geldt met name voor panden om te verhuren. “Om het rendement te behouden dat investeerders willen, waren eigenaars gedwongen hun verkoopprijzen te verlagen”, zegt Adrian Devos. “Vandaag is de markt evenwichtiger en zijn de rendementen zeer aantrekkelijk.”
Op de markt waar hij actief is, het midden- tot topsegment, ziet Aymeric Francqui drie trends opkomen: “Nieuwbouw is erg in trek. De stijging van de huurprijzen maakt daar weer een aantrekkelijke investering van, ook al is nieuwbouw duurder in aankoop. Ik zou ook gedeelde accommodatie aanraden. De vraag is erg groot, waardoor het een zeer aantrekkelijk rendement biedt. Ten derde: small is beautiful. Hoe kleiner het pand, hoe hoger het rendement. Dat verandert niet. Voor de rest wil ik een misvatting de wereld uit helpen: investeren in een gebouw of appartement met een energiescore G is niet per definitie een slecht idee. Het betekent niet altijd een waardedaling. De waarde hangt vooral af van de kwaliteit van de constructie en je mogelijkheid om werken uit te voeren.”
”Een laatste waarschuwing: zorg ervoor dat je investeringspand voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften. Er zijn steeds meer controles.”
Stenen versus papieren vastgoed
2023 was een ingewikkeld jaar voor vastgoedaandelen. De renteverhogingen door de Europese Centrale Bank (ECB) hebben de Europese vastgoedmarkt gesmoord. “De langetermijnrente is in anderhalf jaar met 3,5 procent gestegen”, zegt Frank Vranken, chief investment officer van de vermogensbeheerder Edmond de Rothschild. “Vooral de snelheid van de stijging heeft een negatieve reactie van beleggers uitgelokt. In het verleden duurde het zes tot zeven jaar voordat de langetermijnrente herstelde van zo’n stijging.”
Veel gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s), zoals Montea en Home Invest, hebben met succes kapitaalverhogingen doorgevoerd. Dat zou hen een duwtje in de rug moeten geven. “Het belangrijkste verschil tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed is dat het eerste rechtstreeks beïnvloed wordt door de stijging van de rentevoeten”, merkt Frank Vranken op. “Er is een impact op de herfinancieringskosten van leningen en de waarderingen van de portefeuille. Intussen is er ook een impact op de niet-beursgenoteerde vastgoedmarkt, gezien de daling van het aantal transacties. De prijzen dalen enigszins: ze verwerken de rentestijging. Ik denk dus dat de activiteit op de markt voor bestaand onroerend goed nog wel enige tijd zal vertragen, ook al is de vraag naar woningen groot.”
“Intussen hebben de aandelenkoersen van beursgenoteerd vastgoed de correcties al verwerkt. Er zijn dus koopjes te doen. Kijk uit naar gvv’s – niet naar ontwikkelaars – die een goede balans en een lage schuldenlast hebben, de verkoop op peil houden en aantrekkelijke dividenden uitkeren. Bovendien hebben veel gvv’s zich ingedekt tegen rentestijgingen, waardoor ze hun resultaten stabiel kunnen houden.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier