‘De locatie van het vastgoed is niet alleenzaligmakend’

Vastgoed is meer dan locatie, locatie en locatie, vinden Davy Demuynck en Kristof Vanfleteren, de CEO’s van ION. De West-Vlamingen kijken met een eigenzinnige blik naar hun vak. “Ook in een kleine stad als Veurne is plaats voor vernieuwende woontypes.”

Alles gaat snel bij ION. De West-Vlaamse projectontwikkelaar startte in 2011 als een tweemansbedrijfje. Intussen bestaat het team uit 91 mensen. Het bedrijf heeft zo’n zestig projecten in de pijplijn, met een waarde van 1,4 miljard euro. Maar ondanks zijn expansie buiten de West-Vlaamse provinciegrenzen houdt ION zijn hoofdkantoor aan in Waregem.

Davy Demuynck en Kristof Vanfleteren richtten ION op met de financiële steun van Paul Thiers, ex-Unilin en de eigenaar van Pentahold, en Jan Ruysschaert, de CEO van VIGO Group, een specialist in orthopedische producten. Die laatste stapte in 2016 uit het kapitaal. De oprichters willen de steile groei van de voorbije jaren doortrekken. ION haalde daarvoor de voorbije maanden via een ontwikkelingsfonds 123 miljoen euro op bij familiale investeerders, ondernemers en institutionele beleggers.

U wilt de nieuwe middelen in de eerste plaats inzetten om de positie van ION te versterken in Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant, Antwerpen en Limburg. West-Vlaanderen ontbreekt in dat rijtje.

DAVY DEMUYNCK. “In West-Vlaanderen staan we al sterk. We hebben er een dertigtal projecten lopen. In Antwerpen zijn we nog een kleine speler. Bovendien is het potentieel er groter dan in West-Vlaanderen – ik laat de kust buiten beschouwing, want dat is een markt met een aparte dynamiek. Je kunt er niet omheen dat er meer kans op groei is het Antwerpse. Uiteraard blijven we uitkijken naar kansen in West-Vlaanderen, maar we zullen onze activiteiten vooral uitbreiden in de andere provincies.”

KRISTOF VANFLETEREN. “Het is ook een beetje een statement. We tonen onze interesse voor projecten in die andere provincies. De markt weet dat we een sterke speler zijn in West-Vlaanderen. We zullen er ook actief blijven, maar het aandeel van die provincie in onze portefeuille zal wel wat afnemen. In West-Vlaanderen zullen we ons vooral concentreren op de grotere steden en gemeenten.”

In twee grote West-Vlaamse steden, Brugge en Oostende, hebben de gemeenteraadsverkiezingen tot een machtswissel geleid. Waait er een nieuwe wind in die steden?

DEMUYNCK. “Voor ons is het daar business as usual. We hadden een goede relatie met het vorige bestuur en hebben een goede relatie met het nieuwe. De politieke kleur van een bestuursploeg is niet bepalend voor de visie op stadsontwikkeling. Met kwalitatieve projecten ben je overal welkom.”

VANFLETEREN. “Beide zijn attractieve steden. In Oostende staan wel veel grootschalige projecten op stapel. Daarom besteden we daar extra aandacht aan de vraag hoe we ons kunnen onderscheiden. We gaan er een project bouwen met gezinswoningen, want daar is vraag naar in Oostende.”

De betaalbare woning is zowat de heilige graal van de vastgoedsector. Hebt u de succesformule?

DEMUYNCK. “Het recept is niet zo moeilijk. De kostprijs van een woning kun je opsplitsen in de grondprijs en de constructieprijs. Door zo’n project op de juiste locatie te bouwen, kun je de grondprijs fors drukken. De constructieprijs kun je op twee manieren onder controle houden. Een eerste is compacter bouwen. Moeten dat allemaal kleine appartementjes zijn? Nee, wij vullen dat creatief in. Het project Townhouse langs de Leie in Kortrijk is een mooi voorbeeld. Bij de bouw van klassieke woningen gaan we op een efficiënte en duurzame manier met ruimte om.

“De tweede manier is efficiënter en met goedkopere materialen te bouwen. Wij bouwen met kwalitatieve materialen, maar dat hoeven niet altijd luxueuze materialen te zijn. Er bestaan mooie, degelijke bakstenen in alle prijscategorieën. De sociale woningen van dertig jaar geleden zagen er goedkoop uit. Nu kunnen die even kwalitatief en mooi zijn als andere woningen.

“De efficiëntie op de bouwwerven neemt ook toe. Er wordt al vaak met prefabelementen gewerkt: volledige badkamers worden in de fabriek gemaakt en met een kraan verdieping per verdieping in de constructie geplaatst. Zo kun je sneller en goedkoper werken, zonder in te boeten op kwaliteit. Maar in de bouwsector is nog veel ruimte voor verbetering. McKinsey heeft de impact van technologie op de economische sectoren in kaart gebracht. De bouw- en de vastgoedsector bleken de op één na zwakst presterende sector te zijn, alleen de jacht deed het nog slechter. Wij geloven sterk in proptech (digitale oplossingen en platformen voor de vastgoedsector, nvdr). Die is aan een enorme opmars bezig. Wij willen investeren in een proptechfonds.”

VANFLETEREN. “De overheid heeft ook een verantwoordelijkheid om huisvesting betaalbaar te houden. Compacter bouwen is, zoals gezegd, een van de mogelijkheden. Wij kunnen op relatief kleine oppervlaktes kwalitatieve woningen realiseren. Dat doen we door ruimtes efficiënter in te richten en door ruimtes en diensten gemeenschappelijk aan te bieden. Maar we botsen vaak op stedenbouwkundige regelgeving over minimumoppervlakten. De parkeernormen zijn ook problematisch. In bepaalde steden en gemeenten moet je per appartement nog altijd in twee parkeerplaatsen voorzien. Dat drijft de kostprijs van een project enorm op, terwijl nog maar heel weinig mensen twee parkeerplaatsen kopen.”

In Veurne bouwt u Suikerpark, een project voor meer dan duizend inwoners, met onder meer ook cohousing en een woontoren. Is dat niet een heel ambitieus project voor een kleine stad?

DEMUYNCK. “Op een terrein van 49 hectare van de oude suikerfabriek bouwen we een nieuw stadsdeel. We hebben de wedstrijd gewonnen die de West-Vlaamse Intercommunale daarvoor heeft uitgeschreven. We dienden een vernieuwend project in, met een mix van functies en woningtypes in een autoluwe wijk. Er zullen meer dan duizend mensen wonen, zowat 10 procent van het aantal inwoners van Veurne. We schatten dat het ongeveer tien jaar zal kosten om Suikerpark afgewerkt en ingevuld te krijgen. We voeren het project in fases uit en testen per fase het succes van de verschillende woonvormen.

“Maar we geloven wel dat die nieuwe woonvormen- en types ook in een kleine stad als Veurne een succes kunnen zijn. Meer zelfs, we zijn ervan overtuigd dat die mix, ook van functies, een must is om er een levendige wijk van te maken. Daarvoor heb je natuurlijk wel die schaalgrootte en een zekere densiteit nodig. Als je op een lap grond een verkaveling van twintig woningen realiseert, kan je niet veel vernieuwen en moet je ook niet te veel beleving verwachten.”

Welke criteria hanteert u bij de keuze van projecten?

VANFLETEREN. “Voor ons is een goede locatie niet alleenzaligmakend. Vastgoed draait om verschillende parameters die goed met elkaar moeten matchen. Locatie is er daar uiteraard een van. Maar het gaat ook over het type product, de timing en de prijs. Eigenlijk kan je op heel veel locaties goede projecten realiseren, als die vier parameters maar met elkaar matchen. Wij kiezen soms locaties die andere projectontwikkelaars links laten liggen. Daardoor kunnen we bijvoorbeeld op sommige plekken voor een betaalbaar aanbod zorgen.

“Het heeft ons ook geholpen om snel te groeien. Een mooi voorbeeld is een project in Anderlecht, dat we hebben overgenomen van een andere projectontwikkelaar. Omdat hij niets op plan verkocht, is hij beginnen te bouwen, maar dat bracht geen soelaas. We hebben het project overgenomen en het omgevormd naar een betaalbaarder beleggingsproduct, waarvoor we ook een overeenkomst sloten met een sociaal verhuurkantoor. In zes maanden waren alle appartementen verkocht. De locatie was dus niet slecht, maar het oorspronkelijke aanbod was veel te duur voor die plek.”

Bent u optimistisch over de vastgoedmarkt aan de kust?

DEMUYNCK. “Zeker. We blijven ontwikkelen aan de Belgische kust. Maar die markt houdt voor ons een beperkt risico in. We realiseren er ongeveer 5 procent van onze omzet. Voor projectontwikkelaars die uitsluitend aan de kust werken, ligt dat anders. Maar eigenlijk heb ik er wel vertrouwen in dat het kustvastgoed in trek zal blijven. De Belgen gaan nog altijd graag naar de kust. Er komt ook niet veel nieuwbouw bij, er staat vooral veel oud vastgoed. Sommige van die oude blokken zijn tot op de draad versleten.”

Is de markt van het woningvastgoed immuun voor het coronavirus?

DEMUYNCK. “Ik denk dat geen enkele sector immuun is. In het begin lachte iedereen nog met dat griepje. Nu wordt er niet veel meer gelachen. De onzekerheid zal zeker wegen op onze sector. Mensen zullen de aankoop van een woning waarschijnlijk uitstellen. Wellicht zal ook de aanvoer van bouwmaterialen vertraging oplopen. Op de werven zal minder volk zijn. Ik vernam net dat buitenlandse werkkrachten op onze werven terugkeren naar hun thuisland. Dus ja, er zal een impact zijn op onze sector.”

VANFLETEREN. “Dat zijn effecten op korte en middellange termijn. Op iets langere termijn is het uitkijken hoe de beleggers reageren op deze crisis. De reactie op de beurzen is nooit gezien, maar ze doet ook wel denken aan de crash tijdens de financiële crisis van 2008. Toen was er een vlucht van de beurzen naar meer tastbare beleggingen, zoals vastgoed. Als het verleden richtinggevend is, kan deze crisis ook een positief effect hebben op onze sector.”