In drie jaar tijd is het aantal Belgen dat een vakantiewoning in Spanje gekocht heeft verdubbeld. Maar welke kosten gaan eigenlijk gepaard met zo’n vastgoedaankoop?
De meer dan 1.500 Belgen die dit jaar al een huis in Spanje kochten, betaalden daar gemiddeld 225.000 euro voor. Die prijs ligt een derde hoger dan wat in 2014 voor een Spaanse vakantiewoning neergeteld werd. In het binnenland durven de prijzen hier en daar nog wel wat zakken, maar aan de kusten zitten ze onverbiddelijk in de lift.
Als kandidaat-koper moet je rekening houden met aankoopkosten van gemiddeld 12 tot 14 procent, naargelang de regio. Drie à vier procent vloeit naar onder meer zegelrechten, de notaris en de betrokken advocaat. Het overige gedeelte bestaat ofwel uit tien procent btw voor een nieuwbouw, ofwel uit overdrachtskosten voor een bestaande woning.
De overdrachtskosten – te vergelijken met de registratierechten in België – verschillen naargelang de locatie. Spanje kent verschillende autonome regio’s die hun tarieven vrij mogen bepalen. In Murcia betaal je een vast tarief van acht procent, terwijl Valencia tien procent aanrekent. Andalusië hanteert dan weer een oplopend tarief tussen acht procent en elf procent.
De belastingen als eigenaar
Zodra je eigenaar bent, zijn er ook terugkerende kosten en belastingen. Voor een gemiddelde woning euro moet je rekenen op minstens 2.500 euro per jaar. ‘Enerzijds is er de impuesto bienes inmuebles‘, weet Jean-Pierre Aernaudts van Inmo España. ‘Dat is een kadastrale belasting die door de gemeente geheven wordt op onroerend goed.’
‘Daarnaast moet je in je Spaanse belastingaangifte ook eventuele huurinkomsten opgeven, verminderd met de kosten. Daarop betaal je een impuesto sobre la renta. Verhuur je niet, dan is een inkomstenbelasting verschuldigd op een fictief huurinkomen: dat ligt tussen 1,1 en twee procent van de kadastrale waarde van je woning. Daarop betaal je een tarief van 24,7 procent.’
Wie voor meer dan 700.000 euro aan onroerende goederen in Spanje bezit, betaalt een extra impuesto sobre el patrimonio. Er wordt belast per persoon: bij een getrouwd koppel wordt het vermogen dus fiftyfifty verdeeld. De tarieven voor deze vermogensbelasting zijn afhankelijk van de regio.
Ook aangeven in België
‘Vergeet niet dat je je Spaans buitenverblijf ook moet aangeven in je Belgische belastingaangifte‘, waarschuwt Jean-Pierre Aernaudts. ‘Je kan kiezen tussen de fictieve huurwaarde, de werkelijke huurinkomsten of een mix van beide. Dit bepaalt mee het tarief waartegen je Belgische inkomsten belast worden. Mogelijk duwen ze je dus in een hogere fiscale schijf.’
Goed om weten: je betaalt, vanwege het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje, wel uitsluitend inkomstenbelastingen in Spanje.
