De kerk verwacht geen vastgoedmirakels

Een kerk onderhouden kost handenvol geld. Ook als ze leegstaat, wat steeds vaker het geval is. De overheid en de kerkfabrieken onderzoeken daarom steeds nadrukkelijker of herbestemming interessant kan zijn. Maar dat wil nog niet zeggen dat de kerkdeuren wagenwijd openstaan voor de vastgoedsector.

Mag het verbazen dat vastgoedprofessionals soms hun oog laten vallen op religieus vastgoed? Veel van onze kerken en kloostergebouwen zijn architecturale pareltjes. Bovendien zijn ze vaak mooi en interessant gelegen. En ze bieden een ruimtelijk gevoel en een sfeer die met nieuwbouw moeilijk te evenaren zijn.

Een geslaagde herbestemming levert ook fraaie plaatjes en media-aandacht op. Denk aan de Boekhandel Dominicanen in Maastricht, ooit geroemd als de mooiste boekhandel ter wereld, of aan The Jane in de kapel van het voormalige Militair Hospitaal in Antwerpen, dat in 2015 de titel kreeg van mooiste restaurant ter wereld.

Toch is het aantal herbestemmingsdossiers van Vlaamse kerken relatief beperkt. De Databank praktijkvoorbeelden van het Centrum voor Religieuze Kunst en Cultuur (CRKC) vermeldt er een tachtigtal, terwijl de Nederlandse Rijkdienst voor het Cultureel Erfgoed meer dan duizend kerken telde met een nieuwe functie.

De problematiek is in beide landen nochtans gelijkaardig. Het kerkbezoek is drastisch gedaald, met onderbenutting en leegstand als gevolg. Volgens de Atlas van het Religieus Erfgoed in Vlaanderen is 8 procent van de 1800 Vlaamse parochiekerken niet meer in gebruik. En in 60 procent zijn er slechts een of twee gebruiksmomenten per week. “Kerken waar om de drie of vier weken één viering plaatsvindt voor een twintigtal gelovigen, zijn geen uitzondering”, zegt Niek De Roo van het Projectbureau Herbestemming Kerken. “Dat soort gebruik staat in veel gemeenten onder druk, want gemeenten betalen mee in de jaarlijkse afrekening voor het beheer en het onderhoud.”

Hij voegt eraan toe dat de kosten voor de instandhouding van leegstaande of onderbenutte kerken hoog kunnen oplopen. Vaak zijn het beschermde monumenten. Ook professor Koen Van Cleempoel, vicedecaan architectuur en kunst aan de Universiteit Hasselt, wijst op de financiële prikkel. “In 2011 heeft Geert Bourgeois met de conceptnota Een toekomst voor de Vlaamse parochiekerk het thema op de politieke agenda gezet”, zegt hij. “Een heel duidelijk en terecht motief was het financiële: het onderhoud van de kerken kost de Vlaamse overheid jaarlijks tientallen miljoenen euro’s.”

Extreme Nederlanders, zachte Vlamingen

Intussen heeft Vlaanderen de inhaalbeweging op Nederland ingezet. Sinds 1 februari 2016 kunnen steden, gemeenten en kerkbesturen aankloppen bij het Projectbureau Herbestemming Kerken voor een haalbaarheidsonderzoek voor de herbestemming van een parochiekerk. In goed twee jaar is het Projectbureau – een initiatief van de Vlaamse overheid, de Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten, het Team Vlaamse Bouwmeester en het CRKC – zo al in 83 kerken aan de slag. “We hebben op Vlaams niveau een raamovereenkomst met zes ontwerpteams”, legt Niek De Roo uit. “Daardoor moeten gemeenten of kerkfabrieken niet zelf de procedure van een marktbevraging, conform de wet op de overheidsopdrachten, doorlopen. Heel die administratieve rompslomp nemen we hun uit handen. Ze moeten zich alleen kandidaat stellen voor het traject.”

Het pas verschenen boek De deuren gaan open geeft een mooie inkijk in de resultaten van enkele van die trajecten. Een opvallende constante is de voorzichtige aanpak. In die zin blijft de afstand met Nederland groot. Onze noorderburen lijken soms bewust te mikken op spektakel en controverse. Denk aan de discokerk, de skatekerk of de tot buurtsupermarkt ingerichte kerk.

“Dat zijn dan ook vaak voormalige protestantse kerken”, verklaart Niek De Roo. “Anders dan de katholieke kerken zijn die niet gewijd. Bij de protestanten is de bijeenkomst gewijd, niet het gebouw. Daardoor ligt een herbestemming of een nevenbestemming er veel minder gevoelig. Veel kerkfabrieken hebben zelfs een eventmanager die de kerk promoot als een zaal voor feesten, conferenties enzovoort. In een katholieke kerk ligt dat moeilijker.”

Koen Van Cleempoel voeg eraan toe dat de Nederlandse protestantse kerken zelf moeten instaan voor het onderhoud van hun kerken. “Daardoor zijn ze ook sneller geneigd de kerk te verkopen”, zegt hij. “En dan wordt het spectrum van herbestemmingsmogelijkheden veel breder en extremer.”

Volgens Van Cleempoel, die ook betrokken is bij TRACEtv, een van de zes geselecteerde ontwerpbureaus, moeten we ons niet te veel aantrekken van de achterstand op Nederland: “We hoeven ons niet te spiegelen aan de Nederlandse voorbeelden. De zachtheid en de ingetogenheid waarmee we in Vlaanderen aan kerkherbestemming doen, is heel mooi en wordt internationaal geapprecieerd.”

Liever niet naar Rome

Triginta, een initiatief van de vermogensbeheerder Econopolis (zie Econopolis waagt zich op de vastgoedmarkt), focust als een van de weinige private partijen in Vlaanderen op de herbestemming van religieus vastgoed. Maar Triginta mikt niet zozeer op parochiekerken. “Kerken zijn beschermde gebouwen”, duidt manager Jan Lambertyn. “Ze zijn ook gewijd, waardoor een dossier soms naar Rome moet. Dat is tijdrovend en het vergroot het risico van een project of een investering. Wij richten ons vooral op het vastgoed van congregaties en kloosterordes. Die beschikken vaak over grote en goed gelegen vastgoedsites. Ze zijn ook vragende partij om er iets mee te doen, want ook bij hen is er veel leegstand en onderbenutting. Bovendien kunnen ze zelf beslissen wat met dat vastgoed moet gebeuren.”

Als herbestemmingsopties denkt Triginta vooral aan woon- en zorgfuncties. “Een klassieke projectontwikkelaar die mikt op pure winstmaximalisatie, een zo groot mogelijke vloer-terreinverhouding en die zijn visie volledig wil doorduwen, maakt weinig kans bij die ordes. Ze vragen respect voor hun achtergrond, hun waarden en hun vastgoed. Een invulling die aansluit bij hun activiteiten zijn ze wel genegen, zoals zorg en onderwijs. Wij denken ook aan nieuwe woonvormen die een brug slaan tussen wonen en zorg.”

De keuze van Triginta om zich toe te spitsen op het vastgoed van de ordes en de congregaties houdt ook steek uit bouwtechnische en architecturaal oogpunt, meent Van Cleempoel. “Kloosters lenen zich goed voor residentiële functies. In het geval van een herbestemming naar een hotel is dat bijna een op een. Bij een kerk zit de kwaliteit heel vaak in de ruimtelijke beleving. Daar tellen niet de vierkante maar de kubieke meters. Dat volume is wel problematisch als het over akoestiek en isolatie gaat. En als dat je opdeelt of niveaus toevoegt, verlies je toch een deel van die ruimtelijke kwaliteit.”

Sloop niet uit te sluiten

Zijn onze leegstaande en onderbenutte kerken dan voorbestemd voor een maatschappelijke invulling en blijven ze dus buiten schot van de vastgoedsector? Niek De Roo is daar niet zo zeker van. “De komende tien jaar zullen heel veel kerken leeg komen te staan. Het is ondenkbaar dat de publieke sector al die gebouwen zal overnemen en herinrichten, want dat vergt meestal grote investeringen. Het tekort aan middelen is de belangrijkste rem. Tenzij men die middelen kan vinden door het te koppelen aan een ander investeringsdossier (zie Kerk huisvest bibliotheek). Als het dorpshuis in slechte staat is, is het misschien verstandiger te investeren in de herinrichting van de kerk als dorpshuis dan in de bouw van een nieuw dorpshuis.” Het Projectbureau adviseert gemeenten heel goed te monitoren welke publieke huisvestingsbehoeften er zijn, zeker voor gesubsidieerde activiteiten zoals kinderopvang, jeugdwerking enzovoort.

Als de private en de vastgoedsector dan toch op het toneel verschijnen, komen residentiële en kantoorachtige invullingen vaak in beeld. Een actueel voorbeeld is het plan om de nieuwe provinciale kantoren van Unizo Antwerpen samen met een coworkingplaats onder te brengen in de de Sint-Jan Evangelistkerk, in de volksmond de Peperbus, in Borgerhout. En in het residentiële segment vormde de projectontwikkelaar Investpro de Paterskerk in Boom om tot een wooncomplex met negentien lofts.

“Het is dus zeker mogelijk”, zegt De Roo. “Maar bedenk wel dat je aan de slag gaat in een gebouw dat niet bedoeld is voor die functies. Met brandglasramen, complexe en niet-geïsoleerde daken, hoge ruimtes enzovoort. Je vertrekt dus van een bijzonder moeilijke positie. Op plaatsen met een hoge grondwaarde, in de steden bijvoorbeeld, kan dat de moeite lonen. Maar in een klein dorp is het veel minder vanzelfsprekend. Tenzij je een klein kerkje kunt verbouwen tot een individuele particuliere woning. Dat zie je weleens in de architectuurboekjes.”

Maar ook de sloop van kerken om plaats te maken voor nieuwe vastgoedontwikkelingen, sluit De Roo niet uit. “Dat zal zeker aan de orde komen”, zegt hij. “Misschien kunnen we dan iets doen met fragmenten van het gebouw, zodat we in een nieuwe ontwikkeling toch iets vasthouden uit het verleden.”

Opstap naar stadsvernieuwing

De monumentale Sint-Jozefskerk staat midden de Gentse Rabotwijk. “Een moeilijke wijk, heel dicht bebouwd, met veel nationaliteiten en grote sociale behoeften”, schetst Koen Van Cleempoel. Het kerkgebouw, dat niet meer in gebruik is sinds 2015, stelde de onderzoekers/ontwerpers van TRACEtv voor een uitdaging.

“De kerk heeft een uitzonderlijk gaaf bewaard neogotisch interieur en is daardoor beschermd als onroerend erfgoed”, vervolgt Van Cleempoel. “We hebben de mensen van het Agentschap Onroerend Erfgoed kunnen overtuigen verder te kijken dan het puur materiële erfgoed, zoals de waardevolle muurschilderingen. We hebben gezocht naar een koppeling tussen de oorspronkelijke betekenis van het gebouw – het immateriële erfgoed – en de maatschappelijke druk en behoeften in die buurt. Die link zit in de ideologie van de neogotiek van de negentiende eeuw, die vertrekt vanuit de sociale emancipatie van de arbeiders.”

In de studie van TRACEtv krijgt de Sint-Jozefskerk opnieuw een functie als ontmoetingsplaats voor de buurt. De ingrepen die het voorstelt, zijn dan ook niet zozeer gericht op één concrete toekomstige gebruiker van het gebouw, maar op het optimaliseren van de ruimte, de toegankelijkheid, de circulatie en de relatie met de omgeving. Op het programma staan onder meer een betere benutting van de gewelfde kelder, het creëren van extra bouwlagen in de zijbeuken en het toevoegen van twee toegangen in de oksels van de kerk.

“De centrale ligging in een Gentse woonwijk maakt dit project ook voor vastgoedmensen interessant”, meent Van Cleempoel. “Er zijn plannen voor nieuwe woningen en stadsvernieuwing in de wijk. De herbestemming van het kerkgebouw kan een enorme opstap zijn naar een kwaliteitsverbetering van de wijk.”

Econopolis waagt zich op de vastgoedmarkt

Sinds de oprichting van Triginta eind 2017 is de vermogensbeheerder Econopolis nu ook een actieve speler op het vastgoedterrein. “Sinds jaar en dag vragen klanten ons iets te doen in of met vastgoed”, motiveert Thierry François, partner bij Econopolis. “Soms gingen we daarop in. Zo hebben we enkele grotere klanten begeleid bij hun vastgoedinvestering. Omdat die vraag altijd maar terugkwam, zijn we beginnen na te denken over een meer structurele vastgoedactiviteit.”

Triginta focust op drie domeinen: de herontwikkeling van religieus vastgoed, de uitbouw van zorgcampussen en zorgdorpen, en de bouw en de financiering van infrastructuur voor lokale overheden en scholen via privaat-publieke samenwerking. “We hebben bewust gekozen voor minder bekende niches”, duidt Jan Lambertyn, manager en investment director van Triginta. “Het zijn domeinen waarin we het verschil kunnen maken met de klassieke vastgoedspelers.”

In november 2017 lanceerde Econopolis een eerste kapitaalronde van 24,4 miljoen euro voor Triginta. “Daar werd zeer vlot op ingeschreven, vooral door families uit de Econopolis-kring”, zegt Thierry François. “We plannen een tweede kapitaalronde van ongeveer dezelfde grootte, waarbij we ook mikken op institutionele investeerders. Tegen het einde jaar volgt een derde ronde van om en bij 30 miljoen euro. We ambiëren dus een kapitaal van ongeveer 75 miljoen euro. Aangevuld met de bankfinanciering betekent dat we ongeveer 325 à 375 miljoen euro zullen hebben voor de komende jaren.”

Aan projecten zal het volgens François en Lambertyn niet ontbreken. “Er zijn in ons land meer dan vierhonderd congregaties waarvan een groot deel vragende partij is om hun vastgoed te valoriseren”, vertelt Lambertyn.