De huurmarkt staat onder hoogspanning

Kandidaat-huurders vinden steeds moeilijker een geschikte woning op de private huurmarkt. De huurprijzen zijn de voorbije vijf jaar ook sterk gestegen.

De huurmarkt staat onder toenemende druk. Voor elk pand dat beschikbaar komt, zijn er gemiddeld 34 kandidaat-huurders, blijkt uit de huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep. Uitschieters tot wel honderd aanvragen zijn volgens Filip Dewaele, de gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep, geen uitzondering meer. Ter vergelijking: drie jaar geleden waren er gemiddeld slechts twaalf kandidaten per pand.

Huurmarkt: meer vraag, maar vooral minder aanbod

Een toename van het aantal huurders is een deel van de verklaring, maar volgens Dewaele Vastgoedgroep situeert het probleem zich vooral aan de aanbodzijde. Sinds de rentestijging midden 2022 is de appetijt van beleggers voor vastgoed sterk afgenomen.  “In 2023 begonnen we te merken dat er minder appartementen op de verhuurmarkt kwamen”, zegt Filip Dewaele. “Die trend heeft in 2024 nog doorgezet.”

In 2024 werden bij Dewaele 16 procent minder nieuwe huurcontracten afgesloten dan in 2023. Dat is volgens Filip Dewaele niet het gevolg van een verlies aan marktaandeel. “De cijfers van de sectororganisatie CIB tonen een nog sterkere daling van het aantal afgesloten huurcontracten”, zegt hij.

Zou het kunnen dat verhuurders er in deze voor hen gunstige marktomstandigheden vaker voor opteren zelf te verhuren in plaats van een beroep te doen op een makelaar? “Dat lijkt me onwaarschijnlijk”, antwoordt Dewaele. “Een belegger besteedt de verhuur niet zozeer uit omdat hij geen huurder kan vinden – dat lukt hem al jaren prima zelf – maar omdat hij het simpelweg niet wil doen. Trouwens, meer kandidaat-huurders betekent ook meer werk. Je moet ook meer mensen teleurstellen; leuk is dat niet.”

Kwart duurder in vijf jaar

De krapte op de huurmarkt vertaalt zich ook al enkele jaren in stijgende huurprijzen. De gemiddelde huurprijs van een huis in Vlaanderen bedraagt volgens de cijfers van Dewaele nu 1.007 euro per maand, een stijging van 3 procent ten opzichte van vorig jaar. In vijf jaar nam de huurprijs van huizen met 25 procent toe.

De huurprijzen van appartementen stegen in 2024 met 5 procent, wat resulteert in een gemiddelde huurprijs van 841 euro. Een appartement huren werd de voorbije vijf jaar 23 procent duurder. Filip Dewaele merkt op dat met deze huurprijzen en met een gemiddeld netto-inkomen van net geen 2.800 euro in Vlaanderen, betaalbaarheid een groot probleem wordt.

Nieuwe regering

Filip Dewaele ziet wel een lichtpuntje voor kandidaat-huurders: de beleggers keren – weliswaar nog schoorvoetend – terug naar de vastgoedmarkt. “De rente is wat gedaald en de verwachting is dat ze op dit niveau zal stabiliseren”, verklaart Dewaele. “De stijging van de huurprijzen is dan weer positief voor het rendement. Dus ja, ik hoor in onze kantoren dat er meer animo is voor beleggingsvastgoed.

“Maar velen nemen nog een afwachtende houding aan. Ze willen duidelijkheid. Daarvoor hebben we een nieuwe regering nodig. En dan het liefst een regering die beleggers in huurvastgoed een beetje ondersteunt. Vandaag ligt de focus vooral op ondersteuning van het verwerven van een eigen woning, terwijl al de rest over één kam wordt geschoren. Maar een belegger die helpt aanbod te creëren op de huurmarkt, is toch iets anders dan iemand die een appartement koopt op de zeedijk van Knokke.”